Не расстроились: топовые девелоперы сдают с задержкой каждый восьмой метр жилья
На февраль этого года каждый восьмой квадратный метр жилья, который возводят пять крупнейших девелоперов страны, строится с нарушением графиков, выяснили «Известия». Это в четыре раза больше, чем в начале 2025-го. Из крупных компаний чаще всего задерживают проекты группы «Самолет» и «Эталон» — у них нарушены сроки почти по каждому четвертому метру. У ПИК и «Точно» уровень задержек ниже 10%, но, учитывая объемы строительства, это тоже значительно. Чего ждать дольщикам и когда ситуация может нормализоваться — в материале «Известий».
Какие застройщики сдают жилье с опозданием
Доля проектов, которые сдают с задержкой, к февралю 2026 года у топ-5 застройщиков достигла 12,7% — это более 1,95 млн кв. м, следует из данных Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).
В феврале 2025-го, этот показатель составлял лишь 3,2% (503,8 тыс. кв. м из 15,7 млн строящихся). Таким образом, за год доля проблемного строительства у лидеров рынка выросла почти в четыре раза.
Среди топ-5 компаний по объему строительства чаще всего нарушает сроки группа «Самолет». Из 4,71 млн кв. м, которые организация возводит сейчас, графики сдвинуты почти по 1,22 млн «квадратов» — это 26% портфеля, следует из данных в ЕРЗ. Для сравнения: в феврале прошлого года, по данным ресурса, у «Самолета» было только 6,8% проектов с переносами.
Следом идет ГК «Точно»: у нее переносы затронули 9,5% строящегося жилья (219,3 тыс. кв. м из 2,3 млн). Причем за год показатель также подскочил почти вчетверо. У ПИК задержки возникают по 7,8% жилья (почти 319 тыс. кв. м из 4,07 млн). Замыкают пятерку ГК ФСК (6,5% переносов) и Dogma (3,1%).
Пока это не катастрофа, но уже заметный стрессовый сигнал, считает аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. По его словам, для рынка, где проекты идут под банковским контролем, приемлемая доля объектов с измененными графиками обычно держится в пределах нескольких процентов.
Среди топ-20 девелоперов страны есть и другие компании, которые часто нарушают сроки строительства. У группы «Эталон» доля «проблемных метров» достигает почти 23%. У «Страна Девелопмент» — 13,5%, у «A101» — 12,5%.
Некоторые игроки с меньшими объемами строительства срывают сроки еще чаще. Например, у группы компаний Приморского края «Эскадра» нарушены графики по половине строящихся метров. У МСК из Ростовской области — почти по 45%, у «Метрикс Development» из Краснодарского края — по 41%. А у петербургской Seven Suns Development и московской УЭЗ — и вовсе опаздывает каждый строящийся метр. «Известия» направили запрос всем перечисленным компаниям.
Какая доля объектов с задержкой критична для компании
Четверть и больше портфеля с переносами у отдельного игрока — это уже не «фон», а сигнал концентрации риска, отметил основатель консалтинговой компании в сфере недвижимости Youkon Константин Конов. Это означает повышенную чувствительность бизнеса к ключевой ставке, продажам и темпам строительства, пояснил он.
Иными словами, при высокой доле проблемных объектов любой внешний шок — будь то очередное ужесточение денежно-кредитной политики (удорожание проектного финансирования), падение спроса со стороны покупателей или сбои у подрядчиков — способен резко ухудшить финансовое положение компании и привести к кассовым разрывам. Это особенно чувствительно для отрасли, если проблемы начинаются у крупных игроков из топ-20.
Для девелопера, у которого покрытие долга (соотношение средств на эскроу-счетах к сумме кредита) может составлять менее 70%, нынешний уровень ключевой ставки создает серьезные риски, предупреждает Константин Конов. В этом случае денег дольщиков на счетах оказывается недостаточно, чтобы полностью обеспечить обязательства перед банками, а дорогое проектное финансирование съедает маржинальность.
«Известия» обратились в Минстрой РФ с просьбой оценить ситуацию с переносами сроков у крупнейших девелоперов и прокомментировать возможные меры поддержки отрасли.
