Будь моя доля
Страшный сон любой семьи — схватка за кровные квадратные метры. Но это происходит гораздо чаще, чем кажется. Особым садизмом отличаются мошенники, выдавливающие из жилья людей путем получения права собственности на долю в их квартире. В ход идут угрозы, шантаж, бытовой терроризм. Цель бандитов — либо выкупить оставшуюся часть «пирога» за копейки, либо продать свой клочок за несколько миллионов. Но бороться с наглецами можно — в судах за последние годы сформировалась прогрессивная практика, с помощью которой можно упечь за решетку даже самых изворотливых жуликов. Портал iz.ru вместе с юристом Оксаной Филачевой разбирался в особенностях криминального бизнеса на долях.
Квартира-мандарин
Покупка доли в квартире довольно сомнительное капиталовложение для рядового обывателя. Добровольно делить кухню, туалет, а то и комнату не с каждым родственником приятно, не говоря уже про чужих людей. Но есть немало людей, для которых подобного рода сделки представляют исключительный интерес — это пресловутые «черные риелторы».
Нехитрые механизмы выживания людей посредством агрессивного соседства известны еще с начала текущего века.
«Начиналось всё с советского наследия — коммуналок. Жулики заполучали комнату, ближе к зиме заселялись, вынимали рамы из оконных проемов, снимали дверь в свою комнату с петель. Соседи с ума сходили, жаловались, но закон был на стороне негодяев. Чаще всего эти нелюди набивались в соседи к старикам, которые не могли за себя постоять. В большинстве случаев пенсионеры соглашались на расселение. Понятное дело, уезжать старикам приходилось в лучшем случае на окраину города или в Подмосковье», — рассказал порталу iz.ru бывший участковый, некогда трудившийся в центре столицы.
Враги пришли в родную хату
Такой бизнес вскоре получил широкое развитие, и доли начали активно скупать риелторы-хищники. Прежде всего у асоциальных личностей или обиженных родственников. Но это лишь один из наиболее распространенных на сегодняшний день способов заполучить долю в чужой квартире.
Часто так случается, что один из супругов уходит из семьи и перед ним встает вопрос о жилплощади. То же касается конфликтов дети–родители, братья–сестры. Разъехаться получается не всегда, а те, кто остается на метрах, часто не в состоянии выкупить долю или попросту не хотят.
По закону, прежде чем продать свою часть в квартире на сторону, продавец обязан предложить купить ее совладельцам. В случае отказа он может продать долю третьим лицам, но по цене не ниже той, по которой предлагал родным.
Мошенники чаще всего выкупают долю за копейки, а в документах завышают сумму, чтобы придать сделке законный вид. Либо могут завуалировать покупку под дарение.
«После того как у сообщников на руках появляется легальный документ о собственности, они взламывают замки и заселяются, приводят туда толпу близких нового хозяина. В моей практике были случаи, когда «соседи» заливали краской полы, обливали ею питомцев потерпевших. Сообщники угрожают физической расправой старым владельцам. В частности, одной моей клиентке обещали, что вывезут ее детей в кишлак и будут высылать ей их по частям», — говорит кандидат юридических наук Оксана Филачева.
Второй способ завладеть метром-другим — подсунуть человеку под видом сделки о кредитовании кабальный договор, по которому он лишается жилплощади.
«Размещают объявление: дадим деньги в долг. Когда человек приходит оформить договор займа, ему подсовывают договор купли-продажи на его долю», — рассказывает юрист.
В послужном списке правозащитника первое в России положительное решение гражданского суда, когда удалось вернуть квартиру, которую отбирали под договор займа.
«Через президиум Мособлсуда договор купли-продажи квартиры признали притворной сделкой, и Химкинский суд вынес беспрецедентное решение: вернул квартиру старикам. Сумма, которую нужно было вернуть бандитам, фактически равнялась полученной на руки. Суд принял решение по совокупности доказательств», — говорит правовед.
Самый продуманный способ отъема жилплощади с помощью долевых манипуляций — подделка медицинских документов о вменяемости участника сделки.
«К примеру, вы покупаете квартиру. Действительный владелец гражданин А. предоставляет весь пакет документов, вы отдаете деньги, вселяетесь. А потом выясняется, что предыдущий совладелец (то есть лицо, продавшее квартиру гражданину А.) предъявляет иск о том, что в момент сделки он не понимал, что творил. В итоге покупатель остается и без квартиры, и без денег. Появилась практика признания недействительными расписок в получении денежных средств. Иными словами, если сделка проходила по наличному расчету, то доказать, что купюры вообще были, крайне затруднительно», — говорит Филачева.
В качестве иллюстрации юрист привела дело Татьяны Соловьевой.
«По версии следствия, женщина и ее сообщники замешаны в пяти эпизодах мошенничества. Добросовестный приобретатель теряет в этих случаях и средства, и купленное жилье», — рассказывает юрист.
Есть, по словам Оксаны Филачевой, и еще один способ незаконного приобретения доли в квартире — путем махинаций с собственностью усопших.
