Нехорошая "двушка"
Суды подсказали законную схему того, как стать обладателем квартиры в столице совершенно бесплатно. Для этого вовсе не надо десятилетиями стоять в жилищной очереди. Достаточно заключить договор купли-продажи квадратных метров, получить все необходимые правоустанавливающие документы на собственность, а потом... отказаться платить деньги. Суд, куда, естественно, побежит разъяренный продавец, ничего странного в этом не найдет. Квартира останется вашей, а бывшему владельцу порекомендуют подать новый иск - о взыскании с вас денежных средств. Которые вы будете выплачивать хоть 10, хоть 20, а то и все 50 лет. А главное - все по закону. В "Известия" обратился экономист Юрий Комаров и рассказал, как стал жертвой такого юридического курьеза.
Четыре года назад семейство Комаровых: муж, жена и дочь-студентка стали обладателями двухкомнатной хрущевки на первом этаже на Сеславинской улице. Половину стоимости - миллион рублей - заняли у знакомых. По тем временам сумма не очень большая, но для рядового россиянина ощутимая. Получив документы на собственность и расплатившись с продавцом - Анатолием Писаревым, начали ремонт.
В биографии приобретенной недвижимости был нюанс. За несколько месяцев до сделки с Комаровыми, Писарев уже продавал эту квартиру - Владимиру Плужникову. Но когда пришло время расплачиваться (по условиям договора обычно деньги вносятся в день госрегистрации договора купли-продажи), нужной суммы в банковской ячейке Писарев не обнаружил. А покупатель Владимир Плужников куда-то пропал. Оставшись без денег, Анатолий Писарев спешно подал иск в Дорогомиловский районный суд о расторжении договора купли-продажи с Владимиром Плужниковым и аннулировании свидетельства о праве собственности, выписанного на новое имя. В сентябре 2005 года Дорогомиловский районный суд вернул квартиру в собственность незадачливого продавца. Уверенный в том, что инцидент с пропавшим Плужниковым исчерпан, Писарев нашел нового покупателя - Комарова.
- Мы купили квартиру в ноябре 2005 года, - рассказывает Юрий Комаров. - Хозяин честно рассказал мне о той неудачной сделке. Но ничего страшного я в этом не увидел. Судебное решение о ее расторжении уже вступило в законную силу. Прошли все сроки, установленные судом для обжалования этого решения. Знакомые юристы, которым я рассказывал о ситуации, тоже ничего предосудительного не нашли. Сейчас, конечно, волосы на себе рву. Но, как говорится, знал бы где упасть...
Через год - в сентябре 2006 года Комаровы неожиданно получили повестку из Дорогомиловского суда. Несостоявшийся покупатель Владимир Плужников подал иск к нынешним хозяевам хрущевки о выселении. Оказывается, в январе 2006 года Плужников в Мосгорсуде оспорил "дорогомиловское" решение. И получил в регистрационной службе свидетельство о праве собственности на спорную квартиру на свое имя. Первый владелец "двушки" Анатолий Писарев о таком повороте даже не знал - получив деньги за квартиру от Комаровых, он благополучно с семьей отбыл на постоянное место жительства в Грузию. Для семьи Комаровых это также стало сюрпризом. И крайне неприятным - суд постановил выселить их из честно купленной квартиры.
- Через десятых лиц мы разыскали в Грузии Анатолия Писарева, - рассказывает Юрий Комаров. - Он выдал доверенность на ведение дела в суде своей бывшей жене, которая живет в Подмосковье. И в 2007 году мы подали повторный иск в Дорогомиловский суд о расторжении злополучного договора продажи квартиры Плужникову, так как тот не заплатил за нее деньги. Кстати, Плужников утверждал, что всю сумму передал Писареву. Однако доказательств - ни расписки, ни выписки из банковского счета о переводе денег - не смог представить. И риэлтор, оформлявшая документы, подтвердила в суде, что факта передачи денег не видела. В апреле 2008 года Дорогомиловский суд во второй раз признал договор недействительным, вернул квартиру Писареву, а нашу покупку признал легитимной. Но в ноябре надзорная инстанция Мосгорсуда отменила это решение и вернула дело в Дорогомиловский суд. В апреле 2009 года Дорогомиловский суд признал, что Плужников, который ни копейки не заплатил за квартиру, - ее законный владелец. А нас, добросовестных приобретателей, попросили с вещами на выход.
Мосгорсуд в своих выводах ссылается на определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда России от 3 июня 2008 года по делу N 5-В08-8. Именно Верховный суд можно считать разработчиком схемы бесплатной покупки. В том деле гражданка, купив квартиру на Фрунзенской набережной, также не заплатила за нее деньги. Суд сослался на то, что в договоре купли-продажи не предусмотрено ответственности покупателя и возврата собственности прежнему владельцу в случае неуплаты оговоренной суммы. И оставил апартаменты "забывчивой" даме. А обманутому продавцу порекомендовал взыскать по суду невыплаченную сумму за квартиру, а также пени за несвоевременную оплату.
- Чтобы давать правовую оценку этим случаям, нужно проводить тщательную экспертизу документов: договоров купли-продажи, судебных решений, - пояснил "Известиям" адвокат МКА "Николаев и партнеры" Алексей Тихомиров. - Но на первый взгляд это что-то новое. В моей практике прецедентов не было. Договоры купли-продажи составляются индивидуально, единой формы нет. Пункт об ответственности покупателя - необязательный. То есть при его отсутствии договор все равно работает. В случае когда покупатель по каким-то причинам не соблюдает условий договора, в действие вступают нормы Гражданского кодекса. Если несоблюденные условия существенны - а невыплата денег по договору купли-продажи, на мой взгляд, существенное условие - сделку можно признать недействительной.
Однако вразрез с житейской и адвокатской логикой судьи невыплату денег за покупку важным обстоятельством не считают. Как следует из определения федерального судьи Ольги Рыжовой по делу о квартире на Сеславинской улице, "невыплата покупателем денежных средств по договору купли-продажи не является существенным обстоятельством по делу о признании недействительным договора".
- К нам уже приходили приставы, требуют выселиться. Идти нам некуда, родственников в Москве нет, - разводит руками Юрий Комаров. - Мы хотели договориться о мировом соглашении с Плужниковым. Но он отказывается от контактов. А на судах они с супругой шарахались от нас и кричали: "Выметайтесь поскорее!". Суд порекомендовал нам взыскать выплаченные за квартиру деньги с Писарева. Но это нереально. Он начал от нас скрываться. Ведь в 2005 году Писарев продал квартиру Плужникову за 999 тысяч - в договоре сумма была занижена, чтобы не платить налог. Реальная же стоимость "двушки" была около 2 миллионов. Мы купили ее за 1 млн 950 тысяч рублей. Соответственно при предъявлении взаимных денежных исков первый хозяин квартиры Писарев лишается не только недвижимости, но еще и остается должен нам. Сейчас же реальная стоимость квартиры составляет 5-6 миллионов рублей. Единственный, кто не остается внакладе после такого правосудия, - Плужников, который денег Писареву вообще не платил, а квартиру в собственность получил. Даже если он ее продаст, чтобы, наконец, заплатить деньги Писареву, он все равно будет в прибыли.
Следуя логике представителей Фемиды, теперь можно стать бесплатным обладателем автомобиля, чайника или пары носков - ведь факт неуплаты за товар отныне считается несущественным.
