Куда вложить, чтобы не прогадать
Москва и сверхприбыль
На сверхдоходы не рассчитывайте — так можно коротко сформулировать позицию специалистов рынка недвижимости. Чтобы получить значительный доход от купленных квадратных метров, сегодня надо как следует подготовиться к покупке: понимать, какая квартира может быть инвестиционно привлекательной, а какая не принесет ничего, кроме головной боли.
«Заработать на приобретении недвижимости в Москве в 2018 году можно, если соблюсти правильный алгоритм. Например, купить квартиру у застройщика на закрытых продажах, то есть до старта официальных продаж. В этом случае вам предложат самые выгодные цены и полный спектр предложений. Естественно, застройщик должен быть надежный, с реализованными проектами, — поясняет гендиректор агентства недвижимости Golden Brown Real Estate Татьяна Бурлаковская. — На закрытых продажах можно найти предложения с отделкой от 3,5 млн рублей. Это будут апартаменты 20 кв. м на стадии строительства, и сдать вы их сможете за 30–35 тыс. рублей самостоятельно или через управляющую компанию. Компания в этом случае берет за свои услуги 10–20%. Также на рынке выставлены апартаменты под управлением отеля, такие варианты в основном в премиум-сегменте, и цены начинаются от 20 млн».
Самое важное для покупателя — из огромного числа предложений выбрать ликвидный проект. «Выбирать надо осторожно, потому что московский рынок очень разнообразен и в Бирюлево динамика стоимости одна, а в центре — другая. И все зависит от цены сделок, от арендной привлекательности. Ежегодная прибыль сейчас сопоставима со ставками на ипотечные кредиты, 10–12%, — говорит эксперт рынка недвижимости Наталья Словесникова. — Прибыль зависит от конкретного дома, привлекательности квартиры».
Кроме Москвы интересными для инвестора могут стать проекты в курортных городах. К примеру, в 2015 году на старте продаж стоимость квадратного метра в Имеретинской низменности в Адлерском районе Сочи была 85 тыс. рублей, а в 2018 году перешагнула рубеж 200 тыс. Летом апартаменты 55 кв. м сдаются за 5000 рублей в сутки, зимой — за 2500».
Зависимость от управляющего?
Популярная у россиян Черногория, где «и недвижимость недорогая, и туристов много», как оказалось, может принести не только доходы, но и дополнительные хлопоты с поиском управляющей компании. Средняя стоимость простых апартаментов в стране — €1500–2500 за квадрат, жилье бизнес-класса стоит €3000–4000 за кв. м, а сегмент люкс — €7000–8000. Казалось бы, стоимость адекватная, но чтобы начать зарабатывать на этой недвижимости, придется для начала поискать ответственного управляющего.
«Прибыль больше 5–6% годовых возможна, только если удастся найти хорошего управляющего, которых на всю Черногорию человек шесть. С квартирами постоянно что-то происходит: где-то потекли трубы, кто-то из арендаторов потерял ключи, постоянно звонят туристы с бытовыми вопросами. И поэтому, инвестируя в такую недвижимость, для начала надо решить вопрос с управляющей компанией, — комментирует директор компании Expert Consulting Montenegro Диана Войтенко. — В лакшери-сегменте прибыль больше 5% вообще никто не гарантирует. Кто решил сдавать квартиру круглый год, получит не более 3–4% годовых с учетом средней стоимости аренды квартиры ценой €120 тыс. за €400 и после уплаты всех налогов».
В целом же в 2018 году наиболее привлекательной по инвестициям является Прага. Чешские застройщики в последние годы выбрали политику максимального привлечения инвесторов из разных стран и за счет этого сумели сделать местный рынок интересным для людей с деньгами.
«Чешский застройщик предлагает очень интересные инвестиционные продукты, например с минимальным порогом входа от €30 тыс. на срок от года до трех лет и доходностью 20%, — говорит Татьяна Бурлаковская. — С суммой от €500 тыс. можно войти в интересный проект на Кипре off plan с гарантированным ростом цены на стадии завершения строительства. В данном случае важны выбор проекта, его локация и преимущества перед конкурентами».
До 2014 года инвестиции в московские квадратные метры считались гарантированно высокодоходными. Сегодня так утверждать нельзя, рынок показывает небольшой рост, цены иногда даже падают, поэтому многие начинают задумываться над покупкой недвижимости за рубежом. И здесь самое важное — выяснить, какая недвижимость и в какой стране может стать источником реального дохода, а не причиной для расстройства из-за не очень удачной инвестиции.
