Перейти к основному содержанию
Прямой эфир
Главный слайд
Начало статьи
Квартплата: как не отдать мошеннику свое жилье
2020-07-20 17:17:26">
2020-07-20 17:17:26
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

В Москве задержан криминальный дуэт, который обманул бывшую узницу концлагеря: женщина хотела удачно продать квартиру в центре города, но лишилась и жилья, и денег. Тем временем в Крыму полицейские задержали мошенницу, которая продала одну и ту же квартиру (на которую к тому же был наложен арест) как минимум дважды. Кого и как обманывают мошенники, какими лазейками пользуются и как уберечь свое жилье и заключить честную сделку — в материале «Известий».

Доверчивые люди

89-летняя москвичка попала в концлагерь еще ребенком. С тех пор здоровье подорвано, поэтому женщина решила в конце концов продать квартиру на Малой Сухаревской площади и купить недвижимость у моря. Помочь вызвался сын знакомой, который снимал у женщины комнату. Мужчина уверял: продам квартиру за 20 млн, всё отдам до копейки — знаю опытных риелторов, они всё сделают как надо.

Объявление о продаже квартиры

Объявление о продаже квартиры

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Алексей Майшев

По данным СМИ, в нотариальной конторе пенсионерка подписала несколько документов, суть которых ей не разъяснили. Через некоторое время знакомый сообщил, что продал ее квартиру всего за 12 млн рублей. Эти деньги он вложил в бизнес и позже обязательно вернет ей обещанные 20 млн. Денег женщина не дождалась и обратилась в полицию.

Правоохранители задержали жильца, а также его знакомого, который играл роль покупателя. Возбуждено уголовное дело по статье «Мошенничество»: квартиру криминальный дуэт продал, миллионы пошли в расход, а женщину уже сняли с регистрационного учета по месту проживания.

Эксперт по «черным риелторам» и незаконным сделкам с недвижимостью Михаил Дробинин поясняет «Известиям», что мошенничество на доверии — самый банальный из существующих видов и, увы, труднодоказуемый.

Часто вторая сторона, которая приобретает жилье, — это заранее знакомые мошеннику люди. Всё делается официально, здесь нет ничего поддельного, — говорит эксперт. — Деньги продавцу обещают перевести на счет — например, после проведения сделки, в день регистрации. При этом ту же бабушку просят заранее написать расписку о получении денежных средств — бумага просто побудет пока у знакомого, который представляет интересы женщины. Нормальный агент или агентство недвижимости используют стандартную схему: открывают, к примеру, аккредитив, деньги кладут на счет, и после закрытия сделки банк является гарантом того, что человеку переведут денежные средства. А здесь просто сказали: «Деньги поступят на счет, не переживайте, всё хорошо».

силуэт пожилой женщины
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

Подобный вид мошенничества небыстрый: клиента обрабатывают несколько месяцев, втираясь в доверие, покупают продукты, ухаживают.

— Вообще, категория «одинокие пожилые люди» — самая любимая для мошенников, поскольку люди не понимают моменты законодательства и их можно обмануть, — замечает эксперт. — Росреестр, например, для бабушек и дедушек старше 70 лет приостанавливает сделки с недвижимостью и очень часто просит, чтобы люди пришли в регистрационную палату и подтвердили, что они действительно понимают, что они делают, и получают денежные средства. Хотя это незаконно (приостанавливать сделку при наличии полного комплекта документов), но тем не менее, если люди действуют во благо, то это правильно. В МФЦ также иногда спрашивают и смотрят, кто какие документы подавал.

Конкурс двойников и другие методы

Есть еще несколько схем, которые также сложно предупредить и доказать. Партнер юридической группы NOVATOR, адвокат Александр Катков приводит пример «двойников», когда мошенники узнают паспортные данные условной Марии Петровны, приобретают на черном рынке паспорт и отправляют человека, похожего на Марию Петровну, на регистрацию сделки. Затем квартиру еще несколько раз перепродают. Доказать, что это мошенничество, можно только в рамках уголовного дела.

Подделка первичных документов — достаточно простой способ. У меня в практике сейчас есть случай, когда от лица компании были подделаны доверенности на физическое лицо и договоры купли-продажи. Через два дня это имущество продали юридическому лицу, потом еще раз продали юридическому лицу, а затем стали продавать на рынке недвижимости настоящим физическим лицам, — объясняет адвокат в беседе с «Известиями» цепочку «очищения» квартиры. — О продаже недвижимости компания узнала через несколько месяцев: по факту квартиры находятся в ЖК, приезжать туда не было нужды. И когда компания запросила данные из Росреестра, то обнаружила, что нет 4–5 квартир совокупной стоимостью 50 млн рублей.

