Разглядывать под «липой»: как избежать обмана в сделке с недвижимостью
Почти 170 тыс. сделок с жильем были нотариально оформлены в первом квартале текущего года. Также было заверено около 309 тыс. доверенностей на распоряжению недвижимостью, сообщили в Федеральной нотариальной палате (ФНП). Однако нотариусы в своей работе нередко сталкиваются с попытками обмана. Подробности — в материале «Известий».
Что написано пером
Недобросовестные риелторы все чаще используют в своих махинациях незаконно полученные цифровые подписи. Однако в большинстве случаев они по-прежнему пользуются несовершенством простой письменной формы оформления сделки с недвижимостью, говорят в ФНП.
— Один из недавних примеров — банда черных риелторов, которая продавала недвижимость пропавшей москвички, — рассказали «Известиям» в ФНП. — Злоумышленников задержали благодаря нотариусу, который при удостоверении сделки выявил поддельные документы. Обычно, конечно, мошенники стараются избегать походов в нотариальные конторы, так как понимают, какой для них это риск. Однако бывает, что обращение к нотариусу — это обязательное требование по закону, например когда отчуждается доля в квартире при сделках с несовершеннолетними или недееспособными. Нередко на визите к нотариусу всерьез настаивают бдительные покупатели. Как показывает практика, такая предусмотрительность может уберечь их от больших проблем в будущем, ведь квартиру, купленную у мошенников, могут забрать по суду. Вернутся ли при этом потраченные на нее деньги, неизвестно.
Ежегодно в стране совершается около 37 млн сделок с недвижимостью, половина из них — с правом собственности, подчеркнули в ФНП. Вместе с тем около 90% таких договоров заключаются в простой письменной форме, то есть вне контроля государства.
Жулики пугают жуликами
В июне стало известно о мошенниках, которые представились сотрудниками правоохранительных органов и вынудили 66-летнюю жительницу Перми продать квартиру, взять кредиты и отдать все деньги им.
— Напугали, что некие «нехорошие люди» ходят по городу с генеральной доверенностью на распоряжение ее недвижимостью, вот-вот ее продадут, поэтому нужно действовать на опережение, — рассказали в палате. Похожую схему аферисты провернули с пенсионерами из Челябинска, Иркутска, Новгорода, а также с 47-летней женщиной из Йошкар-Олы.
Таких последствий можно было бы избежать, если бы потерпевшие обратились к нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи, говорят в ФНП.
— Там они бы узнали, что доверенность на распоряжение недвижимостью может быть только нотариальной, — объяснили в организации. — Если человек выдавал кому-то такой документ, его всегда можно найти в базе данных нотариата и отменить. В единой информационной системе (ЕИС) нотариата фиксируются сведения обо всех совершенных нотариальных действиях и, в частности, обо всех удостоверенных доверенностях. Если же такой документ не выдавался — значит, мошенники запугивают либо мифической доверенностью, которой не существует, либо «нарисованной», которая не имеет юридической силы.
В ФНП пояснили, что задача нотариуса — убедиться, что стороны осознают последствия своих действий и самой сделки.
— При подозрении, что продавец или покупатель введены в заблуждение, нотариус отказывает в совершении нотариального действия. Если заподозрит преступление, обращается к представителям правоохранительных органов.
Роли исполняли
Также нотариусы сталкиваются с ситуациями, когда мошенники продают недвижимость, пользуясь поддельными документами, удостоверяющими личность.
— Иногда с поддельными паспортами аферисты приходят и к нотариусу, но здесь их чаще всего ждет фиаско. Обязательная часть работы нотариуса — тщательная проверка всех документов и сведений через прямые запросы в различные ведомства и организации, включая МВД. Если есть основания полагать, что заявитель предъявил поддельный паспорт, нотариус незамедлительно обращается в правоохранительные органы.
Случается, что мошенников с «липовыми» документами арестовывают прямо в нотариальной конторе. Но даже если им удается скрыться, мошенничество оказывается пресечено, а граждане сохраняют свои деньги и жилье.
Нотариус может помочь предотвратить тяжкие последствия даже в тех случаях, когда злоумышленники используют настоящие паспорта других людей.
— Например, преступники подбирают людей, похожих на «оригинал», — рассказывают в ФНП. — Бывают и курьезные случаи. К одному из нотариусов пришел человек, внешность и возраст которого разительно не соответствовали данным человека, чей паспорт он предъявил. На вопрос, есть ли у мужчины другой документ, подтверждающий личность, он сообщил, что паспорт действительно принадлежит не ему и якобы это документ брата, который планирует совершить сделку у нотариуса и сейчас подойдет. А сам он хотел начать процедуру, чтобы сэкономить всем время. После этого «брат» вышел на минутку и больше не вернулся.
Как проверить доверенность
Еще один инструмент мошенников, с которым сталкиваются нотариусы, — просроченные или фальшивые доверенности. В ФНП обращают внимание, что любой гражданин может самостоятельно проверить доверенность по реестровому номеру через бесплатный круглосуточный сервис нотариата. Но иногда подделку в силах отличить только специалист.
