Перейти к основному содержанию
Реклама
Прямой эфир
Мир
Захарова назвала недружественным шагом отказ Чехии признавать паспорта РФ
Общество
Путин предложил увековечить память председателя Верховного суда Лебедева
Мир
Европарламент утвердил фон дер Ляйен главой Еврокомиссии на второй срок
Интернет и технологии
В Совфеде не ожидают блокировки YouTube в России
Мир
СМИ заявили об уверенности демократов в выходе Байдена из президентской гонки
Спорт
Сборная Испании поднялась на пять мест в рейтинге ФИФА после победы на Евро
Спорт
КХЛ изменила ряд правил игры на сезон-2024/25
Мир
Мезенцев отметил важность гумсотрудничества в рамках Союзного государства
Общество
Летевший в США из Индии самолет совершил аварийную посадку в Красноярске
Мир
Орбан предрек эскалацию конфликта на Украине в ближайшее время
Армия
Минобороны показало кадры уничтожения безэкипажных катеров ВСУ в Черном море
Наука и техника
В мессенджере WhatsApp может появиться функция перевода сообщений на другой язык
Мир
СМИ узнали о намерении ЦАХАЛ направить тысячи повесток евреям-ортодоксам
Общество
Задержан замдиректора Фонда капремонта Московской области Дымнич
Мир
Лихачев сообщил о пусконаладочных работах на энергоблоке АЭС «Аккую» в Турции
Мир
Лидер французской партии назвал позором переизбрание фон дер Ляйен
Общество
Генерал Попов обжаловал срок домашнего ареста
Мир
Депутата от Румынии вывели с заседания ЕП в наморднике
Главный слайд
Начало статьи
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

Россиянам разрешили брать льготную ипотеку на самостоятельное строительство частного дома. Ставка не превысит 9% годовых, а максимальный размер займа составит от 6 млн до 12 млн рублей в зависимости от региона. Это пилотный проект: в 2022 году по нему планируют выдать около 8 тыс. кредитов. Есть и определенные условия — к примеру, заемщик обязан построить жилье за год. Как будет работать программа, что нужно сделать, чтобы в нее войти, и с какими трудностями можно столкнуться — в материале «Известий».

Что такое ИЖС хозспособом

До запуска пилота льготную ипотеку на строительство частного дома можно было взять только с привлечением подрядчика — профессиональной фирмы. В апреле правительство заявило, что поддержит и постройку жилья своими руками: банкам планируется субсидировать 2 процентных пункта по таким кредитам. С июня россияне могут возвести дом по льготной ипотеке сами, без подрядчиков со стороны, то есть, в правовых терминах, хозспособом.

Ставка останется такой же, как и для других льготных ипотечных программ, — 9%. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти можно взять в кредит до 12 млн рублей, в остальных регионах — до 6 млн. Это максимальный размер займа с господдержкой. Если дом обойдется дороже, оставшуюся часть придется оплатить на рыночных условиях. Для жителей обеих столиц, Подмосковья и Ленобласти в этом случае лимит составит 30 млн рублей, для других регионов — 15 млн.

В 2022 году на постройку дома своими силами планируют выдать около 8 тыс. кредитов. По мнению управляющего директора ДОМ.РФ Светланы Некрасовой, это позволит возвести в России около 1 млн кв. м жилья. В фининституте и ВЦИОМе посчитали, что треть россиян (31%), которые хотят построить жилье в ипотеку, не готовы привлекать застройщиков и рассчитывают всё сделать сами. Это примерно 50 тыс. семей. По данным Росстата, больше половины жилья в России строится населением. В прошлом году жители самостоятельно возвели более 373 тыс. домов — это 49,1 млн кв. м жилья (53% от общего ввода).

