Хата с крайним: бизнес просит не вешать долги ТСЖ на их глав
Бизнес вступился за глав товариществ собственников жилья, которых все чаще стали привлекать к ответственности за долги ТСЖ — подобные ситуации зафиксированы в Нижегородской области, Дзержинске и Москве. Торгово-промышленная палата направила обращение в Госдуму с просьбой перестать делать председателей «крайними». Сейчас Гражданский и Жилищный кодексы по-разному описывают статус руководства объединения, из-за чего суды нередко перекладывают на него личную ответственность по долгам неплательщиков. Это отпугивает людей от должности председателя ТСЖ — в итоге дома остаются без нормального управления, тормозятся расчеты с ресурсниками и откладываются ремонты. Почему банкротство товариществ не работает и какая форма управления многоквартирниками сегодня выгоднее — в материале «Известий».
Почему председатели ТСЖ должны отвечать за долги
Торгово-промышленная палата (ТПП) заявила о правовой неразберихе вокруг работы ТСЖ. Речь идет о статусе председателя правления, распределении полномочий и границах ответственности. Письмо с описанием проблемы глава ТПП Сергей Катырин направил председателю Госдумы Вячеславу Володину.
Проблема в том, что Гражданский и Жилищный кодексы по-разному описывают систему управления ТСЖ. По ГК в товариществе должны быть председатель и правление, по ЖК высший орган — общее собрание, а исполнительный — только правление. В итоге неясно, кто такой глава объединения: самостоятельный руководитель или лишь член коллегиального органа.
Минстрой в письме от ноября 2024 года указал, что Жилищный кодекс не делает председателя единолично ответственным за все. В законе нет перечня контролирующих лиц ТСЖ, поэтому автоматически считать главу товарищества ответственным за его долги нельзя. Но на практике суды часто идут по другому пути.
— Такая ситуация ведет к разночтениям в статусе председателя и границах его ответственности. В итоге глав ТСЖ и членов правлений нередко привлекают к субсидиарной (дополнительной. — Ред.) ответственности без реальных оснований, — пояснил Сергей Катырин.
По словам президента ТПП, из-за риска личных потерь люди отказываются возглавлять ТСЖ или действуют слишком осторожно, что тормозит расчеты с ресурсоснабжающими организациями и ремонты домов.
Долги ТСЖ чаще всего появляются из-за неплатежей отдельных собственников, объяснила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Деньги за свет, воду и тепло недоплачивают единицы, а отвечать приходится всему товариществу. При этом в судах ответственность часто персонализируют и перекладывают на председателя.
Например, в Дзержинске бывшего председателя ТСЖ «Октябрьский» обязали выплатить около 6 млн рублей долга за тепло после ликвидации товарищества. Иногда главы объединений виноваты сами: так, в Нижегородской области председателя «Галкина-8» привлекли к ответственности более чем на 1 млн рублей из-за его недобросовестных действий.
Но долги — не единственная проблема. В Мытищах ТСЖ «Яуза 2000» несколько лет судится из-за придомовой территории, рассказала «Известиям» житель дома Раиса Коваль. После признания межевания территории незаконным все расходы по ее содержанию легли на жителей одного из корпусов.
— По сути, это рейдерский захват общей территории. А председатель оказывается крайним: он ходит по судам и единолично несет ответственность, — добавила Раиса Коваль.
В ТПП считают, что эту правовую путаницу нужно устранять на уровне закона или через конституционное толкование. Иначе риски для председателей ТСЖ и для жителей домов будут только расти. Редакция направила запрос в Минстрой.
Как взыскивать долги с жильцов дома
Правовая неопределенность с личной ответственностью председателей ТСЖ делает эту должность невыгодной, отметил судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок с недвижимостью Илья Васильчук. По его словам, в правление часто выбирают людей без финансовых навыков, в итоге товарищество в лице главы подписывает «плохие» договоры и «загоняет» дом в долги.
Формально закон разделяет ответственность, уточнил юрист. Председатель отвечает только за собственные решения, а за убытки из-за недобросовестных действий в целом должны отвечать члены правления, кроме тех, кто голосовал против или не участвовал в голосовании.
