Квадраты и глаза: ограничение семейной ипотеки вызвало рост цен на новостройки
Стоимость квартир в новостройках резко выросла в большинстве российских мегаполисов, рассказали «Известиям» участники рынка. Эксперты напомнили, что с февраля 2026 года вступает в силу ограничение на получение семейной программы по принципу «одна ипотека — одна семья», что спровоцировало резкий рост спроса на первичное жилье. На этом фоне стоимость квадратного метра в большинстве крупнейших городов в ноябре – декабре показала самый большой рост с начала года. О том, как будет развиваться рынок новостроек и ждать ли дальнейшего повышения цен, — в материале «Известий».
Почему выросла стоимость квадратного метра
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в большинстве крупнейших городов России показала самый большой месячный рост с начала года. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка и аналитики.
— Объявленные изменения семейной ипотеки с 1 февраля будущего года привели к новой волне спроса на квартиры в новостройках, — сказал ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. — Многие переживают, что к концу года банки могут существенно снизить одобряемость кредитов, а после новогодних праздников остается не так много времени, чтобы согласовать ипотеку и найти подходящую квартиру.
В итоге спрос на квартиры в новостройках растет, а за ним — и цены.
Обновленные условия по семейной ипотеке отсекут часть желающих ее получить, подтвердил эксперт в сфере недвижимости Евгений Ткачев.
— Сейчас известно, что с 1 февраля 2026 года при оформлении семейной ипотеки будет обязательное участие обоих супругов в одном договоре, запрет «донорской ипотеки» (с привлечением созаемщика. — Ред.) и рефинансирования комбинированной ипотеки (сочетание рыночной и льготной ипотек. — Ред.), — сказал он. — С 2023 года спрос на рынке новостроек нестабилен, он усиливается в моменты обсуждения изменений условий в льготных ипотечных программах.
По словам Александра Иванова, если в целом по России средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья за прошедший месяц выросла не так существенно — всего на 1,1% при годовом росте 10,6%, то в части мегаполисов месячный рост цен превысил 2%.
В пятерку лидеров по росту средней цены квадратного метра в новостройках за прошлый месяц среди крупнейших городов России вошли Краснодар и Ростов-на-Дону (2,6%), Красноярск и Самара (2,5%), Волгоград (2,1%). В десятке также Петербург (1,9%), Омск (1,7%), Москва (1,5%), Новосибирск (1,4%) и Казань (1,3%).
— Последний раз столь существенный рост спроса отмечался на волне завершения самой массовой ипотеки с господдержкой в июле прошлого года, — добавил гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. — В такие периоды пул квартир в продаже сокращается, скупаются акционные и наиболее доступные по цене варианты, и это ведет к росту средней стоимости квадратного метра, что и происходит сейчас на рынке.
Директор по экономике федерального девелопера «Железно» Ярослав Шеин также подтвердил рост стоимости. По его словам, среди дополнительных причин — рост себестоимости проектов и сезонность.
— Рост цен мог бы быть выше, но многие застройщики ограничивают удорожание, чтобы снизить объем нераспроданных квартир как в готовых объектах, так и в объектах с высокой степенью готовности, — сказал он.
Относительно декабря прошлого года в лидерах по росту средней цены квадратного метра первичного жилья Казань (на 19,3%), Омск (17,5%), Челябинск (16,8%), Пермь (16,5%) и Новосибирск (14,5%). Москва с ростом 13,5% в годовом рейтинге городов-миллионников оказалась лишь на восьмом месте.
Какие цены на «первичку» в Москве
В декабре 2025 года в Москве ожидается рост продаж на уровне 35–40% относительно средних годовых показателей, отметили аналитики Pioneer. Основными драйверами станут скидки от застройщиков и желание покупателей успеть оформить сделку по льготной ипотеке до возможных изменений условий в 2026 году.
— В бизнес-классе увеличение продаж произойдет за счет «окна возможностей»: успеть взять квартиру до изменений в условиях выдачи ипотеки, — полагает директор по ценообразованию и аналитике компании Евгения Виниченко. — В премиум-классе — за счет привлекательных акций, а также вывода денег с депозитов в условиях снижения процентных ставок.
Для конца года традиционно характерно увеличение числа сделок, подтвердила топ-брокер Whitewill Екатерина Левина.
— Одни стремятся решить квартирный вопрос до того, как завершится год — это скорее психологический фактор, — отметила она. — Другие получают годовые бонусы, которые вкладывают в недвижимость.
В ноябре в массовых новостройках «старой» Москвы произошел рост стоимости квадратного метра на 5%, отметил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Показатель впервые превысил 400 тыс. рублей. В Новой Москве также квадратный метр заметно подорожал — на 9%, до 326 тыс. рублей.