«В Челябинске был интересный случай — классика жанра. Пропал мужчина: много лет никто его не видел и не знал, где он находится. Они владели квартирой по долям с женой. Вдруг спустя много лет появляется новый собственник: якобы пропавший супруг объявился где-то в другом городе и подписал бумаги на договор дарения. При этом самого мужа до сих пор не видел никто. Там может быть и подделка подписи, и всё что угодно. Может быть, он уже умер давно», — приводит пример из практики Филачева.
Знаковый процесс
Жонглирование долями долгое время сходило с рук членам оргпреступных группировок, пока не появилась судебная практика по ст. 179 УК РФ («Принуждение к сделке»). Первой ласточкой стало дело банды Макарова.
На черном рынке риелторских услуг едва ли обходится без коррумпированных сотрудников правоохранительных органов. Некоторые из них, сняв погоны, с головой окунаются в криминал. Главарем банды преступников стал бывший полицейский Евгений Макаров, ныне отбывающий срок в колонии. Некогда старший участковый переквалифицировался в риелтора и в течение трех лет кошмарил собственников квартир. Чтобы оставаться безнаказанным, он использовал свои связи в полиции. У него был целый штат помощников: юрист, помогавший проворачивать сделки, 75-летняя бабушка, которая выступала подставным покупателем, бригада профессиональных «выживал».
«Немолодая дама по фамилии Молчанова играла далеко не последнюю скрипку в схеме Макарова. Она получила условный срок по приговору исключительно из-за своего преклонного возраста», — рассказывает представитель потерпевшей стороны.
Банда выкупала доли в «проблемных» квартирах: там, где родственники не могли мирно разрешить имущественный спор. Затем по накатанной схеме в эти комнаты заселяли соседей-дебоширов, которые оказывали давление на жильцов. Причем не только психологическое. Лично Макаров избил нескольких женщин, которые отказывались продать задешево свое имущество, и угрожал убить их детей. Засланные им «гости с Кавказа» обещали изнасиловать малолетнюю дочь одной из потерпевших.
После того как сразу несколько случаев рейдерского захвата квартир по этой схеме были преданы огласке, в отношении Макарова и его подельников были возбуждены уголовные дела. Члены банды получили от четырех до семи лет лишения свободы. На момент задержания на бывшего участкового и его мать было оформлено 24 доли в разных квартирах Москвы.
«По моей информации, пострадали от рук этого человека более 30 человек. Но не все решились отстаивать свои интересы в инстанциях», — говорит юрист.
Они же дети
На смену крепким парням с Кавказа пришли другие специалисты по выселению, куда более изощренные.
«В феврале 2018 года началось слушание по уникальному уголовному делу в отношении гражданки Виктории Епифанцевой — многодетной матери из Самары. Само собой, эта женщина лишь предполагаемый соучастник мощной преступной группы», — рассказывает правовед о новой тенденции в криминальном мире.
По версии следствия, Епифанцева, у которой двое родных детей и трое под опекой, причастна к нескольким преступным эпизодам в Москве и Самаре.
«Нам удалось по одному московскому эпизоду привлечь внимание СМИ. После серии репортажей на нас вышли другие пострадавшие от действий Епифанцевой», — говорит правозащитник.
Методы, которыми пользовалась профессиональная соседка Епифанцева, хорошо знакомы известному театральному режиссеру Александру Рубинштейну и его матери. Им пришлось покинуть свое жилище под натиском мамаши и ее родственников. Женщина злоупотребляла своим статусом многодетной матери, обвиняла истинных владельцев в том, что ей и детям не дают пользоваться законной собственностью.
«Дети Епифанцевой 12 и 14 лет выполняли основную роль «выживальщиков» — их мать считает, что они не подлежат ответственности за свои действия. Мы остановили ее и ее сообщников на эпизоде с пострадавшей Новиковой, до этого они отправили на улицу семью инвалидов и онкобольную женщину», — объясняет Филачева.
Рубинштейн согласился дать полиции показания на многодетную мать.
Наказали за гипноз
Дело Зараева — один из немногочисленных примеров, когда суд вынес обвинительный приговор за мошенничество, связанное с продажей квартир под влиянием гипноза. По бумагам сделка была оформлена в соответствии с законом. Суд постановил, что с помощью различных техник убеждения президент так называемой Русской астрологической школы Александр Зараев сумел переписать на себя две квартиры, принадлежавшие пенсионерке Галине Чадаевой.
Сначала он убедил пожилую женщину, что сумел войти в «астральный контакт» с ее умершей дочерью, которая была ученицей астролога. Он утверждал, что во время спиритического сеанса покойница сказала, что желает быть похороненной рядом со своим отцом. Услуги по перезахоронению тела астролог оценил в 3 млн рублей. Для уплаты долга он согласился купить у пенсионерки квартиру и предоставить ей право проживания в ней до конца жизни. Право собственности на однушку на Нагорной улице обошлось предприимчивому астрологу в миллион рублей. При этом стоимость квартиры в этом районе начинается от 5 млн.
