Аренда жилья в Москве и Петербурге: в 2026 году стоимость повысится на 5-10%
В прошлом году средние и медианные цены на аренду жилья в России немного снизились. В 2026 году ставки также изменятся. Одни эксперты прогнозируют снижение стоимости на фоне ожидаемого удешевления ипотеки, другие считают, что снижение ключевой ставки на несколько процентных пунктов не окажет заметного влияния на рынок. По их мнению, аренда может вырасти в пределах инфляции. Подробности — в материале «Известий».
Как поменялась аренда жилья в 2025 году
Средняя стоимость долгосрочной аренды квартир за прошлый год по всем городам России не изменилась или немного уменьшилась в сравнении с 2024 годом. Согласно данным главного аналитика «Циана» Алексея Попова, по итогам 2025-го расценки на аренду однокомнатных квартир снизились на 1% (до 31,9 тыс. руб.), а «двушки» стали на 3% дешевле (44,6 тыс. руб.).
Во время высокого сезона (с мая по сентябрь) цены росли, но масштабы были вдвое меньше, чем в предыдущие годы. Так, если в 2023–2024-м стоимость аренды выросла на 20–25%, то в 2025-м — на 10%.
В Москве средняя ставка аренды однокомнатной квартиры упала на 0,3% год к году, в Подмосковье — на 0,2%, в Санкт-Петербурге показатель вырос на 5,6%, в Ленинградской области увеличился на 3,5%.
— После стремительного роста цен на аренду в 2024 году 2025-й был более ровный. За первое полугодие средняя стоимость аренды в Москве выросла, но во втором отыграла этот рост, практически нивелировав показатели первых шести месяцев, — рассказала «Известиям» основатель агентства недвижимости в Москве «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Медианная ставка аренды жилья в городах-миллионниках по всем типам комнатности на конец 2025 года снизилась на 3,3%, составив 35 тыс. рублей, рассказал «Известиям» руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков. Однако в течение года ставка колебалась от месяца к месяцу от –3,8% до +6,3%. Медианная стоимость менялась в каждом регионе по-своему.
По данным сервиса, в Екатеринбурге она снизилась на 5,4%, до 36 тыс. рублей за год, в Новосибирске на 3%, до 35 тыс. рублей, в Петербурге увеличилась на 0,6%, до 46 тыс. рублей, в Москве выросла на 3,8%, до 95 тыс. рублей.
Цена входа арендатора на рынок Москвы с «приличным» жильем в пределах МКАД составляет 45–50 тыс. рублей, отметил в разговоре с «Известиями» руководитель агентства «Министерство Недвижимости» Александр Водолазов. По его словам, рынок в столице за 2025 год вырос на 10–15%.
В «старой» Москве, по словам замдиректора Управления аренды квартир агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Оксаны Поляковой, средняя стоимость студии на массовом рынке сегодня составляет 46–57 тыс. рублей, однокомнатной квартиры — 52–66 тыс. рублей, двухкомнатной квартиры — 70–85 тыс. рублей.
— Средние цены более чем в половине городов исследования (всего анализировали цены в 40 городах. — Ред.) снизились в 2025 году из-за роста предложения жилья: на рынке появилось много доступных объектов. При этом качественные варианты в удобных локациях сдаются всё так же быстро, находя новых жильцов в среднем в срок до двух недель: арендодателям в этих случаях не приходится снижать цены и долго ждать, — прокомментировал «Известиям» руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
За декабрь стоимость аренды в столице упала на 8% в сравнении с аналогичным периодом 2024-го, в Сочи — на 9%, в Петербурге выросла на 5%, следует из данных «Авито Недвижимости». За год интерес к долгосрочной аренде уменьшился на 8%: на фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотека стала доступнее, поэтому ряд россиян вернулись к вопросу покупки собственного жилья, объяснили в компании.
Какими будут цены в 2026 году
На стоимость аренды в Москве и Петербурге в 2026 году, как и в прошлые годы, большее влияние, чем другие факторы, окажет сезонность. В ближайшие месяцы аренда продолжит дешеветь на 1–1,2% в месяц, устойчивый рост возобновится в июне-июле, считает Попов.
— В 2026 году традиционно стоимость найма будет меняться в зависимости от сезонности. В отсутствие вмешательств из внешней среды сегмент аренды регулируется сезонными факторами, и цены у квартир могут меняться на 5–15%: обычно зимой и весной спрос неактивен, и наймодатели уменьшают цены, при росте числа арендаторов летом и осенью стоимость найма растет и по инерции сохраняется до конца года, — прокомментировала Полякова.