— Цены на новостройки сейчас действительно растут быстрее инфляции, — подтвердил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Особенно стремительно дорожают массовые комплексы. Столь значительная коррекция вверх происходит на фоне высокой потребительской активности и исчерпания предложения.
Количество сделок по договорам долевого участия в Московской агломерации по итогам ноября выросло на 30%. Основным драйвером резкого увеличения потребительской активности служит именно грядущее ужесточение семейной ипотеки, указал эксперт.
— Впрочем, влияют и другие факторы: сокращение капитализации по депозитам, ожидание увеличения НДС. Разумеется, всплеск спроса не может не привести к росту цен, — сказал Руслан Сырцов.
Семейная ипотека формирует значимую долю сделок, и максимальное предложение комфорт-класса, ориентированное на такую аудиторию, сосредоточено в Подмосковье, сказал коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.
— Часть покупателей, которые ранее смотрели Москву, переключаются на область, что поддерживает ценовой уровень, — добавил он. — Кроме того, из-за объявленных корректировок в семейной ипотеке покупатели стали принимать решения быстрее, чем и объясняется рост спроса и цен.
Будут ли еще расти цены
Семейная ипотека — драйвер российского рынка новостроек: до 80% квартир в массовом сегменте сегодня покупатели приобретают именно по этой программе, сообщили аналитики агентства недвижимости «Бест-Новострой». А внедряемые с 1 февраля 2026 года изменения снизят доступность этого механизма для семей с одним ребенком, полагает член совета директоров компании «Плато Девелопмент» Станислав Коновалов.
— Спад активности в рамках семейной ипотеки в следующем году выглядит скорее как уже свершившийся факт, но не критичный для рынка в целом, учитывая снижение ставок по депозитам и вкладам и то, что эти деньги могут быть перераспределены нашими гражданами в пользу вложения в новостройки, — считает эксперт. — Тем не менее, учитывая резко возросшую сейчас клиентскую активность, многие россияне всё же успеют приобрести жилье по текущим условиям.
Четвертый квартал года традиционно пользуется наибольшей популярностью у покупателей, преимущественно декабрь, отметила гендиректор Vsn Group Яна Глазунова.
— Но не стоит забывать, что в начале 2026 года будут введены ограничения и по рассрочке, — напомнила эксперт. — С другой стороны, ключевая ставка постепенно снижается, а вслед за ней и процентная ставка по ипотеке. Так, например, ЦБ объявил, что средняя ключевая ставка в 2026 году будет находиться на уровне 13–15. В связи с этим всё большее количество покупателей начинает смотреть в сторону ипотеки на рыночных условиях.
Снижение ключевой ставки активизировало спрос, подтвердила гендиректор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина.
— Также на рост повлияло сокращение объемов предложения — с рынка вымываются самые ликвидные лоты, объемы смещаются в сторону более дорогих проектов, — сказала она. — До ограничений ожидаем активизацию спроса и более выраженный рост цен, первые месяц-два после введения ограничений возможны сокращение спроса и пауза в росте цен. Далее, по мере снижения учетной ставки, рост цен возобновится, и его динамика будет зависеть от скорости сокращения ставки ЦБ.
Объявление об изменениях в программе «Семейная ипотека» оказало эффект разорвавшейся бомбы на рынок первичного жилья, отметил независимый аналитик, эксперт по управлению, маркетингу и праву Янис Торохов.
— Недвижимость традиционно считается одним из самых надежных активов, как правило, осенью и зимой спрос немного оживляется, — сказал он. — Влияет на ситуацию и рост стоимости стройматериалов, увеличение транспортных издержек и подорожание рабочей силы, что не может не отразиться на конечной цене квадратного метра.
Кроме того, обсуждается повышение ставки по семейной ипотеке до 12%. В этом случае в зону недоступности попадают 30% нынешних покупателей, преимущественно семьи с одним ребенком — именно они составляют до 60% всех заемщиков, добавили в «Бест-Новострой».
Из-за изменения схемы компенсаций и снижения маржинальности для банков первоначальный взнос по семейной ипотеке может вырасти до 40–50%, отмечают эксперты. Лишь для многодетных семей, которым планируют снизить ставку до 4%, доступность, напротив, увеличится примерно на 25%. Но семьи с тремя и более детьми — малочисленная группа — не смогут компенсировать общее падение рынка.
— Повышение ставки по семейной ипотеке до 12% или чуть меньше не так принципиально, потому что последствия реформы ощутят все, — отметила основатель компании Ирина Доброхотова.
Сокращение объемов строительства приведет к уменьшению спроса на материалы, оборудование и рабочую силу, что напрямую затронет смежные отрасли, такие как производство, транспорт и логистика, резюмировала специалист.