Посетитель у входа в московскую нотариальную контору

Посетитель у входа в московскую нотариальную контору

Фото: РИА Новости/Максим Блинов

Подделывают свидетельство о праве наследства, договоры дарения, когда узнают, что у человека нет близких родственников. Мошенники находят одиноких людей, которые ведут асоциальный образ жизни, в течение нескольких месяцев клиента подпаивают, подмешивают в еду разные вещества и под различными предлогами подсовывают на подпись документы.

Просят помочь оформить автомобиль либо прописаться, для того чтобы получить какую-то льготу. А по факту люди подписывали договоры дарения своей недвижимости, — рассказывает Александр Катков о банде из ближнего зарубежья, которая таким способом выманила и продала в Москве больше трех квартир. — Если у пожилого человека есть близкие родственники, которые несут за него ответственность, то можно написать заявление в Росреестр и запретить отчуждение объекта недвижимости без личного присутствия. К сожалению, мало кто это делает и об этом заботится.

«Душное» дело

Михаил Дробинин также приравнивает к мошенничеству сами по себе займы под залог недвижимости под баснословные проценты — шансы справиться с таким бременем крайне малы.

— Раньше встречался еще и такой вид мошенничества, где работала целая группа. В банке клиенту якобы давали кредит под залог недвижимости. При этом человека мурыжили около пяти часов в душном помещении: специально создавали такие условия, чтобы терялась бдительность и клиенту хотелось быстрее получить деньги и уйти, — рассказывает Михаил Дробинин. — Когда деньги уже буквально лежали на столе, ему приносили документы на подписание, но только вместо кредита на человека оформляли договор купли-продажи.

ключ
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

Клиент сначала читал документы в верном варианте, соглашался, но на подписание ему распечатывали бумаги уже в нужной мошенникам редакции. Ничего не подозревающий человек подписывал документы, особо не вчитываясь.

Группу поймали, но чтобы возбудить уголовное дело, нужно было собрать человек восемь. И только на общих показаниях, что люди не получили денежные средства, хотя обращались за кредитом под залог объекта недвижимости, было возбуждено уголовное дело, — отмечает эксперт.

Продавец с того света

Однажды липецкий журналист вернулся домой, но войти в квартиру не смог: дверь сменили. Оказалось, что квартиру, которая досталась журналисту от умершей матери, продали. Причем трижды за последние пять месяцев, а первый переход права собственности был сделан якобы «воскресшей из мертвых» мамой.

Выяснилось, что и продавец, и таинственный покупатель пришли с паспортами и полным пакетом документов в один из МФЦ — ведущий документовед не заподозрила подвоха и приняла все бумаги.

Почему в МФЦ приняли документы по факту от уже умершего человека? Как пишет «Российская газета» со ссылкой на экспертов Ассоциации юристов России, в МФЦ не должны проверять сделку и общаться со сторонами. Их задача — принять пакет документов и направить его на регистрацию. Живой человек или нет — это должны выяснять в иных инстанциях.

рука, замок, ключ
Фото: Depositphotos

— МФЦ не привлечь к ответственности: они не являются специалистами в области личности, они не смогут сопоставить. Единственный момент: когда регистратор получает документы, он должен направить запрос в ЗАГС (вообще, жив ли человек). Но если регистратор не направил этот запрос по собственной инициативе, то сделка пройдет. Привлечь сложно, — говорит Александр Катков.

Михаил Дробинин отмечает, что сделки с «воскресшими» возможны, если, например, близкие редко проведывали человека, так что за «жертвой» давно следили мошенники.

— Большая вероятность, что даже участковый в этом замешан, — говорит эксперт. — Самое главное, чтобы паспорт не исчез в момент описания трупа. Возможен и такой вариант: при заполнении направления в морг могут поменять одну букву — допустим, была «Калашникова», а написали «Канашникова». Эти сведения никто не сопоставляет, не проверяет — их закидывают в общую базу данных. Получается, одна буква не совпала, человека из реестра не вычеркивают, то есть не подают документы на выписку быстро. Кажется, что человек жив, поэтому и возможен этот вид мошенничества.

Неполная свобода действий

В АНО «Центр нотариальных исследований» заметили, что случаи мошенничества с недвижимостью на фоне распространения коронавируса участились, как это всегда бывает в период кризиса. Впрочем, опрошенные «Известиями» эксперты полагают, что доля мошенничества осталась примерно на прежнем уровне, но сами преступники стали более подкованными.

— Как правило, это группы, где есть юрист, психологи, которые могут втираться в доверие, люди, которые имеют доступ к государственным органам и персональной информации, — отмечает Александр Катков.

