Сорная территория: на заброшенные дачи готовят управу
В России готовятся законопроекты, которые установят временные рамки на освоение земельных участков. Теперь на эти цели дадут три года, а тем, кто брал землю в аренду для строительства, — 10 лет. По прошествии этих сроков собственников начнут штрафовать. Если на земельном участке есть незарегистрированные строения, владелец не сможет бесплатно подвести газ и застраховаться от несчастного случая. Дома на заброшенных участках создают опасность пожаров, а на территории бесконтрольно разрастаются опасные растения. Подробности — в материале «Известий».
Мой домик с краю
В каждом из российских регионов, по сведениям Росреестра, зафиксировано от 1 до 5 тыс. жилых домов, используемых без регистрации прав. В Федеральной службе кадастра разъясняют: незарегистрированное жилье создает реальную угрозу для владельцев. Официально они, фактически, не являются его собственниками, хоть построили его на личные средства. А это значит, что его нельзя подарить, продать, застраховать и совершить всевозможные юридические действия. Кроме того, с таким теневым жильем нельзя претендовать на государственные выплаты (в случае наводнения или пожара), не получится стать участниками социальных программ (например, газификации) или же получить какие-либо льготы.
Важно и то, что государство не обладает достоверной информацией о земле, на основании которой принимаются различные решения. При этом имеющаяся статистика по зарегистрированным объектам недвижимости помогает определить, например, какие дороги необходимо проложить в первую очередь, а к каким СНТ в дачный период пустить дополнительный общественный транспорт, как развивать инфраструктуру в связи с реальными потребностями граждан.
Новый законопроект призван установить временные рамки для освоения земельных участков, в том числе выделяемых под ведение садоводства. Например, в статью 42 Земельного кодекса планируется внести изменение, по которому «приступить к использованию» земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, нужно будет в течение трех лет с момента приобретения прав. По прошествии этого времени владельцев начнут штрафовать по уже утвержденной сетке штрафов. Вместе с тем власти на местах смогут сделать это лишь в соответствии с утвержденными критериями, которые пока что обсуждаются. Они появятся уже после того, как поправки поступят на рассмотрение кабмина.
Предварительно в рамках освоения земельного участка придется готовить проектную документацию объекта капитального строительства. Территорию нужно будет освобождать от «диких» деревьев, некоторые объекты при необходимости потребуется снести, землю нужно будет расчистить от отходов, выполнить рекультивацию, установить ограждение и т.д.
Как уточнил гендиректор ГК «Гео Девелопмент» Максим Лещев, наличие формальных критериев может привести к уменьшению числа судебных разбирательств и межгражданских конфликтов.
— Новый законопроект также будет способствовать решению проблемы заброшенных дач, — уточнил «Известиям» статс-секретарь, замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. — В настоящий момент председатели СНТ и соседи не имеют действенного правового механизма по принуждению недобросовестных собственников к освоению земли или возможности выкупа участка, забытого своим хозяином. При этом заброшенные участки обычно захламлены, пожароопасны, на них в том числе бесконтрольно разрастаются опасные растения, такие как борщевик Сосновского.
Законопроектом предусматривается обязанность приступить к использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием не позднее одного года со дня приобретения прав на них.
Как подчеркнул замруководителя Росреестра, «для владельцев участков и уже существующей недвижимости срок на освоение начнет исчисляться с момента вступления закона в силу, вне зависимости от давности приобретения участка».
Президент «Межрегионального юридического центра земельных отношений» Екатерина Иванова убеждена: реальным стимулом для регистрации построенных домов могут стать только серьезные штрафы за выявление построенных, но не зарегистрированных объектов, кратно превышающие потенциальные затраты на оформление дома.
Без регистрации прав
При использовании земельного участка без регистрации прав садовод не сможет заключить прямой договор со сбытовой компанией как потребитель электроэнергии, разъясняет председатель «Союза садоводов Екатеринбурга» Надежда Локтионова. Она рассказала «Известиям», что сегодня всё чаще садоводы на общих собраниях принимают решение о переходе на прямые договоры и расторжении договора с юридическим лицом. Это связано с большими потерями в сети, дороговизной содержания ЛЭП. Следовательно, такие садоводы рискуют остаться без электроэнергии. Такая же проблема может проявиться при газификации.
Екатерина Иванова напоминает, что рыночная стоимость участков с домами-невидимками значительно ниже. «Покупатели рассматривают такие сделки как заведомо рискованные и не готовы платить по рыночной стоимости. Ведь потом может выясниться, что дом попал в какую-то охранную зону и по факту является самовольной постройкой», — подчеркнула Иванова.
По словам члена Научно-консультативного совета при Верховном суде РФ Леонида Бандорина, с нынешними пробелами в законодательстве о «земле и дачах» затрагивается публичный интерес: нет регистрации на дом — значит, бюджеты не получают налога на имущество, нет регистрации на землю — соответственно, нет земельного налога.
— Здесь, как представляется, сегодняшняя ситуация вполне справедлива: пока жив пожилой человек, проводящий значительную часть своей жизни на таком садовом участке, он ничего не хочет оформлять, ни за что не платит, и к нему государство не применяет никаких санкций, — говорит Леонид Бандорин. — Но если он умер — передавать такое безобразие по наследству недопустимо. Поэтому наследники, если хотят вступить в права, пусть всё оформляют и платят. Но тех, которые не хотят, — их большинство, надо иметь в виду.
Не ставить крест
Один из разработчиков Жилищного кодекса РФ Леонид Бандорин отметил в беседе с «Известиями», что «по-хорошему должен быть один-единственный критерий освоения: очистка земельного участка от сорняков». Примеры зарастания борщевиком территорий целых СНТ можно найти во многих регионах: от ЦФО до Урала. При этом строительство дома, сарая, гаража или посадка плодово-ягодных культур всё же не должны контролироваться государством, убежден юрист.
