Перейти к основному содержанию
Реклама
Прямой эфир
Главный слайд
Начало статьи
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

Сфера недвижимости — одна из самых чувствительных для мошеннических атак. Поддельные документы, измененная стоимость, солидные задолженности за капремонт… Проворачивать аферы теперь умудряются даже подростки. Какие схемы в ходу у злоумышленников, разбирались «Известия».

Подмена понятий

Чаще других от мошенников страдают участники сделок на вторичном рынке жилья, рассказали «Известиям» в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Правовые риски особенно велики, если стороны составляют договор сами, в простой письменной форме, а не обращаются за помощью к нотариусу.

Доказать в суде, что человека попросту обманули и он даже не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, бывает крайне сложно. При этом значительное число правонарушений всплывает только спустя годы.

 Жилье в Москве

Жилье в Москве

Фото: ТАСС/Ведомости

— Преступнику несложно подменить один вид договора на другой. Например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо убедить наивного собственника в том, что договор купли-продажи при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потери крыши над головой, — пояснили в палате.

Ипотечные сделки также не защищают приобретателей квартир от мошенников, предупреждает ФНП. Банк обеспечивает свои интересы, а в случае возникновения проблем все негативные последствия ложатся на граждан, которые лишаются и жилья, и денег.

Украденные метры

В идеале цель мошенников — заработать, не расставаясь с объектом недвижимости, либо продать объект гораздо дороже его рыночной стоимости. Управляющий партнер адвокатского бюро «Щеглов и партнеры» Юлия Лялюцкая объясняет, что вариаций мошенничества довольно много, однако можно выделить несколько основных:

- продать объект одновременно сразу нескольким покупателям, получив от каждого его покупную стоимость;

- продать объект по доверенности без цели передать деньги реальному продавцу;

- существенно исказить сведения об объекте (материалах, местоположении, отсутствии решений о сносе или незаконных перепланировок) для завышения его стоимости;

- продать недвижимость из наследственной массы, на которую претендуют и другие наследники.

ключи от дома
Фото: HASLOO/Depositphotos.com

Это примеры крупных мошеннических схем. Они, как водится, быстро попадают в зону внимания правоохранительных органов. Но есть и более мелкие, зато регулярные способы «нажиться» за чужой счет.

Например, квартира продается по цене, отличной от указанной в договоре, говорит Лялюцкая. Продавец объясняет покупателю, что «не хочет платить налог», а потому предлагает немного исказить цифры в договоре. Написать, что расстается с жильем за 10 млн рублей, а на руки получить реальную стоимость — 20 млн.

Через некоторое время выясняется, что продавец был недееспособным или не получил согласие супруга на отчуждение общего имущества, или иным образом нарушил права третьих лиц, которые подают иск о признании договора недействительным/незаключенным.

— В случае если иск будет удовлетворен, суд постановит вернуть покупателю договорную стоимость объекта. А в договоре указана сумма 10 млн рублей. Вторая часть оплаты, которую покупатель передал продавцу без документов, остается счастливому мошеннику, — рассказала адвокат.

Другая схема нацелена на леность покупателей. Чтобы продавец был уверен в решении будущего покупателя и не показывал объект другим желающим, стороны обычно заключают договор задатка или «аванса». Сумма по договору передается небольшая, в районе 50–100 тыс. рублей.

— А вот дальше мошенники по истечении срока действия договора внезапно отказываются от продажи квартиры («Передумала», «Мама против», «Изменились семейные обстоятельства»). А задаток/аванс покупателю так никто и не возвращает, — поделилась случаем специалист.

Задумка мошенников проста: за 5–10 млн рублей люди будут биться до победного, а 50–100 тыс. могут и простить, не желая связываться с долгой судебной процедурой.

здание суда
Фото: ТАСС/Кирилл Кухмарь

Порой обман вскрывается случайно. Юрист по недвижимости Дарья Коровина советует внимательно проверять справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, электричество и капитальный ремонт. В разных районах квитанции формируются по-разному.

— Если в платежке нет капитального ремонта, значит за него платят отдельно. За капитальный ремонт часто могут набегать большие суммы, и эти долги следуют за квартирой. Если покупатель не увидел долг за капитальный ремонт и купил с ним, этот долг перешел к нему, как к новому владельцу квартиры, — пояснила юрист.

В целом эксперты сходятся в том, что при заключении сделки важно правильно выбирать помощника.

