Перейти к основному содержанию
Реклама
Прямой эфир
Политика
Путин заявил о важности учитывать взаимные интересы при контактах с партнерами
Мир
Спецслужбы Франции отвергли беспокойства об опасности церемонии открытия ОИ-2024
Общество
Мурашко сообщил о смерти в больнице пострадавшего при теракте в «Крокусе»
Политика
Политолог указал на перспективу мирного плана Китая по Украине
Авто
Haval раскрыла подробности о заводе двигателей в России
Пресс-релизы
Газета «Известия» вновь стала лидером по цитируемости в России
Мир
В Британии отменили 100-летний запрет для военных на ношение бороды
Здоровье
Врач назвала тофу продуктом для долголетия
Общество
В Твери простились с погибшими при крушении Ил-76 летчиками
Мир
В Гагаузии жители устроили протесты при встрече президента Молдавии Майи Санду
Культура
Работы художника Волка представили на ярмарке современного искусства Art Russia
Авто
Аналитики подсчитали, где в России чаще всего покупают иномарки
Экономика
Лихачев указал на обеспеченность России ледоколами
Мир
Daily Mail сообщила об отказе Питта от совместной опеки над детьми с Джоли
Спорт
Александр Овечкин получил удар по лицу за успешный силовой прием в матче НХЛ
Происшествия
В ЛНР задержали работавшего на разведку Киева украинца

Сказочный лес: Дольщики столкнулись с задержками на объектах застройщика Seven Suns

0
Фото: «Сказочный лес»
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

Больше 2 тыс. собственников квартир ЖК «Светлый мир «Сказочный лес» на Северо-Востоке Москвы полгода ждут получения ключей. Застройщик проекта — Seven Suns Development, принадлежащий Алексею Рыжкову, обещает сдачу до 30 декабря 2022 года, но в это мало кто верит.

О сложностях со строительством и последующим вводом в эксплуатацию объектов девелопера Seven Suns Development за этот год успели услышать многие. Впечатления складываются диаметрально противоположные, вроде бы стабильность и активная деятельность застройщика не вызывают повода усомниться в благонадежности игрока стройотрасли, при этом информационный шлейф, тянущейся по ряду его московских проектов, вносит резкий диссонанс в общую картину «Светлых миров» компании.

По данным единого ресурса застройщиков, это крупнейший участник рынка России с полумиллионным портфелем квадратных метров текущего строительства в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. С другой — статистика Наш.дом.рф показывает, что четверть всех проектов Seven Suns’а вводится с нарушениями сроков. На отдельных объектах задержка ввода уже достигает 4 кварталов.

Ранее «Известия» уже поднимали тему возникающих рисков для покупателей при сложных конфигурациях с эскроу-счетами со стороны застройщиков.

Но вопиющая история с дольщиками ЖК «Сказочного леса», которую уже подхватил федеральный эшелон СМИ для расследования, возвращает к этой теме вновь.

Эскроу-счета — один из ключевых гарантов эффективности проектного финансирования — оказывается едва ли не бесполезным под гнетом распространяющейся девелоперской практики ухода от этого способа банковского контроля. Какие способы вывода средств применяют застройщики, и чем оборачиваются аномально низкие цены на «квадраты» в новостройках?

Бесполезные эскроу

В реформе долевого строительства эскроу-счета занимают особое место. Девелоперы могут открыть такие счета только в аккредитованных государством банках. Средства дольщиков замораживаются на этих счетах вплоть до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, частные инвесторы получают гарантию своевременного получения ключей, а государство защищается от трат в случае, если застройщик окажется неблагонадежным — эскроу-«кубышка» будет в таком случае направлена на достройку объекта. Так дела обстоят в теории.

На практике же с момента введения 214-ФЗ «О долевом строительстве…» достаточно быстро появились примеры, так называемых, альтернативных способов финансирования строительства. Одна из самых распространенных, когда девелопер сначала реализует квартиры посреднику по заниженной цене, посредник, в свою очередь, продает лоты конечному покупателю, но уже по реальной стоимости. В таких случаях в офисе продаж потенциальному покупателю предлагается подписать договор не с застройщиком напрямую, а через посредническую компанию.

Одним из первых о явной угрозе таких схем заявил депутат Госдумы Александр Якубовский, который призвал Генпрокуратуру и Минстрой России совместно проработать механизм по недопущению злоупотреблений уступками прав требования. Вместе с тем, Якубовский настаивал на необходимости прокурорских проверок в случае, если застройщик продал 10% квартир в новостройке по цене ниже рыночной более чем на 20%.

Громким резонансным примером, подкрепляющим опасения с эскроу, который установил своего рода ценовой рекорд демпинга как раз и стал объект ЖК «Светлый мир «Сказочный лес», который возводится девелопером Seven Suns Development в буферной зоне природного заказника Лосиный Остров на Северо-Востоке Москвы. Проект был выведен в продажу в 2019 году. По официальным данным Наш.дом.рф, средняя цена квадратного метра в 1-м корпусе комплекса составляла 65 922 рубля. Для справки отметим, что средняя рыночная стоимость квадратного метра устанавливается Минстроем России. И в соответствии с приказом № 822/пр от 19.11.2018 на I квартал 2019 года для Москвы норматив составлял 91 670 руб. за «квадрат».

