Неподъемный метр
Национальный проект "Доступное жилье" по понятным причинам все реже становится темой новостей. Но не перестает быть предметом профессиональных размышлений и народных чаяний. В том числе и в самом "недоступном" городе страны - Москве. Падающий рубль утянул вниз доходы москвичей, но рублевые цены на недвижимость все еще держатся. Существенно дешевеет московское жилье только в долларах. Но провал между ценой предложения и условиями ипотеки с одной стороны и возможностями массового покупателя - с другой настолько велик, что преодолеть его можно лишь с помощью государства.
Управление стратегического анализа консалтинговой компании Panorama Estate, произведя серию расчетов, пришло к выводу: доходы потенциальных покупателей недвижимости в столице что до кризиса, что сейчас не дают им шансов обзавестись доступным жильем.
По информации "Известий", число построенных и непроданных квадратных метров превысило 4 млн. Это свыше 40 тысяч квартир - впечатляющее затоваривание. При этом с осени московская недвижимость подешевела на 30% в долларах, и теперь квадратный метр стоит около 4,5 тысячи. В последнее время наблюдатели отмечают снижение темпов падения цены до 1% в неделю - это может означать, что продавцы почти достигли своего дна. Однако оживления спроса все равно нет. Покупатели, полгода назад грезившие падением цен, утратили интерес к московской недвижимости, особенно к новостройкам. Ведь и их доходы упали, не исключено, что на те же 30%.
%%VYNOS1%%По подсчетам Panorama Estate, "индекс недоступности" жилья в Москве составляет от 30 до 70%. Расчет сделан для семьи из двух человек, где каждый получает среднюю по Москве зарплату. Для семьи, планирующей купить в ипотеку квартиру площадью 50 кв. метров. По статистике именно такая площадь преобладает среди ипотечных квартир, именно такая доля семейного дохода (50%) приемлема для большинства заемщиков в качестве ежемесячной выплаты по кредиту.
Выяснилось, что для рублевой ипотеки в 2007-2008 годах такому москвичу не хватало примерно 30 тысяч рублей ежемесячного дохода. В начале 2009 года разрыв вырос до 60 тысяч. Дело в том, что с такой пропорцией среднестатистический работающий москвич в состоянии обслуживать всего лишь 3-процентную ставку кредита, а не, скажем, 18%, как предлагают банки. То есть чтобы купить в ипотеку небольшую квартиру при нынешних ценах на недвижимость, он должен зарабатывать в месяц не 22 тысячи, а на 60 больше - 80-90 тысяч при условии сохранения того же уровня покупательной способности рубля.
Другой путь - "уронить" среднюю стоимость жилья еще процентов на 40. Но этот фактор чисто рыночный и регулированию не поддается. На динамику доходов населения и курса национальной валюты влиять можно, но это воздействие комплексное, хлопотное, а усилия успеха не гарантируют.
Зато государству подвластны другие механизмы - например, субсидирование кредитной ставки. То есть та самая условная московская семья, купившая в ипотеку квартиру, выплачивала бы банку ежемесячно 3% ставки (напомним, это вся зарплата одного из двух работающих членов семьи), а остальное до существующей банковской ставки доплачивало бы государство.
Нечто подобное московские власти делают - субсидируя из казны 5-7% процентной ставки, к примеру, молодым семьям. Но круг попавших в эту программу семей крайне узок - всего несколько сотен. А как же остальные?
- По нашим данным, возможность существенного субсидирования кредитной ставки по ипотеке государство вообще не рассматривает, - замечает Омар Гаджиев, управляющий партнер Panorama Estate. - И вряд ли будет. Дело в другом - любое субсидирование снизит реальную процентную ставку для заемщика. Соответственно, чем больший объем процентных выплат будет субсидироваться бюджетом (пусть не до 3%, а хотя бы до 7-8%), тем более широкие слои населения смогут воспользоваться ипотекой, и это сделает жилье более доступным.
Однако ситуация складывается таким образом, что скоро обычные москвичи не потянут и 3%.
- Проблема в том, что долгосрочными проектами сейчас очень мало кто занимается, - говорит Гаджиев. - Провал в объемах жилищного строительства уже сформирован на 1,5-2 года, то есть как минимум до 2010 года. Нужны будут титанические усилия, чтобы восстановить отрасль. Ведь строительный процесс - непрерывный. Если проекты не стартуют своевременно (а они уже не стартовали), то говорить о том, что отрасль в срочном порядке нарастит мощности, нельзя, это просто нереально. И через два года можно ждать и нового взрывного роста цен, потому что к этому периоду будет сформирован достаточно сильный провал в объемах предложения.
Что означает для Москвы взрывной рост цен на недвижимость - хорошо известно из недавнего прошлого. Все вернется на круги своя: на новостройки накинутся инвесторы, снова надуется "мыльный пузырь", а московское жилье, так и не став просто жильем, опять превратится в "инвестиционный инструмент".
