Дом у озера: как не прогадать с покупкой загородной недвижимости
В Госдуму внесен законопроект об упрощении строительства таунхаусов. Предлагается внести изменения в Градостроительный кодекс, согласно которым застройщик сможет «формировать как отдельные, так и единый земельный участок под жилыми домами». Сейчас под каждым «блоком» должен быть отдельный участок, но хозяину отдельный участок в собственности не всегда и нужен, зато его оформление для застройщика выливается в дополнительные издержки. Интерес к загородной недвижимости в период пандемии заметно вырос (на целых 77% в июле) — самоизоляция в четырех стенах квартиры оказалась еще тем испытанием. Учитывая, что ситуация с заболеваемостью в стране и в мире пока не улучшается, не исключено, что спрос на таунхаусы или домик с террасой в ближайшее время снова пойдет в рост. Как не промахнуться с покупкой загородной недвижимости — в материале «Известий».
Четыре волшебные буквы
Нередко «покупатели-новички» не особо разделяют рынок городской недвижимости и загородной. Что сложного? Пришел, увидел и купил. Не получится заключить сделку — легко найдется что-нибудь другое. «Как бы не так», — предупреждают специалисты. Как отмечается в пресс-релизе компании «Метриум» (есть в распоряжении «Известий»), договорившись о покупке дома только на словах, будущий хозяин сильно рискует.
«За время его раздумий продавец может найти другого покупателя, который предложит несравненно большую сумму за понравившийся дом. Торг в этом сегменте — очень мощный фактор сделки. Пока новичок спокойно ждет сделки, продавец может и вовсе передумать с продажей. При этом клиент упускает возможность приобрести другой дом по привлекательной цене», — замечают специалисты компании и советуют заключить ПДКП — предварительный договор купли-продажи. В нем стоит указать, когда именно, как и на каких условиях будет заключен основной договор.
Эти четыре буквы способны практически на чудеса. Если продавец согласится, то покупателя такой договор обезопасит от неожиданностей. Откажется — тоже неплохо. Скорее всего, в этом случае продавать дом никто вообще не собирался — вывесили объявление только для того, чтобы прощупать ситуацию на рынке.
Разведка местности
«Известия» как-то рассказывали о совете адвоката: прежде чем купить квартиру на «вторичке», стоит обязательно пообщаться с соседями, бабушками на лавочках, побродить по округе. Бывает, что по документам всё четко и прозрачно, не придерешься, но в процессе проживания могут дать о себе знать неприятные сюрпризы (к примеру, в лице соседа-наркомана и его друзей).
В случае с загородной недвижимостью «разведкой местности» тоже пренебрегать не стоит. Это в городе мы привыкли, что всё нужное рядом, но за пределами своя специфика. Так что, приобретая дом в коттеджном поселке или участок, узнайте, есть ли вообще поблизости магазин, аптека, кафе, детский сад, фитнес? Эксперты советуют изучить карту местности (нет ли рядом заводов, гоночных трасс) и навести справки о строительстве в районе вашего будущего дома — возможно, вон тот живописный пустырь с ромашками, до которого рукой подать, скоро превратиться в площадку для строительства многоквартирного дома. Подходит вам такое соседство? Решайте.
Подвал имеет значение
Специалисты отмечают, что на рынке сейчас много неликвидных вариантов (особенно на вторичном рынке): привлекает ухоженный фасад, интерьер, а вот инженерные сооружения и даже несущие конструкции ветшают и порой незаметно для хозяев.
В этом случае рекомендуется не бояться и заглянуть и на чердак с крышей, и в подвал спуститься. Не лишней может быть и техническая экспертиза.
«Технический специалист, который проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома за несколько часов работы возьмет от 50 тыс. рублей и больше. Однако он сразу обратит ваше внимание на возможные проблемы (которые возникнут даже не сейчас, а на горизонте 3–5 лет), и спрогнозирует цену ремонта», — отмечают эксперты «Метриума».
Опись кошелек бережет
Нередко грамотно подобранная мебель, техника помогают «продать» дом. И в этом случае, во-первых, лучше уточнить: останется ли вся эта красота с вами или же после покупки ваши — только голые стены, пол и потолок. Во-вторых, если продавец радостно заявил, что вся мебель и техника теперь ваши, то полезно составить опись имущества и попросить собственника поставить на списке автограф. Не стесняйтесь фотографировать все комнаты и ценные вещи.
«Нередко при такой описи может выясниться, что невзрачная ваза в углу — это антикварный предмет, который добавил к заявленной стоимости дома несколько десятков тысяч долларов, — говорят эксперты. — Так владельцы домов пытаются реализовать неликвидный антиквариат, учитывая его цену в стоимости дома. При описи от таких вещей можно избавиться».
Интересно, что специалисты считают ошибкой при выборе загородной недвижимости брать на просмотры всех членов семьи: маму, папу, дедушку, бабушку, троюродную тетю… С одной стороны, загородный дом — семейная покупка, важно мнение всех, а с другой есть риск «расфокусировки внимания» из-за играющих в догонялки детей, недовольной садом бабушки, жены, которая ругает планировку гардеробной… А вы тем временем пропустите что-то важное — например, трещину в несущей стене. Так что определитесь еще «на берегу», что для вас важно в новом доме, и возьмите на просмотр максимум еще одного-двух человек.
Дачи выросли в цене
Кстати, за год, с сентября 2019 года, дачи в России подорожали в среднем на 11%, а в отдельных регионах до 35%. Как отмечают аналитики федерального портала «Мир квартир», самые высокие показатели в Ульяновской области (35%), Чувашии (34%), Вологодской (33,8%), Архангельской (32,8%), Рязанской (31,3%) областях. Дача Москве в среднем подорожала на 7,8%, в Подмосковье — на 3%. В Санкт-Петербурге стоимость увеличилась на 14,8%, в области — на 18,7%. Впрочем, где-то дачи и подешевели. Больше всего цены упали в Кировской области — на 14,5%, в Хакасии — на 13,6%, в Северной Осетии — на 12,5%.
«Рост цен связан не только с высоким спросом на сезонные домики на 6 сотках, но и с вымыванием дешевого предложения. Самыми популярными лотами были и остаются дачи ценой до 2 млн рублей в Подмосковье и до 500–700 тыс. рублей в регионах. Их раскупили в первую очередь, что подняло среднюю ценовую планку, — пояснил гендиректор портала Павел Луценко. — Стремительный рост начался в июле, когда была отменена самоизоляция и заработали регистрационные учреждения, и продолжается по настоящее время».