По словам нотариуса Москвы, члена комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе Александра Сагина, чаще всего мошенникам удается провернуть преступную схему по продаже чужой квартиры, пользуясь тем, что сделка заключается в простой письменной форме (без участия нотариуса).

— Сторонам сделки в этом случае никто не разъясняет правовые последствия подписания договора, который, будучи составленным неправильно или с преступным умыслом, может существенно ущемить интересы одной из сторон, — говорит «Известиям» нотариус. — Иногда собственник квартиры даже не принимает участия в подписании договора купли-продажи, уступив это право доверенному лицу.

квартира
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Михаил Терещенко

И если доверенность необходима, Александр Сагин рекомендует указать четкий список полномочий: в какие инстанции поверенный может обратиться от вашего лица и с какими запросами, а также ограничить срок действия документа.

Если ваше доверенное лицо сделало работу до того, как срок доверенности истек, документ лучше отменить у нотариуса, — советует специалист. — Но самый безопасный способ продать ваше имущество — заключать сделку самому в присутствии нотариуса, который будет нести ответственность за ее чистоту, проверит все документы, разъяснит последствия сделки, а после подписания договора направит документы на регистрацию права собственности в тот же день в электронном виде.

Кстати, ранее Федеральная нотариальная палата отмечала, что количество выявленных нотариусами попыток мошенничества при совершении нотариальных действий, в том числе с недвижимостью, за последние годы выросло в несколько раз.

Просчитать риски

Между тем понятно, почему часто обращаются к простой письменной форме: таким образом сделку можно закрыть за 1–2 дня. С нотариусом или юристом процедура может занять больше времени, но пауза только на пользу. Специалист, по словам экспертов, не сможет на 100% исключить риски, но существенно их минимизирует.

Нотариальная палата устанавливает обязательные критерии, которые нотариус должен отработать и проверить: не признан ли продавец банкротом, недееспособным и так далее. Юрист проверяет гораздо больше информации: допустим, наличие судебных разбирательств, сколько раз недвижимость переходила из рук в руки, нет ли арестов, обременений, ограничений, — отмечает Александр Катков.

Работа нотариальной конторы

Работа нотариальной конторы

Фото: ТАСС/Владимир Астапкович

Адвокат приводит пример. Квартира стоит 6 млн рублей, но при проверке выясняется, что в отношении продавца идет судебный спор на 50 млн рублей. Для покупателя это звоночек: в перспективе продавца могут признать банкротом, а сделку купли-продажи оспорить.

Также юрист поможет правильно произвести взаиморасчет. Так, желание продавца получить большую часть аванса до подписания договора купли-продажи должно насторожить.

К слову, покупая недвижимость на вторичном рынке без участия специалиста, можно попасть на такую схему мошенничества, как двойные продажи. Утром мошенник оформляет сделку с Ивановым: получает максимальный аванс наличными, также деньги могут быть заложены в ячейку или аккредитив, но при этом условие их получения — сразу после подачи документов на регистрацию. Вечером или на следующий день ту же недвижимость продают Петрову. Итог: мошенник получил деньги от двух покупателей, а Росреестр впоследствии может ни одну, ни вторую сделку не провести.

— Самое оптимальное — производить взаиморасчеты через банковскую ячейку либо через аккредитив, — говорит адвокат. — Самым безопасным сейчас считается аккредитив — когда денежные средства перечисляются продавцу после того, как произошла государственная регистрация перехода права собственности. Зарегистрировали сделку, принесли пакет документов в банк, и только после того, как вы оформили на себя собственность, банк раскрыл аккредитив и перечислил деньги продавцу.

Информагентство «ОБС»

Человеку понравилась квартира, он хочет ее приобрести. Мы проверяем и видим, что квартира за последние три года поменяла пять собственников. Возникает вопрос: в связи с чем? По документам всё в порядке, в квартире сделан ремонт. Когда мы узнавали причину продажи, то она показалась надуманной: надо переехать в другой город, еще что-то, — рассказывает Александр Катков.

многоквартирные дома
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Бедняков

Покупатель не прислушался к мнению юристов, приобрел квартиру, но позже уже мечтал от нее избавиться: выяснилось, что на лестничной клетке живет наркоман. Сосед постоянно приводил в свой притон компании, устраивал пьянки и гулянки.

О чем это говорит? Проверки только одних документов недостаточно. В идеале нужно приехать на место, посмотреть, какой контингент проживает в этом районе. Пообщаться с соседями, бабушками на лавочке у подъезда, которые всегда рады поделиться информацией, — говорит адвокат. Тот случай, когда выручит именуемая в народе служба «Одна бабка сказала». — И по совокупности уже стоит принимать решение — покупать или не покупать квартиру. Все эти манипуляции можно провести за неделю-полторы.

Читайте также