Минстрой предлагает усилить защиту дольщиков
Власти собираются постепенно изменить существующую схему долевого строительства. Минстрой разрабатывает поправки в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», которые, как надеется ведомство, будут рассмотрены уже в весеннюю сессию Госдумы. Как рассказали «Известиям» в Минстрое, банки выступят посредниками в отношениях между дольщиками и застройщиками. Гражданам будет предложено внести средства на специальный счет, а банк будет выдавать их застройщику по мере возведения объекта. В дальнейшем на этапе строительства покупатели смогут вносить только первый взнос, а остальные средства — по факту завершения строительства. Планируется, что эти изменения помогут ликвидировать проблему обманутых дольщиков.
Переход от долевого строительства к финансированию застройщиков через кредитные организации будет происходить поэтапно. Согласно планам Минстроя, деньги покупателей станут размещаться в банках на специальных счетах и перечисляться застройщику по мере выполнения строительных работ. Контролем выполнения всех обязательств займутся сами банки.
— На первом этапе предполагается, что кредит получает гражданин, а не застройщик, поскольку банки привыкли к такой схеме работы, — говорят представители Минстроя. — Например, дольщик кладет на счет банка первый взнос в размере 30%. На оставшуюся сумму банк предоставляет ему ипотечный кредит, и эти средства также вносятся на этот счет.
Дальнейшее развитие механизма позволит гражданам класть на «счет дольщика» только первый взнос, а остальную плату можно будет внести уже после завершения строительства.
— По мере накопления банками опыта кредитования застройщиков можно будет перейти к такой схеме, когда граждане станут вносить на специальный счет только первый взнос, а банк будет предоставлять застройщику строительный кредит, — поясняют в Минстрое. — После завершения строительства банк предоставит гражданам ипотечные кредиты на оставшуюся сумму под залог уже построенных квартир, за счет средств которых застройщик вернет банку строительный кредит.
Для этого в законодательстве необходимо будет прописать новые нормы для договоров купли-продажи жилья в строящемся доме.
— Такой договор должен предусматривать уплату покупателем задатка, который не может превышать, например, 10% от цены приобретаемого жилого помещения. Остальная часть должна оплачиваться покупателем после завершения строительства многоквартирного дома, в том числе с помощью ипотечного кредита, — рассказал чиновник Минстроя.
Минстрой с лета этого года ведет переговоры с крупными банками.
— Этот продукт интересен банкам, поскольку так они расширят депозитную и кредитную базу, — отмечает представитель ведомства. — Банк посчитает свои доходы, расходы на привлечение средств на кредиты, риски и обязательства и установит соответствующие проценты по кредитам гражданам и/или застройщикам.
В Минстрое сообщили, что поправки в № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и ряд дополнительных законодательных актов, как предполагается, будут рассмотрены уже в весеннюю сессию Госдумы.
В ведомстве уверены: новый метод привлечения средств для строительства гарантирует гражданам максимально высокую степень защиты вложений.
— Если покупатель квартиры хочет чувствовать себя более защищенным, то он сможет разместить свои средства в банке, а не заключать договор с застройщиком, — отмечает представитель Минстроя. — В итоге контрагентом со строителем будет выступать банк с сильной юридической службой, а не слабо подкованный гражданин. Идеальным же является вариант, когда банк имеет право и обязанность завершить строительство, ведь покупателям нужны не деньги, а квартиры, но это требует серьезных изменений в законодательстве.
Новый механизм не ликвидирует долевое строительство, а станет альтернативным вариантом привлечения денежных средств.
Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу изменения в № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве», которые позволяют защитить вложения дольщиков. Каждый договор, заключаемый с дольщиком, застройщик должен либо застраховать, либо получить банковскую гарантию на сумму привлеченных средств. То есть в случае банкротства застройщика возмещать расходы покупателей или финансировать дальнейшее строительство должны поручитель или страховая компания.
Руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав вкладчиков и дольщиков Александр Хинштейн подчеркнул, что отказ от долевого строительства необходим, но не в ближайшие несколько лет.
— С одной стороны, ни в одной стране мира нет долевого строительства, поэтому понятно, что и России нужно от него отходить. Если мы вспомним 2004 год, когда принимали закон о долевом строительстве, то говорилось, что это временный механизм для поддержки отрасли, рассчитанный примерно на 5 лет. Но время для отмены еще не пришло. Сейчас на рынке «долевка» занимает не менее 35–40% от общего числа возводимого жилья. Одномоментный отказ приведет к резкому снижению объема строительства. Тем более что застройщики жалуются, что продажи упали в условиях экономического кризиса, — сказал он.
Хинштейн уверен, что появление банка в качестве посредника усложнит процедуру строительства, а также повысит стоимость жилплощади.
— Банк будет брать проценты за свою работу — ему необходимо будет нанять новых специалистов в этой отрасли, проводить проверки, контролировать застройщика, что приведет к подорожанию квартир, — отметил Хинштейн.
По данным рабочей группы «Единой России», в стране насчитывается порядка 70 тыс. обманутых дольщиков и около 800 долгостроев. По статистике стройкомплекса Москвы, в столице сейчас ведется строительство 468 домов, из них 423 возводятся с привлечением денежных средств граждан-соинвесторов.
