Цена бремени: переплата по ипотеке почти не опустилась после снижения ключевой
Снижение ключевой ставки практически не повлияло на переплату по ипотеке. В феврале банки опустили ставки лишь на 0,3 п. п., до 19,5%. По кредиту на рыночных условиях россиянин будет отдавать на погашение процентов восемь из 10 платежей, рассчитали «Известия». По семейной ипотеке ситуация лучше, но не сильно: половину всех выплат человек переводит лишь на проценты. Средний срок, на который граждане берут жилищную ссуду на новостройки, уже превысил 27 лет — за это время даже льготная ставка создаст огромную переплату. В конечном счете покупатель сможет получить одну квартиру по цене двух. При этом власти обсуждают возможность ужесточения условий по семейной программе — ставку собираются поднять до 10–12%. Рыночные условия могут оказаться такими уже в 2028 году.
Каков уровень переплаты по семейной ипотеке
Семейная ипотека со ставкой 6% и средним сроком 27,4 года (328 месяцев, по данным Frank RG) позволяет заемщикам делать умеренные взносы ежемесячно, но переплата по кредиту всё равно выходит значительной — сумма выплат вдвое превысит сам кредит.
Для примера: средняя стоимость квадратного метра в новостройках сейчас составляет около 208 тыс. рублей, типовая «евродвушка» площадью 40 кв. м обойдется в России примерно в 8,3 млн рублей. Средний первоначальный взнос по семейной ипотеке составляет 30%, значит, заемщику нужно оформить кредит на 5,8 млн рублей. За 27,4 года общая сумма выплат составит 11,8 млн, а переплата — около 6 млн. Проще говоря, половину всех денег человек потратит только на проценты и получит одну квартиру по цене почти двух.
С рыночной ипотекой ситуация еще хуже. Цена за квадратный метр на вторичке меньше — 130 тыс. Однако средняя ставка составляет 19,8%, а срок — около 26 лет. Для аналогичной «евродвушки» стоимость составит 5,2 млн рублей. За вычетом первоначального взноса 30% в кредит придется взять примерно 3,7 млн рублей. За весь срок выплаты достигнут около 19 млн, а переплата превысит сумму ссуды в четыре раза.
В феврале уровень переплаты по рыночной ипотеке практически не изменился, несмотря на снижение ключевой до 15,5%. В начале месяца средние ставки по жилищным кредитам в топ-5 банков достигали 19,8%, однако после решения ЦБ опустить ставку на 0,5 п. п. проценты пересмотрел лишь один из крупнейших игроков рынка. В итоге средний уровень ставок сократился незначительно — до 19,5%.
Зато рыночную ипотеку можно будет рефинансировать при уменьшении ключевой: заемщик сможет оформить кредит по более низкой ставке и сократить ежемесячный платеж, а значит, и общую переплату. Например, ЦБ прогнозирует возвращение ключевой к нейтральному уровню 7,5–8,5% в 2028 году. В таком случае ставка по рыночной ипотеке может оказаться в диапазоне 10–12%.
Именно до такого уровня власти хотят ужесточить условия по семейной ипотеке. В правительстве обсуждают возможность привязать проценты по льготной программе к числу детей в семье. Для родителей с одним ребенком — 10%, с двумя — 6%, с тремя и более — 4%.
Проблема в том, что большая часть потенциальных заемщиков по программе попадет именно на более высокую ставку. При кредите под 10% на 27,4 года переплата достигнет 190% от суммы ссуды. Например, ипотека на 5,8 млн рублей приведет к переплате в 11 млн, то есть более 65% всех выплат уйдет банку только на проценты.
В сложившихся условиях многие заемщики могут занять выжидательную позицию — дождаться снижения рыночных ставок, накопить больший первоначальный взнос и оформить кредит на готовое жилье почти на тех же условиях, которые будет предлагать обновленная семейная ипотека. Для значительной части покупателей вторичный рынок в итоге может оказаться выгоднее новостроек. Как следует из данных Urban Grade, 93% новоселов остаются недовольны качеством жилья на первичном рынке: чаще всего они жалуются на дефекты окон, проблемы с вентиляцией и низкую шумоизоляцию.
