В России впервые в истории появилась возможность решить квартирный вопрос. Помимо стандартных инструментов, в числе которых доступная ипотека, теперь заявлено и масштабное расселение аварийного жилого фонда. Надо признать, что расселением непригодных для проживания домов государство занималось и раньше, но сейчас темпы реализации и объемы программы выходят на новый уровень.
Так, не дожидаясь 2024 года, когда планировалось завершить расселение жилья, признанного аварийным на 1 января 2017-го, власти запускают новый этап программы. В него войдут объекты, признанные аварийными к началу 2021 года, их площадь составит 11 млн кв. м. Ориентировочный срок расселения таких домов — 2025–2030 годы. Стартовая сумма, которую выделит федеральный бюджет на реализацию программы, составит 45 млрд рублей. Сумма большая, но в контексте общих затрат на решение этой проблемы не столь существенная. Дело в том, что темпы прироста аварийного жилого фонда ежегодно составляют около 2 млн кв. м, что значительно превышает темпы расселения. Так, по оценкам Минстроя, к 2030 году в России может сформироваться еще 30 млн кв. м аварийного жилья, на расселение которого потребуется более 2 трлн рублей.
Чтобы ускорить решение проблемы и уменьшить нагрузку на бюджет, необходимо наращивать объемы привлечения в программу частных средств. Но пока условия работы почти в половине российских городов остаются невыгодными для застройщиков, о чем свидетельствует статистика. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса, в 511 городах (из 1117) возведение жилья застройщиками либо не ведется, либо находится на низком уровне. Причем речь идет не только о малых городах, но и городах с населением свыше 100 тыс. человек. Среди них Новокузнецк, Магнитогорск, Нижний Тагил, Волжский, Мурманск, Нижневартовск, Комсомольск-на-Амуре, Нижнекамск, Шахты.
Почему застройщики не заинтересованы работать в провинции? Они не могут продавать там квартиры по ценам, которые не только покроют расходы на строительство, но и позволят сохранить определенную маржинальность, требования к которой предъявляют в том числе и банки. На фоне стремительного роста цен на строительные материалы и комплектующие речи о снижении себестоимости быть не может. Единственное, за счет чего можно удержаться на таких рынках, — это увеличение валовой прибыли за счет масштабного строительства и больших объемов продаж. Но платежеспособный спрос в регионах ограничен, а с учетом падения доходов населения с каждым годом он только сужается. Граждане, которые могут купить недвижимость, как правило, выбирают крупные региональные центры и уезжают с периферии.
Чтобы ускорить темпы расселения аварийного фонда и в целом повысить обеспеченность граждан жильем (сейчас она составляет 26 кв. м на душу населения, для сравнения, в Европе этот показатель равен 30–40 кв. м), необходимо больше строить, мотивировать инвесторов на работу в регионах, расширять социальные жилищные программы и поднимать уровень благосостояния граждан.
Некоторые шаги в этих направлениях уже сделаны. Запущены программы льготной ипотеки, в рамках всероссийской реновации предусмотрены варианты сотрудничества с бизнесом, в частности, компенсации застройщикам за расселение аварийных домов. Но формы частно-государственного партнерства могут быть более разнообразными, включать налоговые льготы, особые условия предоставления земельных участков, пониженные тарифы на подключение к энергоресурсам, выкуп государством больших объемов жилья в коммерческих проектах для социальных нужд и т. д.
Соблюдение этих условий придаст уверенности застройщикам в их планах по выводу новых проектов в регионах и, как следствие, будет способствовать росту объемов жилищного строительства и повышению темпов замещения объектов аварийного фонда новым качественным жильем. А само по себе развитие жилищного строительства в регионах придаст дополнительный импульс развитию местной экономики, создаст новые рабочие места, увеличит число налогоплательщиков и объем отчислений в местный бюджет.
Автор — управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