— Но в реальности к гражданской, административной и даже уголовной ответственности чаще всего привлекают именно председателя, а не всех, кто голосовал «за», — подчеркнул Илья Васильчук.
Предложение изменить правила ответственности выглядит логичным и своевременным, долги ТСЖ не должны автоматически перекладываться на председателя, считает доцент факультета менеджмента Института управления Президентской академии Станислав Гужов.
— Речь не об иммунитете, а о четких основаниях — при доказанной вине или грубых нарушениях, — полагает доцент.
Сейчас число таких дел растет. Обычно это истории с крупными долгами, бардаком в документах и отсутствием фиксации решений. По мнению эксперта, четкие правила в законе подтолкнут собственников брать управление домами в свои руки и усилят конкуренцию с управляющими компаниями.
— Долги логичнее взыскивать с неплательщиков, но часто этот путь тупиковый. Есть меры от банкротства и запрета на выезд до рассрочек, но они не всегда работают. Власти могли бы давать кредитные каникулы по коммуналке в сложных ситуациях и, наоборот, упростить банкротство для злостных неплательщиков, — считает Наталья Мильчакова.
Как на жильцов влияет банкротство ТСЖ
Отдельный вопрос — банкротства ТСЖ. Формально закон это допускает: товарищество — некоммерческая организация, прямого запрета нет. Но по своей сути это не бизнес, а инструмент управления общим имуществом с ярко выраженной социальной функцией, говорится в письме ТПП.
На практике банкротство ТСЖ не работает. У товариществ почти нет ликвидных активов: оргтехника и инвентарь стоят копейки, а общее имущество дома принадлежит жильцам и под взыскание не подпадает. В итоге кредиторы денег не получают, а сама процедура превращается в способ давления и повод привлечь к ответственности председателей и членов правления
При этом закон освобождает членов ТСЖ от долгов товарищества и наоборот, что делает модель удобной для собственников, но бьет по интересам кредиторов и подталкивает суды перекладывать риски на руководство. Для сравнения: в жилищных кооперативах предусмотрена ограниченная субсидиарная ответственность пайщиков, но для ТСЖ такого механизма нет.
— Банкротство ТСЖ не приводит к погашению долгов, зато создает управленческий вакуум, конфликты и перебои в обслуживании домов, — полагает Сергей Катырин.
Палата предлагает четко прописать структуру управления, границы ответственности руководителей и исключить банкротство ТСЖ как социально значимых организаций.
Риски при управлении домом
Формат ТСЖ сегодня проигрывает управляющим компаниям, особенно в массовом жилье, отметил Станислав Гужов. Людей отпугивают высокая ответственность, юридические риски и необходимость управленческих и финансовых навыков.
Главная беда такой формы — пассивность собственников и слабое понимание своих прав. Самоуправление без УК рискованно: в одном доме редко найдутся и юрист, и экономист, и строитель. Правлению же не всегда хватает сил и денег нанять специалистов, считает генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
С управляющей компанией риски ниже, но тут важно вести себя как заказчик, а не как просто плательщик, подчеркнул девелопер. Если не контролировать расходы, УК может накопить долги и исчезнуть, оставив изношенный дом.
Непосредственное управление — самая слабая форма, добавил директор по развитию компании «Этажи» Сергей Чужаков. Часто нет единого ответственного, решения принимаются хаотично, а если один из собственников подписывает документы за всех, именно к нему потом и приходят с взысканиями.
Отдельный риск связан не с формой управления, а с тем, кто выступает посредником в расчетах с ресурсниками. Если дом платит за свет, воду и тепло через УК или ТСЖ, и эта организация не перечисляет деньги поставщикам, а потом банкротится или исчезает, ресурсники вправе пойти напрямую к жильцам. В этом случае долг взыскивают со всех собственников, пропорционально их доле. То есть проблема возникает не потому, что дом выбрал УК или ТСЖ, а по причине ненадежности посредника, чьи финансовые ошибки будут вынуждены возмещать сами жители.
