Ко мне обращаются застройщики из разных регионов с серьезной проблемой. Сегодня новое строительство жилья ведется только в рамках проектного финансирования. Бизнес и дольщики максимально зависимы от оперативности работы банка-партнера и своевременного перечисления средств. Но финансирование строительства затягивается банковской бюрократией на недопустимые сроки.
По данным ЦБ на 18 мая 2022 года, на счетах эскроу лежат 3,7 трлн рублей, а проектного финансирования выдано на 3,1 трлн. То есть стройка фактически недофинансирована на 600 млрд рублей, которые лежат в банке под 0% годовых.
Пришлось сказать об этой проблеме на встрече с председателем Банка России Эльвирой Набиуллиной и направить ей соответствующий запрос. Обращение вызвало горячее обсуждение.
Мониторинг качества исполнения законов и их совершенствование — прямая обязанность депутатов. А российский строительный комплекс — не частная лавочка, а важнейшая отрасль экономики. Вместе с ЖКХ она составляет порядка 11% ВВП страны и обеспечивает более 12% налоговых поступлений в бюджет.
При этом застройщик, договорившись с банком о проектном финансировании, больше не может обратиться в другой банк. То есть он оказывается намертво закреплен за банком-партнером.
Рыночная конкуренция за девелопера идет только на этапе выбора банка-партнера. Кредитные организации наперебой предлагают ему выгодную процентную ставку, хорошие сроки по дорожной карте и так далее. Но как только застройщик делает выбор и обозначает банк-партнер в декларации, сказка заканчивается.
С момента начала поступления денег покупателей квартир на эскроу-счета в банк застройщик оказывается в заложниках у корпоративных бюрократов. Банковские клерки, понимая, что клиент на крючке и никуда не уйдет, перестают воспринимать его как партнера. Нередко они начинают изводить застройщика постоянными изменениями условий в пользу банка. Но грешат этим в основном региональные отделения — к счастью, не всегда и не везде.
Но проблема, повторюсь, измеряется в 600 млрд рублей недофинансирования стройки. Хотя суть проектного финансирования совсем в другом. Пропорция должна быть обратной: 3,1 трлн рублей поступили в банк на эскроу-счет, а на проектное финансирование выдано 3,7 трлн. И, поверьте, многие руководители банков разделяют это мнение.
Мы предметно разобрались в причинах затягивания банками сроков предоставления проектного финансирования. Поводы банкирами изобретаются самые разнообразные, но сводятся на деле к банальной волоките.
После того, как застройщик подписал предварительный договор с банком-партнером по проектному финансированию и деньги покупателей квартир начали поступать на эскроу-счета в этот банк, назначаются кредитные комитеты. Первый через месяц, а вот второй — через еще два или три. Сотрудники банка под предлогом оформления и переоформления документации тянут, а стройка стоит, деньги дешевеют. По оценке Росстата, инфляция за I квартал 2022 года составила 9,95%. Вся она, естественно, ложится на застройщика и покупателя квартир.
При обсуждении обязательств и коммерческого предложения размер собственного участия застройщика обычно обозначен в 10–12%. На кредитных комитетах банковские рисковики могут в одностороннем порядке изменить его. Нам известны случаи увеличения до 40%. Руководствуясь известным бюрократическим правилом «а вдруг чего», клерки просто страхуют самих себя.
Кроме того, застройщики обеспокоены требованиями банков-партнеров, связанными с минимальной ценой квадратного метра. Допустим, застройщик готов продавать квадратный метр по 100 тыс. рублей. Но банки под угрозой расторжения договора ультимативно требуют поднять нижнюю планку до 120 или 150 тыс. В итоге общая стоимость квартиры оказывается неподъемной для покупателей жилья. Продажи останавливаются.
Получается, что банки-партнеры под угрозой прекращения выделения денег на строительство обязывают застройщика обеспечить определенный процент продаж ипотеки именно в их кредитной организации. Для застройщика это лишняя головная боль и непрофильная деятельность. А покупателям брать ипотеку именно в этом банке не всегда удобно.
Убежден, что поднятая проблема связана исключительно с качеством работы низового звена сотрудников банков. Они до сих пор не поняли, что проектное финансирование предполагает заботу о кредиторе и совместную работу с ним, а не проволочки. Надеюсь, вместе с Центробанком мы сможем сделать так, чтобы все собранные деньги дольщиков своевременно уходили на стройку, а не копились в банке-партнере под 0% годовых.
Автор — первый заместитель председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