Именно таким образом в официальной статистике появляются аномальные значения в стоимости квадратных метров, которые отражают не столько финансовую модель проекта, сколько остаток тех средств, которые были направлены на эскроу-счет.

Чаще всего роль посредников в подобных схемах остается непубличной.

Хотя в череде многочисленных судебных тяжб того же Seven Suns Development такой прецедент получил огласку из-за разбирательства в Арбитражном суде по делу о бронировании лота в другом ЖК Seven’а — «Светлый мир «В стремлении к свету…» с официальной средней ценой за «квадрат» — 35 тыс. руб.

Как сообщали сами дольщики, обратившиеся в редакцию, договоры долевого участия содержали оговорку, что на эскроу-счет будет направлена только часть суммы, внесенной за приобретение квартиры — порядка 30% (копия договора долевого участия, подтверждающая слова дольщиков, есть в распоряжении Известий). Именно этим объясняются заниженные цены в официальной статистике. Большая часть внесенных дольщиками средств направлялась на счет сторонней организации с последующей перепродажей конечному покупателю за реальную стоимость (которая также была ниже рынка).

При рассмотрении дела суд установил, что компания «Севен Санс Недвижимость МСК» (входит в Seven Suns Development) неправомерно приняла плату от частного лица за бронирование лота, поскольку не являлась застройщиком по данному проекту. Таким образом, фемида встала на сторону Мещанской межрайонной прокуратуры и обязала девелопера устранить нарушение законодательства о долевом строительстве.

Схемы с использованием посредников приводят к искусственному снижению объема средств, направляемых на эскроу-счета, угрожая не только дефицитом средств в случае достройки. При всей кажущейся экономической выгоде, наибольший ущерб возникает именно для конечных покупателей. С одной стороны, потребитель действительно приобретает недвижимость по критическому минимуму, но с другой — занижение объема средств на эскроу-счете «развязывает руки» застройщику в применении различных манипуляций и злоупотреблений, поскольку в случае того же банкротства, проект переходит в долгострой.

Но объект ЖК «Сказочный лес» Seven Suns Development находился в зоне еще одного риска: если бы решение на строительство было признано незаконным, проект мог получить официальный статус «самостроя», что повлекло бы его снос за счет собственника. И тогда 2 тыс. семей уже точно остались ни с чем.

Сроки сдачи в эксплуатацию ЖК «Светлый мир «Сказочный лес» уже перенесены на 30 декабря 2022 года. Напомним, что затягивание на полгода само по себе является основанием для включения объекта в реестр проблемных с последующей передачей строительства на откуп государственному регулятору (в этом качестве выступает Фонд Развития Территорий).

Что такое «Светлый мир»?

Сразу несколько проектов Seven Suns Development объединены брендом «Светлый мир», первый проект которого стартовал еще в 2015 году в Санкт-Петербурге и назывался «Светлый мир «Внутри». Комплекс апартаментов был возведен на землях, предназначенных для санаторно-курортных учреждений.

«Сказочный лес» продолжил традицию строительства на нецелевых земельных участках с урегулированием разрешительных процедур уже после запуска — комплекс возводится на границах Национального парка «Лосиный Остров», что с самого начала строительства вызвало массу недовольств со стороны экологических активистов и Минприроды. Законность выданного разрешения на строительство застройщику пришлось отстаивать в суде.

Этим, в частности, объяснялось затягивание сроков по «Сказочному лесу». Также в числе оснований для задержки девелопером Seven Suns назывались коронавирусные ограничения и отсутствие рабочей силы на фоне пандемии.

Новые обличия

Небывалый уровень судебной активности и соответствующие медиа-скандалы сопровождают Seven Suns Development на протяжении нескольких последних лет.

Только по компании «Севен Санс девелопмент Санкт-Петербург» зафиксировано 17 судебных дел на общую сумму более 1,6 млрд. рублей. Помимо данной строительной компании Алексея Рыжкова, действует еще ряд юридических лиц, аффилированных с застройщиком, в которых собственник Seven Suns Development также числится учредителем. В числе наиболее частых предметов разбирательств – задолженность перед подрядными организациями и оспаривание решений и предписаний органов власти.

Во многом высокой судебной активностью кредиторов объясняется интерес Seven Suns’а к приобретению сторонних активов.

Так в начале этого года стало известно о готовящейся сделке по приобретению Seven’ом нескольких компаний, относящихся к бренду Glorax. Сделка на 10 млрд рублей в итоге сорвалась в связи с отказом Рыжкова в одностороннем порядке. Это стало основанием для обращения Glorax в суд за взысканием 150 млн рублей неустойки.

Эффективность решения Seven’а о приобретении уже положительно зарекомендовавшего себя бренда Glorax — очевидна, а вот причины, по которым г-н Рыжков отказался от этой идеи остаются неизвестными. Очевиден тот факт, что дальнейшее существование девелоперского бренда Seven Suns Development будет неразрывно связано с историями дольщиков, месяцами ждущими своих квартир.

На низкую заинтересованность владельцев Seven’а в сохранении бизнеса эксперты указывали еще в 2020 году, когда появились первые сообщения о возможном банкротстве компаний, входящих в Seven Suns Development.

Прямой эфир