Застройщики также нередко задерживают ввод объектов в эксплуатацию: топовые девелоперы сдают с опозданием каждый восьмой метр жилья. У лидера рынка — компании «Самолет» — доля «метров», сданных с нарушением сроков, превышает 25%.
Спрос на первичном рынке во многом поддерживается госпрограммами в период высоких рыночных ставок, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости «Флип» Евгений Шавнев. Если не начать делать ставку на качество, а стоимость ипотеки на готовое жилье будет сопоставима с госпрограммами, спрос легко может перетечь на вторичку.
Тем не менее власти обсуждают возможность автоматического снижения ставки по семейной ипотеке при рождении детей. Например, если семья оформит кредит под 10% с одним ребенком, после появления второго, при одобрении меры, ставка может снизиться до 6%. Это позволит уменьшить ежемесячный платеж и сократить переплату почти в полтора раза. Пока же никаких гарантий нет — новые условия семейной ипотеки находятся на стадии обсуждения.
Насколько доступна ипотека в РФ
Сейчас всё больше заемщиков оформляют ипотеку на максимальный срок 30 лет, сообщили «Известиям» в Газпромбанке.
Среднее время ссуды растет почти непрерывно именно в последние годы — на начало 2020-го оно не превышало 18 лет, напомнила директор по рейтингам кредитных организаций агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Такая тенденция связана с высокой стоимостью недвижимости: чтобы платеж не превышал доход, банки увеличивают срок кредитования.
Это также нужно для выполнения требования ЦБ по долговой нагрузке. Сейчас сложно получить ипотеку, если на выплаты по ней планируется направлять более половины доходов — доля отказов по таким заявкам превышает 50%.
Фактически рынок приспосабливается к снижению доступности жилья: удлинение срока позволяет формально сохранить спрос, но ведет к росту совокупной переплаты. Это признак перегруженности отрасли ипотечным кредитом.
Люди платят меньше каждый месяц, растягивая обязательства во времени, отметил ведущий аналитик AMarkets Игорь Расторгуев. При этом дисбаланс очевиден: цены на новостройки растут быстрее, чем на готовое жилье, а доходы населения не успевают за этим.
В последние годы наиболее заметный рост цен пришелся на первичный рынок: по данным ЦБ, только за 2025-й стоимость жилья в новостройках увеличилась почти на 20%, отметил Владимир Чернов. Ключевым фактором стали льготные ипотечные программы, которые подстегнули спрос на первичное жилье. Это позволило застройщикам удерживать и повышать цены даже на фоне медленного роста реальных доходов населения. На вторичном рынке подобных механизмов поддержки значительно меньше, поэтому стоимость жилья там в большей степени зависит от уровня ставок и платежеспособности покупателей.
На фоне дорогой рыночной ипотеки льготная программа для семей с детьми остается для многих единственным доступным способом купить жилье. Планируемое повышение ставок для заемщиков с одним ребенком до 10% заметно отразится на доступности кредитов, отметили в «Эксперт РА». Однако даже так программа останется выгоднее рыночных предложений минимум на следующие один-полтора года и будет пользоваться спросом.
В краткосрочной перспективе льготные программы поддерживают продажи и строительную отрасль, но побочный эффект этого — рост цен и увеличение долговой нагрузки домохозяйств на 25–30 лет, заключил Владимир Чернов.
В перспективе рынку выгоднее стабилизировать спрос и снизить инфляцию. Тогда ипотека станет доступнее не за счет субсидий, а за счет уменьшения стоимости заемных средств, что сократит переплату, средний срок кредита и сделает рынок более устойчивым без постоянной бюджетной поддержки.
