Продают без спроса: коммерческая недвижимость переживает трудности
Объем предложения на рынке коммерческой недвижимости в 2018 году в целом по России вырос на 17%, тогда как спрос и цены, наоборот, упали на 6%. Об этом свидетельствуют данные отчета, подготовленного сервисом онлайн-объявлений «Авито Недвижимость» для «Известий». Колебания на валютном рынке вынуждают российских бизнесменов проявлять осторожность в покупке площадей: за год вырос интерес только к помещениям свободного назначения и гостиницам. Причем последнее можно объяснить проведением чемпионата мира по футболу, говорят в компании. Эти данные отражают картину по стране в целом, тогда как ситуация в сфере дорогой недвижимости, расположенной преимущественно в Москве и городах-миллионниках, более радужная. В этом году на офисном рынке столицы ожидается рекорд по объему сделок аренды и продажи — 2 млн кв. м.
Минус шесть
Спрос на все типы коммерческой недвижимости, кроме гостиниц и помещений свободного назначения, упал. Сильнее всего это было заметно в сфере торговли (-11%), затем — в сфере общепита (-8%), производственной и складской недвижимости (-6%) и, наконец, офисов (-5%). Данные за январь–октябрь 2018 года для «Известий» подготовили в «Авито Недвижимость». Спрос на помещения под гостиницы при этом вырос на 2%, объекты свободного назначения — на 3%.
Объекты свободного назначения интересны инвесторам благодаря своей инвестиционной привлекательности, так как их можно быстро перепродать, и низкой стоимости — в среднем около 10 млн рублей за объект, отмечается в отчете компании. По состоянию на октябрь 2018 года этот вид недвижимости занимает почти половину всего предложения на рынке (45%). На втором месте — торговые помещения (22%), на третьем — офисы (14%). Меньше всего было предложений о продаже помещений для общепита (2%).
По сравнению с октябрем прошлого года общий объем предложения вырос на 17%.
— Финансовые вложения в арендную недвижимость — это всегда крупный и дорогой инвестиционный проект, требующий стабильности и уверенности в среднесрочной перспективе. В условиях колебаний на валютном рынке и угрозы новых санкций российские бизнесмены проявляют осторожность. Этим и вызвано снижение спроса на коммерческую недвижимость, — отметил управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин. По его словам, на популярность помещений под гостиницы, безусловно, оказал влияние чемпионат мира по футболу.
Отели стали самым дорогим типом коммерческой недвижимости — их средняя стоимость составила 38,6 млн рублей за объект. Впрочем, есть цены на любой кошелек. Например, можно приобрести гостиничный СПА-комплекс в пригороде Ялты за 2,4 млрд рублей или небольшой деревенский отель в Новгородской области за 901 тыс. рублей.
Как и спрос, цены в среднем по рынку упали на 6%. Выросла только стоимость производственных площадей и помещений свободного назначения (на 7%). Подешевели сильнее всего офисы, в среднем на 26%. Гостиницы — на 3%, склады — на 11%, торговые площади — на 14%.
Дорого — богато
Данные сервиса «Авито», через который в основном реализуется средний сегмент коммерческой недвижимости, соответствуют наблюдениям международной консалтинговой компании Cushman & Wakefield. Об этом сообщил «Известиям» ее партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Денис Соколов. Однако тенденция на рынке дорогих объектов, основная часть которых продается и сдается в аренду через брокеров, иная.
— В этом сегменте мы в 2018 году не увидели снижения спроса. Наоборот, в текущем году на офисном рынке Москвы ожидается рекорд по объему сделок аренды и продажи — 2 млн кв. м, — привел пример эксперт.
По оценке Дениса Соколова, ставки аренды на самые качественные помещения выросли на 10-15%, в то время как на офисы среднего уровня с плохой транспортной доступностью они снизились на 5%.
В офисном сегменте столицы наблюдался рост спроса на покупку объектов примерно на 10% относительно прошлого года, подтвердила «Известиям» директор отдела исследований рынка международной консалтинговой компании CBRE Анна Шепелева.
Инвестиции падают
По итогам года в CBRE ожидают снижения объема инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости. Причем российские компании вложат в 2018-м вдвое меньше средств по сравнению с прошлым годом. По предварительным данным, объем инвестиций составит порядка $3,2 млрд (или 200 млрд рублей). Это на 38% ниже показателя в 2017 года и на 30% — 2016-го. В то же время примерно по 30% от общего объема сделок еще идут переговоры. В компании указывают на отложенный инвестиционный спрос и ожидают, что в 2019 году объем инвестиций вырастет до $4 млрд.
— На удлинении процесса принятия решения и настрое инвесторов сказывались новые санкционные ограничения, чемпионат мира по футболу, возросшая волатильность на валютных и сырьевых рынках, а также отчасти замедление экономического роста, — подчеркнула Анна Шепелева.
Второй год подряд в лидерах инвестиционного рынка остается торговая недвижимость. В 2018 году, по прогнозам CBRE, вложения в этот сектор увеличились на 8 п.п., до 38%.
Несмотря на падение показателей, коммерческая недвижимость в России остается привлекательным бизнесом. По данным Cushman & Wakefield, доходность этого сегмента в нашей стране составляет около 10%, тогда как в Западной Европе она редко превышает 4%.
