Улучить момент: стоит ли обзаводиться недвижимостью до конца года
Россиян предупреждают: съемное жилье рискует подорожать. По данным сервиса «Авито Недвижимость», спрос на съемное жилье в крупнейших городах уже восстановился, поэтому арендодатели не смогут долго держать цену на карантинном уровне — это была лишь антикризисная мера. Так что не исключено, что вопрос, чем снимать жилье, а не пора ли обзавестись своим, будет в ближайшее время беспокоить многих. На что стоит обратить внимание сейчас будущим покупателям недвижимости, а также продавцам, стоит ли торопиться со сделками в этом году — в материале «Известий».
Поспешишь — никого не насмешишь
Четыре из десяти крупнейших банков увеличили минимальный первоначальный взнос на ипотеку. Как отмечается в исследовании маркетингового агентства Marcs, это происходит на фоне снижения ставок на займы. Так, Райффайзенбанк увеличил минимальный взнос заемщика по кредитам на первичное и вторичное жилье до 20% — как и ФК «Открытие». Альфа-банк поднял планку с 15 до 20% для кредитов на готовое жилье, Промсвязьбанк увеличил минимальный взнос до 15% по кредитам на новостройки и «вторичку». При этом в последнем решили отказаться от ипотечной программы с нулевым первоначальным взносом на столичные новостройки (программа действовала в феврале).
Впрочем, не так всё печально, поскольку ужесточения не коснулись льготной ипотеки с господдержкой со ставкой до 6,5%.
«Мы бы посоветовали тем покупателям, кто намерен купить новостройку в ипотеку, поторопиться, — говорит «Известиям» генеральный директор федерального портала о жилой недвижимости «Мир квартир» Павел Луценко. — Сейчас можно взять беспрецедентно дешевую льготную ипотеку, субсидируемую государством. Программа действует до 1 ноября 2020 года и, возможно, будет продлена. Но не факт: государству она влетает в хорошую копеечку».
По словам Павла Луценко, уже сейчас некоторые банки заявили, что выделенные им лимиты закончились. Так что есть, по сути, три месяца, чтобы определиться с покупкой, но лучше не затягивать.
К слову, в июне Минфин предложил снизить размер первоначального взноса по данной программе с 20 до 15%. Сейчас документ проходит согласования в аппарате правительства.
Искать альтернативы и надеяться на скидки
Несмотря на то что кризис все-таки ударил по рынку новостроек — во II квартале спрос на строящееся жилье в Москве снизился на 44% (фактически рынок был заморожен на 2,5 месяца), цены с начала года не снизились. Как отмечают эксперты компании «Метриум», в массовом сегменте новостроек столицы с начала года средний «квадрат» подорожал на 7,4% — до 188 тыс. рублей.
«При этом в мае и июне, несмотря на беспрецедентное снижение спроса, цены перестали расти, но и не падали, — отмечается в пресс-релизе компании, который есть в распоряжении «Известий». На рынке новостроек бизнес-класса ситуация схожа: с начала года квадратный метр подорожал на 7,3% — до 259 тыс. рублей.
Коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District) Ксения Юрьева советует покупателям на фоне интенсивного роста цен в Москве присмотреться к альтернативным вариантам рынка новостроек в «новой Москве».
«Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО составляет порядка 140 тыс. рублей, что намного меньше уровня цен в «старой» Москве. Причем в этом ценовом диапазоне клиент может рассчитывать на покупку жилья бизнес-класса, — говорит эксперт. — При этом в «новой Москве» также цены повышаются, поэтому с инвестиционной точки зрения приобретение жилья здесь оправдано».
Уповать на то, что цены в ближайшее время могут снизиться (по крайней мере резко и внезапно), точно не стоит. Как полагают в «Метриуме», цены по итогам 2020 года вырастут по следующим причинам: реформа долевого строительства, снижение ставок по ипотеке, восстановительный рост спроса после завершения самоизоляции, увеличение себестоимости строительства.
«На фоне слабого экономического роста можно ожидать лишь замедления темпов роста цен, но их глубокое падение маловероятно. Это значит, что отсрочка покупки не в интересах покупателя, — считают специалисты компании. — Однако снижение спроса всё еще остается весьма вероятным сценарием, и субсидирование ипотеки лишь смягчит этот процесс. В этом случае застройщики будут охотнее давать скидки. Сейчас в массовом сегменте и в бизнес-классе средний размер скидки составляет 5%».
Исследовать и ждать?
Что касается рынка вторичного жилья, то, по данным «Дом.рф», в мае средняя ставка по кредитам на «вторичке» составила 8,46%, что на 2,7 процентных пункта больше, чем на рынке новостроек. При этом ставки постепенно сокращаются: за первую неделю июля средняя ставка по таким кредитам уменьшилась на 0,24 процентных пункта, так что возможно имеет смысл немного подождать дальнейшего сокращения ставок. В «Метриуме» прогнозируют наиболее вероятный уровень до конца года — 7–7,5%. Кроме того, режим самоизоляции и уход с рынка покупателей заставил владельцев квартир на рынке вторичного жилья снимать недвижимость с продажи.
