Дорого живется: в отрасли оценили рост цен на аренду из-за новой системы Минстроя
Бизнес призвал сохранить альтернативу создаваемой Минстроем Государственной информационной системе (ГИС) на рынке найма недвижимости. Об этом «Известиям» сообщили в Российской ассоциации электронных коммуникаций (РАЭК). Согласно текущей версии законопроекта об обелении рынка арендного жилья, ГИС должна стать единственным регистратором всех сделок в этом сегменте. Если проект будет принят в нынешнем виде, цены на найм жилья могут вырасти на 15–20%, говорится в письме организации в адрес вице-премьера Дмитрия Чернышенко (есть у «Известий»). Эксперты отмечают, что вопрос с серым рынком аренды в любом случае необходимо решать. В Минстрое «Известиям» сказали, что получили предложения участников отрасли и примут их во внимание при доработке документа.
Кто больше
Использование единственной ГИС для регистрации договоров найма жилья и прочей недвижимости на предлагаемых Минстроем сегодня условиях может создать проблемы арендаторам, арендодателям, бизнесу и государству. Об этом вице-премьера Дмитрия Чернышенко в своем письме предупредила РАЭК. После запуска системы ставки аренды могут вырасти на 15–20%, говорится в письме.
В аппарате Дмитрия Чернышенко «Известиям» сообщили, что письмо пока не получили.
В законопроекте, который Минстрой согласовывает с другими ведомствами, говорится, что оператор ГИС станет налоговым агентом, но не упоминаются самозанятые граждане, сдающие квартиры, следует из обращения ассоциации.
— Это может значить, что оператор ГИС будет взимать с арендодателей обычный НДФЛ в 13%, а самозанятые граждане, сдающие квартиры, не смогут воспользоваться льготной ставкой 4%, — полагает главный аналитик РАЭК Карен Казарян.
В Минстрое «Известиям» пояснили, что планируется возможность выбора режима самозанятого в приложении «Мой налог» и указание этого факта в ГИС, и тогда платформа будет удерживать 4% с дохода автоматически.
Ранее участники рынка прогнозировали «Известиям», что запуск новой ГИС может способствовать росту ставок аренды в размере НДФЛ или чуть менее — на 10–13%. Но повышение может оказаться больше, поскольку помимо НДФЛ пользователям ГИС придется платить комиссию оператору системы, указал Карен Казарян. Кроме того, проект подразумевает проведение только безналичных платежей, а это предполагает также отчисление банку и платежной системе — еще примерно 3% от арендной ставки, добавил он.
Спровоцировать рост цен может и то, что оператор ГИС превратится в монополиста — конкуренция в сегменте исчезнет, опасаются в РАЭК. В частности, проект не предусматривает прием платежей такими игроками, как «Авито» или «Циан», — он «будет являться нарушением порядка расчетов, что автоматически ставит под угрозу их деятельность», говорится в письме.
— Цель обращения в правительство — донести до государства, что ГИС не должна быть единственным инструментом на рынке цифрового найма недвижимости, у нее должны быть альтернативы, — сказал Карен Казарян.
Это, по его словам, создание инструментов налогового администрирования для коммерческих платформ, которое повысит прозрачность рынка и заключение сделок. Для тех, кто не хочет использовать цифровую среду, должна сохраниться возможность оформления договоров на бумаге и их регистрации через МФЦ, считает он. Должна быть предусмотрена оплата не только по безналичному расчету, также говорят в РАЭК.
Как писали «Известия», Минстрой анонсировал планы по запуску цифровой платформы учета договоров найма, которая упростит уплату налогов для собственников и поможет вывести арендное жилье из серой зоны еще в начале 2021 года. 10 декабря стало известно, что эту платформу создадут в виде государственной информационной системы, в которой будет необходимо регистрировать все сделки. Для арендодателей, проигнорировавших правила, появятся штрафы — от 500 до 2,5 тыс. рублей для физических лиц, от 5 тыс. до 10 тыс. рублей — для юридических.