стройка
Фото: ТАСС/Ведомости/Максим Стулов

Гендиректор Puzzle PropTech Алексей Горулев, чья компания занимается IT-решениями и автоматизацией в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), отметил в беседе с «Известиями», что хозспособом в стране строится более 70% всех частных домов. Он подчеркнул, что термин «хозспособ» не означает, что застройщик сам выполняет все работы — скорее на него возложена функция генерального подрядчика, и он может нанять профильные бригады или специалистов на конкретные виды работ.

Но в этом случае неясно, как банки будут следить за потраченными ипотечными средствами и не приведут ли риски кредитных организаций к дополнительным требованиям для заемщиков. По словам Горулева, у банков сейчас нет инструментов и компетенций по контролю за строительством, тем более в ИЖС.

— Вероятнее всего, банк будет требовать от заемщика проведения независимой оценки сметной стоимости строительства и последующей независимой оценки самого дома после завершения работ. Вероятно, для контроля за расходом средств могут ввести ограничение на тип расходных операций по счету, например, с помощью номинального счета заемщика. Но риск нецелевого расхода средств в таком виде кредита очень высок. Именно поэтому данная программа названа пилотной — тестируют нишу, так сказать, — отмечает эксперт.

Пока порядок работы с этим видом льготной ипотеки до конца не определен: к примеру, еще нет конкретных указаний и требований от банков. Возможно, в ближайшее время правительство и кредитные организации будут оценивать спрос на нее.

строительство
Фото: РИА Новости/Владимир Песня

— Я уверен, что спрос будет огромный, и после этого банки сами будут решать, каким образом они будут контролировать процессы и снижать свои риски. Скорее всего, по итогу тестов данный вид ипотеки сведется к тому, что от заемщика будут требовать строить только по типовым проектам, оценка которых заранее проведена банком. Но это отличный вариант, — пояснил Алексей Горулев.

Учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута тоже отметил, что в случае ИЖС хозспособом заемщик может выбрать свою команду строителей, не привязываясь к конкретным юридическим лицам. Весь контроль, по его мнению, будет проходить через подписание кредитного договора, а снижать риски банки будут посредством залога земли и готового дома.

— Здесь действуют стандартные условия: сначала заемщик получает одобрение по ипотеке по стандартным условия на данную программу (проверка службы безопасности банка, кредитной истории, подтверждение платежеспособности). Затем заемщик выбирает земельный участок или заявляет о намерении строительства дома, банк рассматривает предложение и дает свое одобрение или отказ. И наконец, подписывается договор, банком определяется сумма, выдается кредит, — сказал Ракута «Известиям».

За какое время нужно построить дом

Одно из обязательных условий: строительство дома нужно завершить в течение 12 месяцев с даты заключения договора. Алексей Горулев считает, что этого мало и срок необходимо увеличить минимум до 18 месяцев.

дом
Фото: РИА Новости/Павел Бедняков

— Под «домом, пригодным для проживания» понимается полностью построенный дом, подключенный к сетям инженерного обеспечения и поставленный на кадастровый учет. Сделать всё это за 12 месяцев, не будучи профессионалом в управлении строительством, практически невозможно. Думаю, срок увеличат. Сейчас прописано 12 месяцев, чтобы «держать в тонусе» заемщика и получить от него отчет через год, а не через два или три. Полагаю, это просто попытка снизить кредитные риски, пока без понимания, как контролировать ход строительства, — пояснил эксперт.

Горулев добавил, что в случае просрочки компенсация ипотечной ставки не производится. То есть если заемщик не успеет возвести дом за год, она станет общерыночной.

Юрист «Единого центра защиты», член Ассоциации юристов России Владимир Фурта в то же время отметил, что банки могут пойти и навстречу заемщикам и продлить условия ипотеки.

— Наряду с этим при условии, что заемщик продолжает оплачивать платежи по ипотеке, даже притом что строительство не окончено в срок, банки никаких решительных действий предпринимать не будут, — пояснил он изданию.

