Ипотека идет на риск
Российские банки продолжают выдавать ипотеку с первоначальным взносом менее 20%. В I квартале 2018 года на них пришлось 44% всех оформленных суд, следует из данных Центробанка, с которыми ознакомились «Известия». Такие кредиты несут в себе повышенный риск: на фоне снижения процентных ставок и роста реальных зарплат погашать их легче, но в случае кризиса могут начаться массовые неплатежи. С 1 января ЦБ ввел повышенные коэффициенты риска по таким ссудам: кредитным организациям приходится создавать по ним дополнительные резервы. Но, как отмечают эксперты, у крупных банков есть избыточный капитал, а вот маленьким и средним кредитным организациям все таки придется отказаться от выдачи подобных займов.
В I квартале 44% всех новых ипотечных кредитов были выданы с первоначальным взносом менее 20%. Такие займы потенциально более рискованные. ЦБ отметил тенденцию еще в прошлом году: на начало года доля таких кредитов в общем объеме выдач составляла 14%, к концу года она достигла уже 42,4%. Регулятор с 1 января ввел повышенные риск-коэффициенты для таких ссуд: при первом взносе до 10% коэффициент «риск-вес» вырос со 150% до 300%, а для ссуд с первым взносом от 10% до 20% — со 100% до 150%. Так ЦБ пытался избежать накопления рисков, но по итогам I квартала тенденция сохранилась.
Снижение ставок и рост реальных доходов населения позволяет банкам вести себя рискованно, а действий ЦБ не достаточно, чтобы охладить рынок, считает аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин. Реакция банков на принятые ЦБ меры была не слишком значительной, отметила ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Регулятор опасается роста ипотечного рынка за счет выдачи кредитов с небольшим первым взносом и накопления дефолтных долгов на балансах банков в случае реализации негативного сценария в ближайшие 2–3 года, пояснила она.
Самая рискованная ипотека — с первым взносом до 10%, отметили в аналитическом центре «Дом.РФ». Но ее доля в общем объеме выдач, по оценкам экспертов, не превышает 1%. Наиболее распространенный маленький взнос составляет 15%, а такие кредиты не относятся к высокорисковым с точки зрения вероятности дефолта, подчеркнули в «Дом.РФ».
Банк России рассчитывает, что принятые меры дадут эффект во II квартале: большая часть выданных в I квартале ссуд, вероятно, была одобрена еще в 2017 году, следует из документов регулятора. Доля ипотеки с незначительным первым взносом будет снижаться: введенные ЦБ меры повлияют на малые и средние банки, у которых нет избытка капитала для выполнения требований регулятора, полагают в «Дом.РФ».
Ипотечные жилищные кредиты с небольшим первым взносом опасны не только для банков, но и для заемщиков, напомнили в «Дом.РФ». Такие ссуды кажутся доступнее, но ипотечный платеж по ним будет выше, и долговая нагрузка на домохозяйство будет гораздо более значительной, пояснили эксперты. По данным ЦБ, средневзвешенный PTI (payment to income или отношение размера платежа к доходу) составляет 46%, что соответствует уровню 2015–2016 годов. Долговая нагрузка не выросла из-за снижения ставок в экономике и возможности рефинансирования старого кредита по новой ставке.
Оформляя ссуду с низким первоначальным взносом, заемщик берет на себя повышенный риск, подчеркнули в «Дом.РФ». Пока ЦБ проявляет осторожность, поскольку доля жилищных кредитов в активах российских банков относительно невелика, считает Тимур Нигаматуллин. Кроме того, есть риск деградации рынка ипотеки по докризисному сценарию, когда граждане брали потребительские кредиты на первый взнос на жилье, напомнил он. По данным на начало года, объем ипотечной задолженности к ВВП России составил 5,6%, в то время как в большинстве развитых стран он составляет 40–70%, отметила Екатерина Щурихина.
Ипотечные кредиты привлекательны для банков по двум причинам: платежная дисциплина по таким кредитам выше, а сама ссуда обеспечена купленной на нее недвижимостью, то есть ликвидным активом. Тем не менее, именно массовые неплатежи стали причиной ипотечного кризиса в США в 2007 году, который привел к банкротству одного из крупнейших банков — Lehman Brothers.
