Доли, дети, опечатки: на что нужно обращать внимание при покупке недвижимости
Сделки с недвижимостью — одни из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем. Несмотря на довольно жесткий контроль и существенное «обеление» рынка, нечистых на руку продавцов по-прежнему хватают, а цена ошибки или обычной невнимательности для покупателя может быть очень высока. «Известия» собрали рекомендации юристов и специалистов «Росреестра» о том, на что нужно обратить внимание при приобретении квартиры, чтобы не лишиться квартиры или денег по своей вине.
Продавцы и документы
Прежде всего специалисты рекомендуют обратить внимание на человека, у которого вы собираетесь покупать квартиру: желательно, чтобы у вас была возможность поговорить с ним лично. Нужно помнить, что любая сделка может быть оспорена, если позднее человек заявит, что находился в невменяемом состоянии — и, например, состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если сомневаетесь, попросите его предоставить справки о том, что на учете он не состоит, еще до заключения сделки.
Во-вторых, нужно внимательно изучить все документы (и не только ваш договор купли-продажи), напоминают в Росреестре.
— Кроме того, при покупке жилья необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы: договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, договор мены, дарения, наследования или договор долевого участия в строительстве, изучить сведения из ЕГРН (адрес, материал стен жилого дома, инвентаризационная стоимость, а также планировка квартиры с указанием площадей), — рекомендуют специалисты ведомства.
Всю информацию о жилплощади, указанную в документах, необходимо сверить с реальным положением дел, чтобы в дальнейшем не пришлось отвечать за незаконную перепланировку, авторами которой были прежние владельцы.
Также во избежание неприятных сюрпризов попросите продавцов предоставить документы, подтверждающие, что за жилплощадью не числится неоплаченных долгов по коммуналке.
Кроме того, особое внимание необходимо обратить на точность написания адреса во всех документах. Это касается не только названия улицы и номера дома, но и других символов — например, знака дроби или литеры рядом с номером дома или квартиры. Любая ошибка или опечатка в этом случае впоследствии может принести вам множество хлопот.
Чтобы при совершении сделки легко было уточнить любые вопросы или исправить недочеты, попросите, чтобы собственник присутствовал лично. Если он откажется, не имея на то серьезной причины, — это уже повод насторожиться.
И да, если продавец выступает категорически против обращения к нотариусу или юристу под любым предлогом, это серьезный повод усомниться в его добросовестности и либо отказаться от сделки совсем, либо настоять на участии специалистов.
Цена вопроса
Цена, которую вам называют за квартиру, является важным показателем того, насколько добросовестен сам продавец.
Например, если она оказывается сильно ниже рыночной, это может говорить о том, что у квартиры есть скрытые изъяны, — скажем, продавец знает о спорах между собственниками или серьезных проблемах с соседями, сам когда-то приобрел жилплощадь незаконно или просто в ближайшее время в тихом «спальном» районе планируется капитальное строительство. Так что в этом случае необходимо навести дополнительные справки.
Иногда нюансы, которые работают на снижение цены, видны и невооруженным глазом или продавец готов честно вас о них предупредить. Но если квартира при невысокой стоимости выглядит практически идеальной — это верный признак того, что вам следует насторожиться.
То же самое относится и к предложению продавца занизить стоимость, которая указывается в договоре. Помимо того что это говорит о желании человека скрыть свои доходы, это также может поставить под угрозу вашу сделку — если стоимость по документам будет значительно занижена, позднее сделку могут оспорить в суде как совершенную по цене ниже рыночной и в итоге признать ничтожной (то есть аннулировать). Доказать, что в реальности вы заплатили за квартиру полную стоимость, в этом случае вам будет сложно.
Квартиры, в которых проживают дети
Покупка недвижимости, в которой проживает и имеет долю несовершеннолетний, связана с наибольшими сложностями. Особое внимание также стоит обратить на любые сделки в сфере недвижимости, которые совершаются с использованием материнского капитала.
Первое, что необходимо знать: ни при каких обстоятельствах ребенка нельзя выписать из квартиры «в никуда». Даже если сделка совершается по всем правилам, продавцу вы платите вполне рыночную цену и совершенно уверены, что в дальнейшем он приобретет другое жилье, в котором будет проживать ребенок, если долю в другой квартире несовершеннолетний не получил сразу, позднее сделку могут признать недействительной по требованию опеки.
Это относится и к сделкам с использованием материнского капитала — совершать их без выделения доли для ребенка незаконно.
Кроме того, нужно соблюсти определенные условия. Так, площадь, которая принадлежит ребенку на новом месте жительства, не должна быть меньше той, которая принадлежала ему в этой квартире. То же самое относится и к рыночной цене: новая доля не должна потерять в стоимости по сравнению с тем, что у ребенка есть сейчас. Наконец, ребенок не может потерять в уровне бытовых условий — они на новом месте жительства должны быть не хуже. И, конечно, там должны быть система отопления, электроснабжение и водоснабжение.
Наконец, прежде чем совершать сделку, необходимо заручиться согласием опеки. Они проверят соблюдение всех перечисленных условий и, если всё будет в порядке, дадут свое согласие. Без него любую сделку впоследствии легко могут признать ничтожной.
Сделки с недвижимостью, в которых ребенок выступает собственником либо участником долевой собственности, можно проводить только с участием нотариуса.
Квартиры в долевой собственности
Все сделки с жилплощадью, которая находится в долевой собственности, необходимо проводить с участием нотариуса.
Если речь идет о покупке всей квартиры, вам потребуется не только согласие собственников долей, но и нотариально заверенные согласия их супругов (если они состоят в браке).
Если приобретается одна доля, нужно убедиться, что все остальные собственники получили письменные уведомления о сделке.
Если в квартире проживают несовершеннолетние, то дополнительно необходимо соблюсти все условия, которые действуют в случае таких сделок.
И отдельно стоит обратить внимание на то, не приобреталось ли жилье в браке.
— Не забывайте о необходимости получения согласия супруга на отторжение имущества, в случае если оно куплено в браке либо входит как объект раздела по брачному договору, — также предостерегают в Росреестре.
Квартиры, полученные в наследство
Если вы покупаете квартиру, которую собственник получил в наследство, здесь тоже необходимо проявить дополнительное внимание, чтобы не пришлось позднее отвечать за ошибки или нарушения, допущенные получателями наследства или наследодателем.
Прежде всего, конечно, необходимо будет изучить все документы собственника, чтобы убедиться, что он действительно имеет право распоряжаться этим объектом недвижимости.
Насторожиться стоит, если речь идет о так называемых спорных случаях наследства — например, если по желанию наследодателя имущество получает не прямой наследник. Скажем, квартиру после смерти пожилого родственника получили не его дети или его вдова, а племянник, брат или сестра. Не исключено, что другие наследники попытаются оспорить сделку.
То же самое относиться и к возможным спорам между близкими родственниками (детьми или супругами). В этом случае к решению спорных вопросов и оформлению сделки лучше привлечь юриста.
В целом же при выборе квартиры, полученной продавцом в наследство, стоит иметь в виду, что родственники, желающие оспорить права наследования, смогут сделать это в течение как минимум трех лет.