— Речь идет об оригиналах с «переписанными» условиями. Это когда все реквизиты и печати остаются на своих местах, но меняются полномочия поверенного. Содержание доверенности является нотариальной тайной и публично не раскрывается, поэтому распознать подвох может только нотариус, сверив предъявленный документ с экземпляром, находящимся в ЕИС нотариата, — поясняют в ФПН.
Бывают ситуации, когда с самой доверенностью и текстом все в порядке, вот только сам доверитель скончался. В этом случае у нотариуса есть возможность сделать запрос в ЗАГС.
— Смерть доверителя или поверенного, как и потеря ими дееспособности или приобретение статуса банкрота, аннулирует все доверенности, в которых они фигурируют, то есть совершать сделки по таким доверенностям уже нельзя.
Нежданные наследники
Достаточно часто сталкиваются нотариусы и с попытками завладеть чужой собственностью через наследственные дела. Мошенники подделывают для этого свидетельства о браке или рождении.
— Бывшие жены пытаются скрыть факт развода в надежде, что ушедший из жизни экс-супруг не оставил завещания. Некоторые даже пытаются подделать их. Однако такие махинации обречены на провал. Все удостоверенные нотариусами завещания сразу же вносятся в специальный электронный Реестр завещаний в ЕИС. Данные хранятся там в зашифрованном виде. Доступ к системе имеют только сами нотариусы, которые используют для входа свои усиленные квалифицированные электронные подписи. Внести данные в ЕИС задним числом технически невозможно, — подчеркнули в палате.
Непосредственно содержание завещания нотариус, к которому обратился потенциальный наследник, сможет узнать только по факту смерти наследодателя при предъявлении свидетельства о смерти и документа, удостоверяющего личность наследника.
Обходить стороной
Член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова при покупке квартиры рекомендует убедиться, что собственник квартиры полностью дееспособен; что в квартире не зарегистрированы иные жильцы; что продаваемая квартира не досталась собственнику недавно в наследство или получена в результате срочной покупки. Все эти обстоятельства могут стать основаниями для оспаривания сделки. По ее мнению, стоит насторожиться, если речь идет о покупке квартиры у лиц из группы повышенного риска — у одиноких пенсионеров, людей с психическими заболеваниями, наркоманов или алкоголиков. Кроем того, лучше избегать покупки, если квартира — единственное жилье продавца, намечается процедура его банкротства, у него есть непогашенные финансовые обязательства перед третьими лицами, по адресу зарегистрированы несовершеннолетние и т. д.
— Возникают риски и при покупке жилья у наследника, когда вдруг появляется пропустившая и восстановившая через суд срок на принятие наследства другая родня, — подчеркивает юрист.
Насторожить покупателя должны недавно полученные документы, неоднократная смена собственников жилья, нежелание или невозможность общения с собственником имущества напрямую. Дисконт по стоимости квартиры и спешка при продаже — частый признак обмана.
Техника безопасности и новые риски
Мария Спиридонова советует тщательно проверять документы, запрашивать дополнительные сведения, например выписку из ЕГРН. Желательно, чтобы срок владения недвижимостью продавцом превышал три года.
— Оформляйте все документы, связанные с покупкой недвижимости, только в присутствии реального собственника (по возможности никаких доверенностей), требуйте у него правоустанавливающие документы, согласие супруга на сделку, справку из психоневрологического и наркологического диспансеров, технический паспорт БТИ, справку об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ, не стесняйтесь запрашивать у него дополнительные документы, идентифицирующие его личность (водительское удостоверение, СНИЛС).
Проект договора стоит прочитать в спокойной обстановке дома.
— Помните о том, что вы имеете право вносить свои условия и требования в этот договор, вы не обязаны соглашаться на все условия и требования, которые вам предлагает продавец, — говорит юрист. — Потребуйте у продавца расширенную выписку из домовой книги. В ней содержится информация о том, кто был прописан в квартире, куда выписался и причину выписки. Обратите внимание на то, были ли прописаны малолетние дети, куда выписаны и каков их возраст сейчас. Кроме того, могут возникнуть сложности, если указано лицо, снятое с регистрации по месту жительства в связи с осуждением.
Не лишним будет познакомиться с будущими соседями, проверить наличие или отсутствие перепланировок. Если в квартире они были, то согласовал ли их собственник надлежащим образом.
— Вызывает тревогу новый порядок представления документов на регистрацию, при котором не предоставляется дополнительный экземпляр в регистрирующий орган, а лишь сканируются представленные документы, — говорит Спиридонова. — Специалисты МФЦ отвечают только за соответствие копий оригиналу, то есть тому, что предоставил клиент. В случае, если заявитель предоставил подложный документ, специалист МФЦ ответственности не несет.
Вывести посредника из тени
Во избежание беды каждая сделка с недвижимостью должна оформляться письменно, никакие устные соглашения о продаже или покупке жилья не имеют юридической силы, напоминает гендиректор Верхневолжского юридического бюро Вита Галайба.
— В договоре необходимо четко прописать условия продажи или покупки жилья, перечислить идентифицирующие характеристики квартиры. Также в договоре должны быть указаны конкретная сумма вознаграждения риелтору за выполненное поручение и условия ее выплаты. Если сумма не будет указана, то клиент может переплатить за выполнение поручения в десятки раз. Вознаграждение выплачивается только после предоставления письменного акта об оказанных услугах и подписания его сторонами.
