Домовой чад: как скажется на рынке отмена льготной ипотеки
Ипотека с господдержкой прекратит существование 1 июля 2024 года. В результате спрос на первичную недвижимость может упасть на 20–50%, полагают опрошенные «Известиями» участники рынка. Они прогнозируют, что покупатели переориентируются на вторичку и спрос на нее может вырасти до 20%, а затем начнет увеличиваться и цена квадратного метра. В банках же ожидают, что на фоне повышения ставок будет расти число сделок с тремя-четырьмя созаемщиками. Впрочем, цены на первичное жилье с учетом падения спроса не снизятся. О том, какие еще последствия ждут рынок недвижимости, — в материале «Известий».
Как упадет спрос на ипотеку
В июле закончилась самая популярная программа льготной ипотеки — на новостройки под 8%. Она вводилась как антикризисная мера в период пандемии коронавируса и должна была поддержать людей и строительную отрасль. В дальнейшем эту программу несколько раз продлевали, постепенно ужесточая условия для участия в ней.
Из-за прекращения действия льготной ипотеки спрос на первичном рынке в среднесрочной перспективе снизится на 15–20%, считает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Это связано с опережающим спросом последних месяцев, пояснил он.
— В мае количество заявок на льготные кредиты выросло на 44%, в первую половину июня, до того момента как банки стали ограничивать одобрение и выдачу льготных кредитов, интерес к ипотеке на новостройки был выше почти на 20% относительно майских значений, — уточнил Ильдар Хусаинов.
Он отметил, что перед отменой ипотеки ее стали брать те, кто сначала планировал решать вопрос с жильем не сейчас, а через один-два года.
— Этой части покупателей как раз недосчитается рынок первичного жилья в среднесрочной перспективе, — добавил эксперт.
За неполный II квартал 2024 года россияне оформили более 70 тыс. договоров льготной ипотеки на новостройки. По данным сервиса «Домклик» от «Сбера», это в 2,7 раза больше, чем в I квартале. Об этом сообщила руководитель пресс-службы Сбербанка Полина Тризонова.
В Абсолют Банке выдачи ипотеки по этой программе в апреле–мае 2024 года составили 20–30% от всех предоставленных жилищных кредитов. При этом в целом на госпрограммы их сейчас приходится порядка 80–90%, отметил заместитель председателя правления кредитной организации Антон Павлов. По его оценке, завершение льготной ипотеки под 8% в июле и ужесточение условий по семейной могут привести к сокращению объемов ипотечного кредитования на 30–50%.
Сокращения продаж также ожидают и в ВТБ. За последние 15 лет выдачи жилищных ссуд прирастали в среднем на 3% месяц к месяцу. Однако в июле–августе произойдет снижение примерно на четверть к июню, отметили в пресс-службе банка. По итогам 2024 года в ВТБ ожидают, что объем выдачи ипотеки в России составит 5,3–5,4 трлн рублей, хотя в прошлом году показатель достиг 7,8 трлн.
Изменение рынка
В условиях ключевой на уровне 16% ставки по ссудам сейчас фактически заградительные, пояснил Антон Павлов. Однако, по его словам, после сворачивания льготной ипотеки банки начнут запускать партнерские программы с застройщиками по субсидируемым ставкам.
Несмотря на это, после отмены льготной ипотеки должна произойти корректировка спроса: часть потребителей откажется от покупки первичного жилья в пользу вторичной недвижимости, считает директор департамента розничных продаж «Новикома» Иван Беляев. По его оценке, спрос на первичку может упасть до 50%, а на вторичку вырасти на 20%.
Также будет расти число сделок, в которых участвуют три-четыре созаемщика, так как с повышением ставки увеличится платеж, отметила в ходе форума недвижимости «Движение» замдиректора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж ПСБ Марина Заботина.
В целом на первичном рынке в 2024 году в ДОМ.РФ ожидают снижения спроса на 30–40% по сравнению с 2023-м, сообщил руководитель его аналитического центра Михаил Гольдберг. Он пояснил: масштаб будет зависеть от окончательно утвержденных параметров продления семейной ипотеки.
Отмена льготного жилищного кредитования прежде всего отразится на проектах массмаркета, в меньшей степени повлияет на недвижимость в сегменте «бизнес», полагает директор по продукту и рекламе Dominanta Мария Александрова.
