Как зарабатывать на коммерческой недвижимости?
Ни для кого не секрет, что коммерческие площади можно сдавать в аренду под магазины, офисы и склады. Причем коммерческая недвижимость традиционно намного доходнее жилой. Если, скажем, квартира в Москве под сдачу способна приносить инвестору всего лишь порядка 5% годовых, то объект коммерческой недвижимости способен генерировать доход в 10–17%, а иногда и выше.
Инвесторов в коммерческую недвижимость сейчас привлекает и то, что ставки по банковским депозитам постепенно снижаются, а площади под коммерцию обеспечивают больший и при этом стабильный доход. История про то, что арендаторы массово покидают свои места, а коммерческие площади пустуют, уходит в прошлое, ведь экономика в России постепенно восстанавливается после кризиса.
По данным компании Colliers International, по итогам трех кварталов 2017 года (январь–сентябрь) объем чистых инвестиционных сделок, то есть покупка объектов недвижимости именно с целью извлечения дохода, составил $1,74 млрд, что на 40% больше, чем за аналогичный период 2016 года.
Как инвестировать в коммерческую недвижимость
Покупка площадей для последующей сдачи их в аренду под офисы, производство или ритейл — удовольствие не из дешевых. Раньше такие инвестиции могли себе позволить только довольно крупные организации или очень состоятельные бизнесмены.
С появлением краудинвестинга выход на рынок коммерческой недвижимости значительно упростился. «Сегодня многие предприниматели, менеджеры и топ-менеджеры компаний приобретают площади под коммерцию с целью обеспечить себе пассивный доход (на пенсию, в период отсутствия работы и т.д.)», — отмечает операционный директор краудфандинговой (краудинвестинговой) площадки недвижимости Aktivo Артур Устимов.
Так, сервис Aktivo предлагает групповые инвестиции в коммерческую недвижимость. «Самостоятельная покупка таких объектов — довольно рискованная операция, так как требует специальных знаний. В то же время площадка предлагает инвесторам объекты после полноценной экспертизы, — рассказывает Артур Устимов. — Кроме того, качественные капитальные объекты коммерческой недвижимости стоят дорого (примерно от 50–100 млн рублей), а площадка позволяет инвесторам делить между собой порог входа в такой дорогостоящий проект (каждый может участвовать в проекте с посильной для себя суммой). Помимо этого управлением объектом недвижимости (ремонты, работа с арендаторами и т.д.) занимается специализированная управляющая компания, что и делает доход инвестора пассивным».
По сути, это участие в ЗПИФе (закрытый паевой инвестиционный фонд). Закрытыми такие ПИФы называют потому, что как только набирается необходимое число пайщиков на покупку актива, инвестиция закрывается: количество пайщиков не изменяется. Ожидаемая доходность ЗПИФа может составлять до 15% годовых.
Специалисты сервиса рассчитают предполагаемый доход в зависимости от размера вложений. На официальном сайте компании есть примерный калькулятор: инвестиции в размере 4,5 млн рублей принесут годовой доход в полмиллиона, рекомендуемый срок вложения — 3 года. Начинать инвестировать можно от 100 тыс. рублей, но самый популярный размер вложений сейчас около 5 млн рублей.
С появлением краудинвестинга выход на рынок коммерческой недвижимости значительно упростился
Выбираем недвижимость
Наиболее привлекательна для инвесторов сейчас торговая недвижимость. «По итогам девяти месяцев в нее было вложено $771 млн (по сравнению с $244,6 млн за аналогичный период прошлого года), — делится данными пресс-служба Colliers International. — На втором месте офисы — $643,6 млн ($654,1 млн в I–III кварталах 2016 года), на третьем — многофункциональные комплексы, $206,4 млн (в прошлом году сделки в данном сегменте отсутствовали)».
«Торговая недвижимость сейчас представлена и на нашей краудинвестинговой площадке, — говорит Артур Устимов. — Все дело в том, что сегмент торговой недвижимости в меньшей степени пострадал от кризиса, ведущие торговые сети и демонстрировали рост, и прирастали новыми торговыми точками даже в самый кризис. Качественные торговые площади в хорошем месте в оживленных местах (у метро, у проезжей части, в качественном ТЦ и т.д.) востребованы арендаторами всегда, ведь даже в самый кризис людям нужно покупать продукты и предметы первой необходимости.
Если во время кризиса сегмент офисов существенно проседал, демонстрируя высокую вакантность площадей, ведь многие компании-арендаторы сокращали свои офисные площади, снижая издержки, то сейчас рынок офисной недвижимости постепенно восстанавливается и вероятнее всего также будет интересен инвесторам».
