За длинным метром

В экономических кризисах по большому счету ничего хорошего нет, но для рынка недвижимости свалившиеся на него проблемы оказались благом. Пузырь лопнул. Стройкомпании, привыкшие работать исключительно на заемные деньги, столкнулись с тем, что квартиры никто не покупает, поэтому долги отдавать не из чего. Можно, конечно, попробовать перекредитоваться, но дешевых займов больше нет. Разорились многие игроки, а банки-кредиторы стали чуть ли не крупнейшими собственниками недвижимости.

Рынок начал обретать другие очертания. Эксперты отмечают, что теперь девелоперы стали большее внимание уделять качеству жилья. А сумасшедший рост цен, наблюдавшийся особенно в российской столице до осени 2008 года, прекратился, но - что самое удивительное - не возобновился и после того, как кризис был объявлен завершенным. В Москве наступила относительная ценовая стабильность, и теперь на переднем крае оказываются регионы, где и будут происходить самые интересные события.

В прошедшем году в большинстве городов России цены на жилье выросли на 8-12%. Кое-где квадратный метр подешевел. В Брянске, например, цены снизились на 1,6%, в Тольятти - на 5%, а в Сочи - на 6%. Но в этом году цены на региональные "квадраты" могут прибавить 15%, рассказал "Известиям" генеральный директор компании "МИЭЛЬ - Инвестиции в регионы" Алексей Пашкевич.

- За последние два года жилищный сектор был загнан в такие некомфортные условия работы, что большинство девелоперов в регионах чувствуют себя не лучшим образом. Очень мало новых проектов. Прекратились очереди в комитеты по землеустройству и госэкспертизу, у проектных организаций нет заказов. Это значит: в ближайшее время на рынке появится "дырка", связанная с вводом нового жилья.

Одновременно изнашивается жилой фонд. Причем дома ветшают значительно быстрей, чем возводятся новостройки. К этому стоит прибавить возрождающийся спрос и ситуацию в банковской сфере. Эксперты рассказывают, что многие региональные банки сегодня перенасыщены ликвидностью - попросту говоря, не знают где размещать деньги. В результате в субъектах будут падать ставки по ипотеке, стимулируя спрос.

- Цены на недвижимость в регионах устанавливаются более прозрачно, чем в столице. Поэтому они более близки к себестоимости, там нет "запаса" в два-три раза, - замечает руководитель департамента коллективных инвестиций "УК БИН Финам Групп" Александр Фирсов.

Позиция риэлторов понятна: они заинтересованы в том, чтобы больше продать. А потому всегда будут рассказывать, что цены вырастут, жилья строится мало, будет дефицит. Но инвесторы должны помнить, что в этом только часть правды. Получить дивиденды на росте стоимости такой недвижимости непросто. Она вполне может упасть в цене, если в городе нет предпосылок для роста.

Необходимо выбрать города, отвечающие двум условиям: сравнительно низкая стоимость жилья - раз и наличие оснований для роста инвестиций в экономику города - два, рассказывает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

- Из недооцененных региональных центров наиболее перспективным мне видится Томск. В связи с тем, что Томская область стала победителем в конкурсе на создание особой экономической зоны технико-внедренческого типа, существенно возросли бюджетные и частные инвестиции в инфраструктуру города. Томск стали в два раза чаще посещать иностранные делегации, - говорит он.

Хорошие перспективы есть у Екатеринбурга, Казани, Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска, Нижнего Новгорода, Красноярска, Уфы и Перми - хотя стоимость жилья в них далеко не самая низкая, продолжает эксперт. "Покупаться" только на дешевизну вообще не стоит - жилье может быть недооцененным потому, что нет ни малейших намеков на развитие города в обозримом будущем.

Говоря об инвестиционной привлекательности того или иного региона, следует обратить внимание на то, где больше всего упало производство жилья, указывает Пашкевич. К примеру, тот же Омск эксперты считают перспективным потому, что в нынешнем году в этом городе будет построено в четыре раза меньше квадратных метров, чем год-два назад, - 200 тыс. против 800 тыс.

А такие города, как Нижний Новгород, обязаны своей популярностью развитию транспортной инфраструктуры.

- Запуск скоростного поезда "Сапсан" позволит увеличить маневренность, миграцию населения, - уверен Фирсов.

Наконец, не стоит забывать туристический потенциал регионов. К примеру, если вы приобретаете копеечную квартиру в Брянске, то интерес к ее аренде могут проявить только местные жители. А в случае с новгородским жильем можно рассчитывать на внимание денежных иностранцев. Другой аспект - различные федеральные программы, связанные с юбилеями городов. Под эти цели власть традиционно выделяет средства, на которые строятся объекты недвижимости: школы, больницы и т.п. Это также способствует увеличению спроса.

Ситуация на рынке московской недвижимости в 2010 году характеризовалась полным отсутствием сюрпризов. Рост цен на вторичном рынке типового жилья Москвы, по данным аналитического центра ARN, составил 2% в долларах и 3% в рублях за квадратный метр. Если считать вместе с элитным жильем, то динамика покажется более значительной - на 10% в долларах. Но учет дорогого жилья в общей статистике искажает картину: сделок в этом сегменте по определению мало, но каждая непомерно дорога. На 2011 год аналитики дают сходные прогнозы: стабилизация на рынке окончательно восторжествует.

- В 2010 году ежемесячные колебания средней стоимости квадратного метра в наиболее ликвидных объектах не превышали 1,5-2%, - комментирует руководитель Аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов. - Все это отразилось и на количестве совершаемых сделок. В первой половине 2010 года реализовывался отложенный спрос, во второй половине активность покупателей объяснялась устойчивостью ценовых показателей - собственники больше не ждали роста стоимости квадратного метра и выставляли свои квартиры на продажу, а покупатели, в свою очередь, совершали сделки. В начале 2011 года ситуация на вторичном рынке жилья вряд ли существенно изменится. Ежемесячные изменения стоимости квадратного метра могут составить не более 2%. Объем предложения сохранится на уровне 50-55 тысяч квартир. Ежемесячное количество сделок, по предварительным оценкам, составит примерно 6,5-7 тысяч, что в целом является нормой для Москвы.

Вероятнее всего, 2011 год, во всяком случае, его первая половина, пройдет под тем же знаком стабильности, считает эксперт рынка Андрей Бекетов. Незначительные колебания будут в первую очередь обусловлены изменением курса доллара. Во второй половине года возможен рост цен, но его итоговая годовая величина будет находиться в пределах инфляции. При этом, как добавляет руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко, по разным категориям жилья может быть разная динамика.

Столичная недвижимость по-прежнему привлекательна как "консервативный" актив (т.е. доход сравнительно невысокий, но и риск минимальный), объясняет эксперт. Кроме того, все больше застройщиков стало руководствоваться принципом цена-качество. Ведь до кризиса многим компаниям, по сути, было не важно, что строить: и так купят.