— При этом на проектах верхнего ценового сегмента отмена не скажется никак, — считает она.
А в Москве на рынок недвижимости повлияет не только завершение популярной ипотечной программы.
— Помимо отмены льготной ипотеки одним из факторов, который отразится на спросе в осенний период, будет повышение «стоимости входного билета» на рынок из-за запрета Москомэкспертизы на проектирование малогабаритных квартир-студий площадью до 28 кв. м, — отметила она.
При этом после 1 июля резкого падения спроса на жилье не ожидается, полагает заместитель гендиректора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов. Он напомнил, что условия по программе льготной ипотеки начали ужесточать еще в декабре 2023 года, тогда же стали фиксировать спад популярности программы.
— Мы не ожидаем резкого снижения количества реализуемых проектов. Скорее всего, темпы ввода новых объектов останутся на том же уровне, — считает он. — Сейчас девелоперы вместе с банками ищут новые инструменты стимулирования продаж. Возможно, появятся новые варианты льготных программ — ипотека для учителей и врачей, специальные программы для военных или какие-то другие нововведения.
Илья Колунов отметил, что необходимо сохранить такой инструмент, как семейная ипотека, и корректировать ее параметры для расширения пула возможных вариантов жилья.
При этом основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY Евгений Дружинин прогнозирует, что резкое падение спроса на первичном рынке недвижимости вполне вероятно — интерес к жилью в новостройках сначала может снизиться на 20%, но затем он стабилизируется и будет держаться на уровне минус 10% от актуального спроса.
Стабилизация цен
Цены на первичном рынке во втором полугодии, скорее всего, зафиксируются на нынешних значениях, их обвала не ожидается, добавил Ильдар Хусаинов.
— Спрос хоть и важный, но далеко не единственный фактор, влияющий на стоимость жилья, — пояснил эксперт. — Большое значение имеют инфляционные ожидания, особенно с учетом того, что денежные средства от продажи квартир застройщик получает только после сдачи дома. Плюс снижение доступности кредитных ресурсов, дополнительные затраты девелоперов на программы стимулирования спроса при отмене льготной ипотеки — рассрочки, субсидирование ставок.
На рынке, по его мнению, будут появляться объекты с индивидуальным дисконтом — часть застройщиков выберет эту стратегию привлечения покупателей, однако реальные скидки будут на уровне до 5–7%.
В условиях текущей маржинальности проектов объективных оснований для снижения цен нет, считает коммерческий директор BMS Development Group Максим Лучников. С ним согласна и начальник отдела ипотечного кредитования ГК «ТОЧНО» Гульсина Шакова. Она назвала снижение цен крайней мерой.
— Каждый застройщик будет определять точку для регулирования стоимости по-своему, в зависимости от обязательств перед банками и наполняемости эскроу-счетов. Думаю, многие девелоперы предпочтут не снижать цены, — полагает и директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко.
Впрочем, уверена она, даже если ряд застройщиков решится на корректировку цен, то в дальнейшем они всё равно будут вынуждены повышать стоимость. Этому будет способствовать инфляция, подорожание стройматериалов, растущие зарплатные ожидания работников и другие факторы.
По словам вице-президента по маркетингу и члена правления «Девелопмент-Юг» Владимира Кравченко, цены на жилье в новостройках стабилизируются. Для поддержания спроса, который может упасть на 20–30%, застройщики начнут применять такие механизмы, как trade-in и длинные рассрочки, предположил эксперт. На фоне льготной ипотеки они выглядят более тяжелыми с точки зрения механики реализации, но, по его словам, могут стать наиболее распространенными инструментами, применяемыми для минимизации просадки спроса.
На вторичном рынке же собственники стали более лояльны к торгу и скидка выросла уже почти до 6%, добавил Ильдар Хусаинов. При сокращении разницы по ставкам между вторичным и первичным рынком привлекательность готовых квартир значительно вырастет.
— Сейчас пока на рынке отмечается затухающая динамика роста средней стоимости квадратного метра вторичного жилья, если в апреле рост был на уровне 0,4%, в мае и июне он не превысил 0,3%, — пояснил эксперт.
Но ситуация может измениться при сокращении разницы в ставках между вторичным и первичным рынком и с началом периода снижения ключевой ставки, заключил он.