Оценили потери
В пояснительной записке к законопроекту (есть у «Известий») говорится, что «низкая собираемость налогов на доходы физических лиц — наймодателей жилых помещений и апартаментов приводит к ежегодным потерям бюджета в размере около 162 млрд рублей». Создание ГИС позволит в 2023–2025 годах увеличить поступления в бюджет за счет налогов с наймодателей на 62,8 млрд рублей, отмечается в документе.
Бенефициарами регистрации договора аренды в ГИС станут государство и ее оператор, считает управляющий партнер юридической компании Enterprise Legal Solutions Юрий Федюкин. С учетом появления дополнительных расходов арендатор не сможет стать выгодополучателем. А это прямо противоречит заявленным целям законопроекта, утверждает он.
Так, люди будут искать съемное жилье с помощью серых риелторов, количество легальных договоров может сократиться на 10–15% в среднеценовом сегменте и на 15–25% в бюджетном, считает Юрий Федюкин.
Также может снизиться число самозанятых, говорится в письме РАЭК. Это приведет к отказу от безналичных платежей и снижению налоговых поступлений в бюджет, считают в ассоциации.
— Введение дополнительной обязанности по регистрации договоров в ГИС может быть воспринято самозанятыми-арендодателями как дополнительный административный барьер, который снизит привлекательность такого статуса, как наиболее простого способа вести легальную деятельность, — согласен заместитель руководителя исполкома ОНФ Арсений Беленький.
Многолетний опыт показывает, что создание подобных ГИС не привело к решению поставленных задач, а затраченные на их создание средства были израсходованы впустую, подчеркнул Арсений Беленький. Один из примеров — ГИС ЖКХ, сказал он.
— Чтобы введение подобной системы отразилось на средних рыночных арендных ставках, нужно в первую очередь обеспечить вовлечение большинства арендодателей и потенциальных арендаторов в ГИС. Путь наложения штрафов и санкций обычно приводит к совершенно иному — уходу рынка еще в большую тень, — сказал гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.
Людям нужны преференции и гарантии, подчеркнул он. Арендатор хочет быть уверен, что квартира отвечает определенным стандартам, собственник не будет излишне вмешиваться в жизнь и не сможет выселить «по желанию». А собственнику важно, чтобы арендатор исправно платил, не портил имущество и не нарушал покой соседей, сказал Федор Выломов.
— Поэтому вовлечь людей можно будет только в случае, если государство станет гарантом. Но готово ли оно взять на себя такие обязательства?, — сказал он.
По мнению управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, крупному арендному бизнесу (коммерческих площадей, апартаменты под профессиональным управлением и так далее) ГИС не повредит — такие игроки и так платят налоги. Частная же аренда — пока просто пассивный доход с небольшого капитала в виде «лишнего» жилья, поэтому ГИС может превратить ее в бизнес, полагает эксперт.
Как отметил эксперт тематической площадки «Жилье и городская среда» Павел Склянчук, в нынешнем виде законопроект действительно несет риски, о которых предупреждает РАЭК. Но, с другой стороны, аренда квартир не может оставаться в серой зоне, этот вопрос всё равно необходимо решать, уверен эксперт.
Для снятия противоречий можно, например, дополнительно к законопроекту разработать регламенты или законодательные акты по регулированию отношений между арендаторами и арендодателями, ввести переходный период, в течение которого действовали бы понижающие коэффициенты для налога с дохода от аренды, полагает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
— Нужны выгоды для арендаторов и арендодателей. Это, например, сервисы, которые будут полезны и интересны для арендатора. И то, что требуется для собственника, — стабильность, защита его имущества, различные возможности для регистрации. Это всё будет очень серьезными драйверами развития этого законопроекта и добросовестной агитацией всех участников рынка, — считает сопредседатель комитета по строительству «Деловой России» Михаил Викторов.
Дискуссия еще впереди и не стоит увлекаться пессимистичными прогнозами в самом ее начале, уверен он.
В Минстрое «Известиям» сообщили, что ведомство провело совещания с участием представителей общественных организаций, представляющих интересы бизнес-сообщества, и агрегаторов аренды недвижимости. Полученные в ходе совещаний предложения и комментарии Минстрой примет во внимание при доработке законопроекта. После согласования единых подходов в рамках регламентных процедур законопроект будет представлен для общественного обсуждения, сообщили в министерстве.