Существенных колебаний ставок в отдельных городах можно ожидать только в случае изменения структуры предложения — например, при выходе на рынок заметного числа лотов высокобюджетного сегмента в новых сданных проектах, отмечает Жуков.
Влияние ключевой ставки эксперты оценили по-разному. Так, в «Циане» предположили, что на фоне улучшения ипотечных условий может замедлиться рост ставок и по итогам 2026-го показатель окажется меньше, чем в 2025-м. В «Авито Недвижимости» сказали, что при снижении ставки уменьшится число предложений арендного жилья.
— Состояние рынка долгосрочной аренды в 2026 году будет зависеть от размера ключевой ставки: чем она будет ниже, тем доступнее станет ипотека и больше объектов вернутся в сегмент продажи. При таком сценарии предложений в аренде будет становиться меньше, а конкуренция между арендаторами вырастет, — прокомментировал Каменев.
На рынке элитного жилья Москвы ставка также может сыграть роль, заявил «Известиям» партнер NF GROUP Андрей Соловьев. По его словам, по мере снижения ставки можно будет наблюдать некоторое снижение средних арендных ставок.
Полякова считает, что удешевление ипотеки способно повлиять на арендный спрос, но не глобально. Массовый отток арендаторов, который мог бы стать причиной серьезного удешевления на рынке найма, маловероятен. По ее словам, возможен лишь постепенный переход части арендаторов на рынок продаж. Пока рыночная ипотека остается дорогой, цены держатся, поэтому многим приходится отложить покупку собственного жилья и арендовать.
— Рынок найма остается активным, и, вероятно, ситуация сохранится в 2026 году. На этом фоне снижение цен вряд ли возможно. К тому же жилой фонд обновляется, и на рынок найма выходят квартиры в более современных домах — они дороже, чем в устаревших, что сказывается и на среднестатистических ценах аренды. При этом влияние оказывает общая инфляция — стоимость товаров и услуг, в том числе ЖКХ, повышается, и наем жилья в этих условиях дешеветь не будет, — объяснила Полякова.
Водолазов также считает, что даже с учетом прогнозируемых смягчений цены по-прежнему еще очень высокие, чтобы люди массово могли позволить себе покупку недвижимости. Если не брать во внимание другие факторы, «которые мы сейчас не знаем», стоимость аренды вырастет в пределах инфляции.
Брокер по недвижимости и ипотеке Денис Одинцов заявил «Известиям», что в Москве цена на аренду продолжит рост, минимум на уровень инфляции 5–10%. Фактор, по его словам, всегда один и тот же — Москва как центр притяжения «стягивает на себя всё больше людей и бизнеса из регионов».
В Санкт-Петербурге арендные ставки увеличатся на 5–10%, рассказал «Известиям» генеральный директор агентства в Петербурге «Прайд Групп» Алексей Бондарев. В Сочи цены также прирастут на 5–10%, дала прогноз генеральный директор агентства в Сочи «Городской риелторский центр» Юлия Усачёва.
— Рост ставок в 2025 году шел на фоне структурного дефицита. Спрос стабильно превышает предложение из-за ограничений на новое строительство и нехватки свободной земли на побережье. В 2026 году аренда входит в более спокойную фазу. Средний рост по долгосрочным контрактам оценивается в пределах 5–10% в год. При этом курортные и премиальные локации сохраняют потенциал подорожания до 10–15%, — рассказала Усачёва.
Как изменится аренда в 2026 году для тех, кто уже снял жилье
Обычно ставки меняют один раз в год или реже, рассказал Попов. По словам эксперта, прибавка не должна превышать уровень инфляции, «если в квартире не произвели неотделимые улучшения, при которых уровень комфорта при проживании вырос».
Как отметил Водолазов, в основном арендодатели меняли цены в 2024 году, те, кто заключал договор еще до повышения ставок ЦБ, уже подняли стоимость. Эксперт предполагает, что в 2026-м собственники квартир не будут повышать ставки чаще раза в год, новые договоры заключат по актуальным ценам.
Собственники, как правило, повышают стоимость аренды спустя год, особенно если изначальная цена квартиры была ниже рыночной. По словам эксперта Жукова, на рынке долгосрочной аренды сейчас наблюдается определенная гибкость арендодателей в ценообразовании.
В 2025 году они редко повышали стоимость в объявлениях при поиске арендатора и нередко снижали цену, чтобы ускорить процесс сдачи. В I квартале прошлого года доля объявлений со снижением цены в среднем по миллионникам составила 37,3%, во втором — 36,6%, в третьем — 30,1%. Средний размер такого дисконта, по его словам, варьировался от 10,4% в I квартале до 9,2% в III.