Обман так и остался бы нераскрытым, если бы «профессор» Зараев не оказался жадным. Узнав о том, что у пенсионерки не одна квартира, а две, он предложил выкупить вторую жилплощадь в рассрочку. Деньги — 6 млн рублей — должен был выплатить в течение года. Но, воспользовавшись плохим зрением пенсионерки, решил исправить сумму в договоре и уменьшил стоимость в шесть раз. Но в итоге не заплатил ничего: из-за этого обманутая женщина обратилась в полицию.
«Впервые в практике подследственному была проведена экспертиза по мошенничеству, где было признано, что им были использованы манипуляционные техники, чтобы отобрать у человека две квартиры», — говорит юрист.
Зараева признали виновным по статье «Мошенничество, совершенное в особо крупном размере, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». Его приговорили к трем годам лишения свободы. Еще до оглашения приговора экстрасенс запустил кампанию в свою защиту, его почитатели и сторонники собирали подписи против «сфабрикованного недоброжелателями и завистниками дела». Удивительно и то, что даже в ситуации, когда мошенника поймали за руку, число его поклонников не снижается.
Адвокат дьявола
Но мистика и магия — далеко не основной способ жилищного обмана. Среди «черных риелторов» попадаются и те, кто уже отсидел за мошенничество в особо крупном. Оказавшись на воле, они вновь берутся за привычное ремесло. В частности, московский адвокат Фаиль Садретдинов, «прославившийся» из-за связи с делом об убийстве журналиста Пола Хлебникова. Садретдинов был оправдан присяжными по делу об убийстве, а спустя три года осужден за мошенничество с квартирами. Он вышел по УДО в 2011 году, а оказавшись на свободе, заявил, что на него было совершено покушение. Некоторое время спустя ему удалось получить статус адвоката в Чеченской Республике.
С тех пор его имя неоднократно всплывало в связи с историями о захвате жилья. Показательный случай произошел в семье Толмачевых. Бывшая супруга Толмачева оформила дарственную на долю в общей с мужем квартире на подставное лицо, с которым заключила фиктивный брак. Изначально бывшие супруги планировали продать жилплощадь целиком и поделить вырученную сумму поровну. В какой-то момент в одну из комнат квартиры попытались въехать новые жильцы. Толмачев (на тот момент он проживал в той же квартире со своей новой женой) понял, что в отношении его собственности предпринята попытка рейдерского захвата. При очередной попытке новых квартирантов вломиться в квартиру при помощи ломов и молотков к ним вышел Толмачев. Завязалась драка.
На следующий день к семье пришел тот самый юрист Садретдинов, который представился новым хозяином квартиры и потребовал 5 млн рублей. В противном случае обещал, что устроит супругам «большие проблемы». Неприятности не заставили себя ждать: мужа обвинили в нанесении тяжких телесных повреждений в той злополучной потасовке. Ему дали 4,5 года колонии строгого режима. Женщина с маленьким ребенком скитаются по знакомым. А в их квартире живут другие люди. Поискав по форумам, Екатерина Толмачева узнала, что не только ее семья лишилась имущества из-за действий Садретдинова и его подельников. Они оставили без крыши над головой семьи Романовых, Зининых, Лосевых и многих других.
«12 февраля нам удалось освободить Константина Толмачева. И в этот же день начался процесс в Люблинском суде над Богомоловым, бывшим хозяином фирмы «Территория недвижимости». На этого человека работал Садретдинов, тот же Макаров и другие фигуранты жилищных скандалов», — говорит юрист.
По ее словам, Богомолова обвиняют в шести эпизодах мошенничества. В списке пострадавших бывшая солистка группы «Стрелки». Восемь предполагаемых сообщников Богомолова уже осуждены. Филачева уверена, что в конце концов следствие доберется и до Садретдинова.
Надежда есть
Филачева считает, что сейчас сформировался эффективный механизм для борьбы с мошенниками в сфере сделок с недвижимостью, который совершенствуется с каждым днем.
«Уничтожение имущества, угрозы, избиение — всё это уголовно наказуемые деяния. Они сегодня подпадают под ст. 179 УК РФ («Принуждение к заключению сделки»). Если кто-то думает, что это небольшой тяжести преступление, — он глубоко заблуждается. Сроки предусмотрены до 10 лет колонии», — говорит Филачева.
Если доля «ушла» из семьи, нужно идти в суд и признавать сделку недействительной. «Необходимо делать рыночную оценку этой доли в принудительном порядке через суд. Как правило, стоит доля на рынке немного», — поясняет она.
По словам Филачевой, в сентябре Верховным судом была озвучена практика, в соответствии с которой ст. 30 Жилищного кодекса поставлена в соответствие со ст. 247 Гражданского кодекса. Иными словами, распоряжение долями должно происходить только с согласия всех совладельцев.
«Это основное правило и ляжет в основу нового закона, четыре варианта проекта уже лежат в Госдуме», — подытожила юрист.