В середине января с просьбой о поддержке в правительство обратился «Самолет». Там запросили льготный кредит на 50 млрд рублей сроком до трех лет, чтобы «исключить невыполнение обязательств перед дольщиками и инвесторами».
Финансовый директор «Самолета» Нина Голубничая во время конференц-кола с инвесторами пояснила, что речь идет не о «финансовой дыре», а о субсидировании процентных ставок по займам, и заверила, что денег на закрытие кассовых разрывов компания не просила.
Почему застройщики не укладываются в сроки
Причин для срыва графиков, по мнению опрошенных «Известиями» экспертов, накопилось много. Руководитель Центра аналитики федеральной компании «Этажи» Ирина Пашковская выделяет системные факторы: нестабильные цены на стройматериалы, высокую стоимость кредитов (за последние годы заимствования подорожали более, чем вдвое) и острый дефицит кадров.
Высокая стоимость заемных средств напрямую влияет на темпы, пояснила Ирина Пашковская. Застройщикам приходится жестко работать с себестоимостью, ограничивая количество подрядчиков и сокращая фонд оплаты труда, заложенный на переработки. Любая экономия приводит к увеличению сроков, добавила она.
Рост доли проблемных объектов у топ-5 застройщиков до 12,7% — это последствие жесткой денежно-кредитной политики и охлаждения спроса после сворачивания массовой льготной ипотеки в 2025 году, считает директор рынков России и СНГ Fam Properties Валерий Тумин.
До 31 декабря действовал мораторий на начисление неустойки застройщикам за срыв сроков, напомнил гендиректор «Флип» Евгений Шавнев. Девелоперы могли не торопиться, работать в спокойном режиме, не опасаясь массовых претензий дольщиков, и это со временем повлияло на рост показателя, констатировал он.
С наступлением 2026 года ситуация кардинально поменялась. Мораторий на штрафы для застройщиков завершился, и теперь каждый день просрочки конвертируется в деньги для покупателя, пояснил член комитета Госдумы по бюджету и налогам Никита Чаплин. Основной инструмент защиты дольщиков — неустойка в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ от цены договора за каждый день задержки передачи квартиры. Если застройщик добровольно не удовлетворит обоснованные требования, суд взыщет с него дополнительный штраф — 5% от присужденной суммы.
Факт просрочки стоит зафиксировать письменно — направить претензию, и только потом идти в суд, отметил Константин Конов. При существенной задержке — более двух месяцев — у дольщика есть опция расторгнуть договор долевого участия, на основании которого граждане вкладывают деньги в строящееся жилье, в одностороннем порядке и потребовать возврата денег с процентами, добавил эксперт.
Взыскать неустойку за период действия моратория — с 22 марта 2024-го по 31 декабря 2025-го — не получится, предупреждают аналитики. Эти дни исключены из расчета по закону.
Как изменятся цены на жилье в 2026 году
Если проектов с переносами становится больше, реальное предложение готового жилья может сократиться. В отдельных локациях это способно повлиять на цены, объяснил Владимир Чернов. Но одновременно увеличение числа задержек означает слабые продажи и необходимость стимулировать спрос скидками и рассрочками. На уровне статистики получается скорее стабилизация, а не линейный рост, добавил эксперт.
По прогнозам Евгения Шавнева, в 2026 году рост цен на первичное жилье не превысит 6%, а на вторичном рынке всё будет зависеть от спроса.
Если у крупных игроков доля строек с измененными графиками вырастет до 15–20%, рынок ждет консолидация, прогнозирует Константин Конов. Сильные компании поглотят слабых, и часть проектов уйдет в реструктуризацию.
По оценкам главного аналитика ИК «Вектор Капитал» Алексея Головинова, сейчас в целом по рынку доля объектов с перенесенными сроками уже значительная. Это повышает вероятность точечных банкротств среди слабых участников. При этом деньги дольщиков защищены на счетах эскроу. Они хранятся в банках до завершения строительства и становятся доступны девелоперу только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. На конец 2025-го, по данным ЦБ, на счетах эскроу лежало почти 7,4 трлн рублей.