Лучше всех с защитой интересов справится юрист, который сопровождает сделку, — говорит адвокат Юлия Лялюцкая. — Не риэлтор, целью которого является получить агентское вознаграждение, а юрист, которого нанимают исключительно для проверки рисков и оценки документов. Так как гонорар юриста не зависит от результата сделки (у риэлтора всё немного иначе: не купили квартиру — не заплатили комиссию), его мнение будет максимально независимым и честным.

Было ваше, стало наше

В то время как уровень мошенничества растет, сами злоумышленники молодеют. Так, в Москве по подозрению в махинациях был задержан 17-летний подросток. В марте 2021 года застройщик и молодой покупатель оформили сделку купли-продажи квартиры стоимостью 17,5 млн рублей.

Юноша представил поддельное решение органов опеки о признании его дееспособным, а также фальшивое платежное поручение.

Когда пришло время заселяться, застройщик заявил, что так и не получил денег от покупателя. В ответ подросток поменял замки в двери и прописался на незаконно полученных квадратных метрах. После этого он попытался продать жилплощадь в интернете.

вторичное жилье
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

По словам Юлии Лялюцкой, приведенная история скорее исключение из практики. Рассчитывать на успешность такой схемы было для юноши крайне самонадеянно. Да и действия застройщика в данной ситуации выглядят подозрительно.

— Передавать право собственности до реального зачисления денег на основании бумажного платежного поручения? Современные технологии обеспечивают мгновенное зачисление денег и получение информации о всех транзакциях. И вдруг такое безотчетное доверие к бумажному документу, — отметила адвокат.

Между тем подобные инциденты всё же встречаются на рынке недвижимости. Обычно сценарий аферистов похож: хозяева сдают квартиру в аренду на длительный срок, а спустя некоторое время видят в интернете объявление о продаже собственного жилья. Продавцом оказывается недавний квартирант, который предлагает купить недвижимость по доверенности от собственника. Документ, разумеется, оказывается поддельным.

Юрист по недвижимости Дарья Коровина напоминает: купля-продажа по доверенности должна иметь логическое обоснование — продавец постоянно проживает за границей или сильно болен. Если человек находится в том же городе и не хочет лично подписать договор, это должно насторожить.

Бывает, аферисты подделывают не саму доверенность, а паспорт арендодателя, вклеивая в «ксиву» фото квартиранта. Об этом «Известиям» рассказал юрист Андрей Лямзин:

— Непорядочный гражданин снимает квартиру на длительный срок и для заключения арендного договора берет копии паспорта собственника помещения. Паспортные данные применяются для подготовки поддельного документа, в который приклеивается фотография съемщика. Затем злоумышленники получают дубликаты бумаг на права собственности и продают помещение. Чтобы избежать этого вида мошенничества, обязательно запрашивайте дополнительные документы у продавца — загранпаспорт, водительские права.

паспорт
Фото: РИА Новости/Максим Блинов

Сложнее, если хозяин и съемщик действуют заодно. Первый выдает доверенность на сделку по продаже квартиры, а потом ее отменяет.

— Собственник может сказать, что не хотел этой сделки и поэтому отозвал доверенность, — проводит пример Дарья Коровина. — Сложность в том, что у нас нет базы, которая бы отражала — была отозвана доверенность или нет. А покупатель в это время уже перевел деньги представителю собственника.

Чтобы избежать такой ситуации, эксперт советует ставить в банке дополнительные условия. После того, как регистрация права на квартиру будет зарегистрирована в Росреестре, бывший собственник идет к нотариусу, делает заявление, что доверенность не отзывал. И только потом продавцы получают деньги.

В целом обезопасить свое жилье от махинаций квартирантов можно, обратившись в Росреестр с заявлением о запрете проводить регистрацию любых сделок без личного присутствия владельца.

Спрос вниз, цены вверх

В остальном ситуация на рынке недвижимости свидетельствует о том, что покупать квартиры стали реже. Спрос на первичное жилье во II квартале 2021 года снизился в среднем по России на 15% по сравнению с I кварталом. Об этом «Известиям» сообщили аналитики «Авито Недвижимости». Вместе с тем стоимость квартир выросла на 33% за год и на 9% за квартал. Квадратный метр в I квартале в среднем по России обходился в 116 595 рублей, уточнили аналитики.

строительство
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Прошлогодний покупательский бум снизился — многие успели воспользоваться выгодными предложениями еще в 2020-м, при этом отсутствие роста доходов населения стало еще одним сдерживающим фактором.

В то же время ажиотаж, сохраняющийся длительное время на рынке, привел к «вымыванию предложения»: количество объявлений о продаже новых квартир сократилось на 3% год к году (–18% за квартал).

Читайте также
Реклама