Законопроект правительства сочли недоработанным
Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства раскритиковал правительственный законопроект, запрещающий отбирать незаконно перепроданные квартиры у добросовестных покупателей в пользу государства. В совете сочли, что законопроект устраняет последствия проблемы, а не ее причину и в случае его принятия мошенники могут получить новую лазейку для легализации «украденных» квартир. Юристы согласны с опасениями членов совета, однако подчеркивают, что существующую проблему необходимо как-то решать.
Президентский совет по кодификации гражданского законодательства пришел к выводу, что законопроект «требует существенной доработки». Покупатели незаконно перепроданных квартир не должны лишаться недвижимости по искам госорганов и местных властей, следует из его заключения на документ. Однако принятием соответствующего законопроекта проблему не решить, полагают в совете.
— Совет не поддержал концепцию законопроекта. Он счел, что нельзя поддержать инициативу, которая не решает проблему, — рассказала «Известиям» член совета и Общественной палаты РФ Лидия Михеева.
Проект внесли в Госдуму в августе 2017 года после решения Конституционного суда РФ о необходимости защиты добросовестных покупателей квартир, полагавшихся при сделке на данные Единого госреестра прав на недвижимое имущество. Суд запретил муниципалитетам и субъектам изымать у таких граждан незаконно введенные в оборот так называемые выморочные квартиры, которые после смерти собственников, не имевших наследников, должны были перейти в госсобственность.
Законопроект вносит поправки в ст. 302 Гражданского кодекса РФ («Истребование имущества от добросовестного приобретателя»), которая разрешает требовать от покупателя возврата собственности, если она была приобретена незаконно. Согласно документу, чиновники не смогут изымать жилье у добросовестных покупателей, даже если оно ранее выбыло из владения госорганов или местных властей помимо их воли. Также чиновники не смогут отобрать жилье, если хотя бы одному из собственников в цепочке сделок оно досталось безвозмездно — например, в наследство, по договору дарения или в результате приватизации.
Однако в президентском совете усомнились в целесообразности запрета на истребование квартиры, если она досталась одному из собственников бесплатно. Это правило распространяется не только на приватизацию, но и на случаи, когда мошенник, оформивший выморочную квартиру в собственность по подложным документам, подарит ее кому-либо или оставит в наследство.
«Предоставление таким лицам привилегии вызывает самые серьезные опасения», — говорится в проекте заключения совета.
«Не вполне обоснованным» названо и распространение новых правил только на граждан. В схожих ситуациях физлица получают защиту, а у компаний по-прежнему останется риск лишиться недвижимости по иску муниципалитета, если все предыдущие собственники тоже являлись юридическими лицами. «Предоставление защиты юрлицам или отказ в ней будут зависеть от случайного стечения обстоятельств», — говорится в заключении. Дело в том, что если хотя бы одним из экс-собственников квартиры окажется физлицо, то компания получит защиту от претензий госорганов не как добросовестный покупатель, а как приобретатель от собственника.
Также в совете не разделяют идею разного подхода к жилым и нежилым помещениям. Проект предлагает предоставить защиту от рисков только добросовестным покупателям жилья. «Сложно найти значимое различие между истребованием у добросовестного приобретателя жилого помещения и, например, гаража», — говорится в документе.
В совете считают, что законопроект, «по существу, направлен на устранение последствий поднимаемых в нем проблем, но не на устранение порождающих эти проблемы причин». Решение вопроса предполагает более строгую и неотвратимую ответственность за мошенничество в сфере недвижимости, меры по совершенствованию достоверности публичных реестров и проверки вносимых в них данных, а также своевременное выявление и учет выморочного имущества, говорится в заключении.
Опрошенные «Известиями» юристы согласны с критикой членов совета. Юрист адвокатского бюро «Линия права» Роман Кузьмин полагает, что в представленной редакции проект может способствовать злоупотреблениям со стороны недобросовестных участников оборота.
— Подобные сделки с недвижимостью всегда вызывают вопросы и зачастую могут являться мошенническими, — сказал он.
Адвокат, управляющий партнер BSG Иван Сустин считает, что проект, хотя и требует доработки, необходим, так как носит социально ориентированный характер.
Партнер правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Дмитрий Терентьев раскритиковал идею ввести разные правила для граждан и юрлиц. Он напомнил, что принцип равенства между ними установлен Гражданским кодексом РФ. По его мнению, в результате такой избирательной позиции в ряде случаев законодатели вернутся к тому, от чего хотели уйти, и возникнет полная неразбериха.
