Инвестиции в зарубежную недвижимость теряют популярность
Россияне стали заметно меньше инвестировать в зарубежную недвижимость. С начала 2014 года объем вложений в покупку имущества за границей упал на 61%, до $189 млн, в I квартале этого года, следует из расчетов агентства «Эксперт РА» на основе данных Центробанка (есть в распоряжении «Известий»). По словам экспертов, тренд связан с геополитической обстановкой, стагнацией общего объема доходов состоятельных россиян, а также ужесточением контроля за декларациями чиновников. Впрочем, обеспеченные граждане всё равно до 60% в инвестпортфелях отводят под недвижимость. Но если раньше они покупали жилые помещения, то сейчас переключились на коммерческие. Объекты приобретают в Испании, Германии, Австрии, Ирландии, Румынии, Португалии и на Кипре для последующей сдачи в аренду. По экспертным оценкам, такой бизнес может принести инвестору до 6% годовых дохода.
По расчетам «Эксперт РА», в I квартале 2014 года россияне инвестировали в зарубежную недвижимость $484 млн, годом позже — $281 млн. В I квартале прошлого года показатель составил $199 млн, в I квартале 2017-го — $189 млн. Соответственно, за три года объем вложений в покупку недвижимости за границей упал в 2,6 раза.
Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын уверен, что на тренд повлияли прежде всего санкции Евросоюза и США против России.
— Мы можем судить об этом по косвенным признакам, — пояснил Сергей Колосницын. — Если раньше люди традиционно проводили весенне-летний период в Европе, то два последних года мы наблюдаем повышенный спрос на рынке загородной аренды в России. Еще весной все арендные поселки премиального класса оказываются сданы. Опять же, если россияне опасаются длительных поездок за рубеж, покупка там недвижимости видится им еще менее привлекательной. Существенным психологическим барьером на пути покупки недвижимости, скажем, в Европе являются беспорядки, связанные с мигрантами.
По мнению начальника отдела валидации «Эксперт РА» Станислава Волкова, снижение инвестиций в зарубежную недвижимость связано со стагнацией общего объема доходов, которые обеспеченные россияне получили внутри страны и готовы вложить в иностранные активы.
Кроме того, в мае 2014 года президент Владимир Путин подписал закон, запрещающий российским чиновникам иметь иностранные активы, в частности счета в зарубежных банках, а также ценные бумаги компаний-нерезидентов. При этом госслужащим оставили право владеть зарубежной недвижимостью, но при одном условии — они должны ее декларировать.
Тем не менее рекомендация состоятельным клиентам отводить часть своего инвестпортфеля под недвижимость не теряет своей актуальности. 10–30% средств вполне можно направить на эти цели для диверсификации вложений, считает вице-президент Абсолют-банка Константин Павлов. По словам директора департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марины Шалаевой, доля зарубежной недвижимости занимает 20–60% в портфелях клиентов компании.
— Кризис изменил подход к таким вложениям: россияне стали лучше просчитывать возможные риски, теперь они больше думают об инвестиционной составляющей, — отметил управляющий директор «БКС Ультима» Олег Сафонов. — Если до кризиса граждане покупали жилье за рубежом в основном для себя, то сегодня большая часть покупателей заведомо покупают недвижимость под арендный бизнес, который может принести инвестору 4–6% в год в валюте. Кроме того, эти инвестиции позволяют диверсифицировать страновые риски, дают иные ценные «бонусы». К примеру, покупка жилья на Кипре после уменьшения входного порога для участия в паспортной программе до €2 млн многими россиянами рассматривается как возможность получить вид на жительство.
Константин Павлов подтвердил, что сейчас состоятельные клиенты приобретают за границей именно коммерческую недвижимость, например торговые площади, небольшие магазины. Также популярностью пользуются инфраструктурные объекты — скажем, парковка в аэропортах. Элитная недвижимость «у моря» предполагает финансирование ее обслуживания. Например, ежегодные затраты на виллу стоимостью €2–3 млн в Италии могут составлять €10–50 тыс., напомнил инвестиционный директор B&N Exclusive Бинбанка Роман Серпенинов.
По словам руководителя департамента по работе с состоятельными клиентами ВТБ Дмитрия Брейтенбихера, одним из самых популярных направлений у россиян остается Кипр. Количество сделок по покупке недвижимости там в период с 2015 по 2016 год выросло на 33%.
— В Бухаресте, Дублине, Мадриде, Лиссабоне, купив дешевую недвижимость, клиенты чаще занимаются проектами редевелопмента, так как цены там пока еще имеют большой потенциал роста, — пояснил Дмитрий Брейтенбихер. — Интерес к недвижимости в Великобритании снизился в связи с Brexit и сопутствующими изменениями в законодательстве страны. Мы отмечаем интерес к предложениям по доходной недвижимости в Германии и Австрии. 80% жителей там снимают квартиры, и международные инвесторы активно скупают местную недвижимость для сдачи в аренду.
Говорить о том, что спрос россиян на недвижимость за границей будет снижаться и дальше, пока рано. Всё будет зависеть от политической ситуации и динамики доходов состоятельных граждан.