«По данным IRN, объем предложения такого жилья в Москве в апреле-мае сократился на 20–30% по сравнению с докарантинным периодом. Это значит, что сейчас на рынке образовался дефицит предложения и заниматься поиском вторичной квартиры не рекомендуется», — считают в компании.
Вместе с тем аналитики прогнозируют, что владельцы старого жилья скоро активизируются. Во-первых, многие могут захотеть воспользоваться низким уровнем ставок по кредитам на новостройки и продать старую квартиру. Во-вторых, за время самоизоляции освободились арендные квартиры, которые, возможно, владельцы захотят продать. В-третьих, периодически ведутся разговоры о второй волне коронавируса осенью, так что есть большая вероятность, что в августе-сентябре собственники поторопятся с продажей квартир, поскольку не могут организовать продажи удаленно. Выбор в этом случае вырастет — можно рассчитывать на скидку.
Ждать или не ждать снижения ставок, скидок, активности продавцов? Мнения экспертов разделились. «На вторичном рынке, как и на рынке новостроек, ставки по ипотеке тоже снизились, так что момент удачный. Цены на «вторичку» начали снижаться, но в разных сегментах рынка идут разные процессы. Ликвидные квартиры, в хорошем месте, с удачной планировкой и в доме с высоким качеством строительства не дешевеют и не собираются. Напротив, цены на них могут со временем расти», — считает Павел Луценко.
Независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов в беседе с «Известиями» все-таки советует не торопиться.
«Я не думаю, что на рынке что-то кардинально изменится, поэтому не имеет смысла сейчас всё хватать и бежать. С учетом решения ЦБ о снижении ключевой ставки, вероятно, ставка по ипотеке еще снизится, но если у вас нет каких-то острых причин и покупка не горит, то положите деньги на депозит, — говорит «Известиям» эксперт. — За год у вас появятся дополнительные деньги при той же цене товара, который вы хотите купить. В целом цены остановились, это произошло в течение года, и предпосылок для их резкого повышения нет».
Задел на будущее
Что касается продажи жилья, то участникам долевого строительства, которые хотят переуступить квартиру, советуют успеть поймать «волну» восстановительного спроса и продать квартиру до возможной второй волны коронавируса.
«Владельцу квартиры в строящемся доме лучше поспешить с продажей. Во-первых, пока действуют льготные ипотечные программы, стимулирующие спрос. Во-вторых, после завершения самоизоляции по всей России, а не только в Москве, на рынок массово вернутся клиенты, которые не успели заключить сделки до карантина, — считают в «Метриуме». — Рано или поздно восстановительный рост спроса окончится, и потенциальных покупателей станет меньше».
И если хотите быстро продать квартиру, придется идти на уступки, то есть на скидки, считают в компании. Не готовы? Лучше отложить.
«Мне кажется, с точки зрения продавцов в этом году с продажи не удастся что-то поиметь, — считает Андрей Бекетов. — Цены будут стабильными, покупательская способность явно не улучшается. Если нужно срочно продать квартиру, то, конечно, в этом случае встает вопрос о скидке для того, чтобы привлечь реального покупателя. А если нет, то зачем терять. Ситуация на рынке сейчас не патовая: что сейчас продавать, что в следующем году, — не думаю, что продавец много от этого выиграет или потеряет».
Предупреждая возможную «вторую волну» и как результат сложности с проведением сделок, эксперты «Метриума» советуют продавцам квартир на вторичном рынке как минимум создать для себя электронную цифровую подпись (ЭЦП), чтобы иметь возможность подписывать документы на удаленке.
«Жизнь показала, что за этим будущее. И это будущее, к сожалению или к счастью, коронавирус подстегнул, — отмечает Андрей Бекетов. — Если планируете продажу, то можно не выходя из дома зарегистрировать сделку. В хозяйстве пригодится. Через какое-то время, скорее всего, ЭЦП уже будет у всех».
Стоит ли пользоваться программой трейд-ин от застройщиков, если точно планируете потратить деньги от продажи квартиры на «вторичке» на новостройку? Вопрос опыта и кошелька. Каких-то подводных камней нет. «Вы просто возлагаете свой труд на чужие плечи за деньги. Если не хочется самому комплексно заниматься этим вопросом, то поручаете застройщику: он продаст вашу квартиру и за эти деньги забронирует что-то у себя. Как заказ еды на дом: если не хотите сами готовить, то нажимайте кнопки на сайте», — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости.
В целом, по словам Андрея Бекетова, не стоит бежать в последний вагон уходящего поезда, переживая, например, из-за возможного резкого скачка цен на недвижимость.
«До прошлогоднего 10%-ного скачка три года цены были одни и те же, ничего не менялось, — вспоминает Андрей Бекетов. Рынок тогда замер в ожидании лучших условий — вдруг зарплаты начнут повышать, вырастут вклады. — Затем произошел скачок на фоне того, что вводились эскроу-счета и застройщики из каждого утюга кричали, что «нам будет плохо, поэтому цены поднимаем». Цены подняли на 10% за довольно короткий срок, но у народа нет денег оплачивать эту историю, поэтому рост снова остановился. Этот рынок очень медленный, он медленно поворачивается — всегда есть время для принятия решения».