Еще один важный момент — залог. В качестве залога банки могут принять земельный участок и готовый дом после завершения работ. По словам экспертов, участок при этом может стоить значительно дешевле строительства дома — это не станет препятствием.

строитель
Фото: РИА Новости/Александр Гальперин

— Ипотека в данном случае выдается не под залог земли, точнее, не только под него. Предметом залога является «будущий актив» — то есть дом, который заемщик построит на своей земле. Сам участок, естественно, тоже попадает в залог к банку, но лишь как часть обеспечения, в качестве подтверждения платежеспособности заемщика, — пояснил «Известиям» Алексей Горулев.

Он отметил, что размер кредита зависит от множества факторов, и стоимость земельного участка не играет решающую роль. Более важные факторы: положительная кредитная история, размер долговой нагрузки, уровень дохода и наличие прочих активов у заемщика. Сам участок оценивается, как правило, по кадастровой стоимости (это хорошо работает для Москвы, МО, Петербурга и Ленобласти) и на основании аналитики по продаже схожих лотов, например, от ЦИАН. В крайнем случае, потребуется независимая оценка.

Возможен вариант того, что банки установят минимальный порог первоначального взноса при условии, что оценочная стоимость залогового имущества меньше стоимости самой ипотеки, — добавил Владимир Фурта. — Также банки могут требовать в обеспечение обязательств иное имущество заемщиков, например квартиры или предоставление платежеспособных поручителей.

Сколько россияне тратят на постройку дома

Сейчас в России в частных домах живет около 22 млн семей. И в два раза больше — 45,4 млн — хотели бы. 70% из них готовы обратиться к профессиональным подрядчикам, но когда ВЦИОМ и ДОМ.РФ проводили опрос, возможности строить жилье самостоятельно по льготной ипотеке еще не было.

дом
Фото: РИА Новости/Кирилл Каллиников

В целом трое из четырех россиян готовы потратить на постройку дома около 3–5 млн рублей, следует из апрельских данных ЦИАН. Большинство планируют делать это на свои деньги (57%) или взять ипотеку (46%). Эксперты портала отмечают, что жители страны стали чаще задумываться о продаже другой недвижимости ради частного дома. «То есть накопить на строительство дома без проведения альтернативных сделок всё сложнее», — отмечают аналитики.

К тому же в реальности россиянам не всегда удается уложиться в бюджет. Из тех респондентов, которые построили жилье в 2021-м, только 28% потратили 3 млн рублей, 16% — 4–5 млн и 7% — 5–6 млн. Большинству (39%) частный дом обошелся в 6–20 млн, 10% — более 20 млн.

При этом дорожают и стройматериалы: с этой проблемой застройщики столкнулись еще в прошлом году. Причин много: экспортные котировки, нестабильный курс рубля, транспортные трудности и санкции. Отрасли предстоит переориентироваться на импортозамещение и наладить поставки из азиатских стран. Пока правительство пытается сдерживать цены.

— В целом мы отмечаем, что за последнее время выросли цены на загородные дома, также увеличилась себестоимость их строительства из-за подорожания стройматериалов. При этом запуск льготной ипотечной программы на строительство загородных домов со ставкой не выше 9% — это позитивное событие для рынка недвижимости. По итогам 2021 года, согласно нашим наблюдениям, был зафиксирован рост цен во всех классах загородного жилья, в среднем ценники поднялись как минимум на 20%. Если говорить отдельно именно про себестоимость строительства, то в сравнении с теми ценами, которые были еще пару лет назад, бюджет возведения дома с использованием обычных стройматериалов (дерево, металл, кирпич) вырос в среднем в два раза, — сказала «Известиям» руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

строительство
Фото: РИА Новости/Кирилл Каллиников

В этой ситуации льготная ипотека на ИЖС хозспособом может помочь россиянам начать строительство частного дома своими силами, даже если не удалось скопить нужную сумму. Главное — рассчитать сроки, чтобы уложиться в год, иначе жилье выйдет дороже.

Прямой эфир