Между тем руководитель практики недвижимости и строительства ЮК «Центральный округ» Александр Тархов отмечает, что регистрация права собственности на недвижимость имеет определяющее значение для целей свободного распоряжения ей. Ее отсутствие практически всегда приводит к невозможности продать, подарить, обменять или завещать недвижимость. Но это не значит, что на таком имуществе можно «ставить крест».
Так, пару лет назад до Верховного суда дошло дело, в котором наследник добился включения незарегистрированного наследодателем домовладения в наследственную массу. В рамках данного дела наследнику пришлось доказывать ранее возникшее право (до 1998 года) наследодателя на это недвижимое имущество, в чем ему помогла выписка из похозяйственной книги советских времен.
— Поэтому в случае, если у собственника имеются документы, подтверждающие его право на недвижимость, возникшее до 1998 года, особых проблем у него не возникнет, — утверждает Александр Тархов. — Обратная же ситуация, когда право собственности не зарегистрировано и никаких документов на недвижимость в принципе нет. Здесь уже возникнут проблемы не только с распоряжением таким имуществом, но и с его использованием, например, из-за невозможности осуществить технологическое присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения.
Леонид Бандорин отмечает, что в реальности продажа земли с объектами без регистрации прав — «не всегда проблема». Если покупателя интересует именно земельный участок, а не развалюха 1970-х годов постройки, которую он снесет на следующий день после сделки, то для него даже хорошо, что дом не зарегистрирован и Росреестр «не видит» этой развалюхи в качестве объекта прав.
Изменения в законах нужны еще и потому, что найти собственника заросшего участка и заставить его обрабатывать участок невозможно, сетуют в «Союзе садоводов Екатеринбурга».
— Если мы видим у заявителя фотографию «брошенного» участка, на котором есть хоть какая-то плохонькая постройка посреди двухметровой сорной травы, то понимаем, что собственника невозможно привлечь к административной ответственности, — признается председатель «Союза садоводов Екатеринбурга» Надежда Локтионова. — Причина в том, что садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. Следовательно, наличие постройки — это уже целевое использование участка, отдыхать можно в бурьяне, а выращивать сельскохозяйственные культуры совсем не обязательно.
Локтионова считает правильным, если целевое использование участка для ведения садоводства будет рассматриваться при одновременном соблюдении нескольких критериев — это наличие постройки, наличие выращиваемых сельскохозяйственных культур, отсутствие высокорослой многолетней сорной травы.
— Дикорастущие деревья и кустарники тоже могут причинять неудобство соседям, но вводить их в критерий, по которому можно будет признать земельный участок «заброшенным», считаю опасно, — говорит председатель «Союза садоводов Екатеринбурга». — Многие из этих растений сейчас используются в ландшафтном дизайне садовых участков, например, спирея, пузыреплодник. Малина тоже относится к дикорастущему кустарнику. Верным было бы законодательно установить разрешенную высоту деревьев на садовых участках.
Найдутся и те
Новый законопроект будет стимулировать садоводов регистрировать свои права и обрабатывать земельные участки, но, очевидно, всё равно найдутся и те, кто до последнего будут ждать и избегать регистрации прав, полагает Надежда Локтионова. Особенно это касается наследников, которые не всегда желают вступать в права наследования при наличии долгов, кредитов у наследодателя, но при этом пользуясь земельными участками. «Таких примеров достаточно», — уточняет эксперт.
— Не будут такие изменения ничего стимулировать, — скептичен Леонид Бандорин. — У нас и так уже дачная амнистия действует 15 лет, и продлена она в очередной раз. Это невозможно — любую реформу надо решительно завершать. Вместе с тем есть реальная проблема — когда люди не могут воспользоваться дачной амнистией, потому что у них вообще нет никаких документов — ни на землю, ни на дом. А есть только книжка садовода. Надо искать решение, что делать в таких случаях.
В свою очередь эксперт-землеустроитель из АНО «Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса» Константин Лебедев считает, что собственник земельного участка имеет право не использовать и не осваивать земельный участок (при условии, если он платит налог за него и сборы, если речь идет о СНТ).
Руководитель общественной приемной Союза садоводов России Людмила Бурякова напоминает также, что сегодня встречаются участки, на которых вообще нет жилого дома и его строительство не планируется. Например, когда у собственника есть два земельных участка: на одном стоит дом, а второй используется под огород.
— Его тоже надо будет принуждать строить дом на участке? Это нелогично, — акцентирует Бурякова. — В законодательстве РФ уже давно есть алгоритм признания участка брошенным (неосвоенным). Если человек три года участок не обрабатывает, это нецелевое использование земли. Значит председатель СНТ должен составить список таких участков и обратиться в муниципальную администрацию для подачи иска в суд на изъятие участка. Далее следует судебный процесс «СНТ против нарушителя», где муниципалитет выступает третьим лицом, потому что именно этот муниципалитет в свое время землю выдавал под СНТ. Только вот муниципальные власти очень неохотно идут на это. Поэтому участки, как правило, так и остаются брошенными.
Бурякова считает, что в России следует провести комплексные кадастровые работы, потому что значительная часть территорий в нашей стране имеют реестровые и кадастровые ошибки. По ее мнению, «комплексные кадастровые работы закроют 90 или больше процентов земельных проблем и количество неотмежеванных земель и незарегистрированных строений уменьшится в разы».
В свою очередь, по мнению члена общественного совета Росреестра РФ Андрея Туманова, «следует не ответственность усиливать на дачников и не возлагать на них дополнительные обязанности, а выстраивать работающую систему мониторинга и оборота земель».
