Домашний рычаг: россияне стали чаще брать кредиты под залог жилья
Объем кредитования под залог недвижимости в 2024 году вырос почти в полтора раза, сообщили «Известиям» аналитики. Такой стремительный рост фиксируется, несмотря на то что в целом спрос на займы по разным направлениям в прошлом году снизился на 40–50%. Эксперты отмечают, что раньше россияне чаще всего закладывали автомобили, но в 2024 году эту возможность ограничили — кредиты выдают лишь с учетом объема общего долга клиента, который тот имел на момент новой заявки. Поэтому заемщики всё чаще берут кредит под залог жилья, хотя при финансовых трудностях рискуют полной его утратой, предупреждают эксперты.
Как росли займы под залог
В 2024 году россияне начали брать кредиты под залог недвижимости на 45% чаще, нежели годом ранее, сообщили «Известиям» аналитики. Так, по данным IT-компании TYMY, объем выдачи таких кредитов в денежном выражении в российских банках показал заметный рост год к году, хотя в целом спрос на кредитование по разным направлениям просел на 40–50%.
Кредит под залог недвижимости в отличие от ипотеки — нецелевой и может быть потрачен на любые покупки, напомнил партнер ЮК «Соничев, Казусь и партнеры» Александр Казусь. Однако его сложно рефинансировать и уменьшать процентную ставку.
Из 27 крупнейших банков кредиты под залог недвижимости есть у 19, за 2023 год выдачи по ним составили 120,11 млрд рублей, а в 2024-м — 175 млрд.
— Для многих банков кредитование под залог недвижимости — это не более чем подвид потребительского кредитования и в структуре портфеля всех кредитных продуктов редко превышает долю в 1–2%, — отметил директор по продукту TYMY Никита Арзамасцев. — Это направление как таковое даже банки не таргетировали, актуально оно стало только в 2024 году.
Позитивная динамика этого сегмента складывается из нескольких факторов. В частности, он актуален для самих банков из-за низких рисков. Кредиты под залог предполагают более лояльные условия и низкую нагрузку для заемщиков.
Так, при ставке рефинансирования ЦБ в 21% в среднем банки предлагают кредит под залог недвижимости под 26,5% годовых, а обычный потребительский кредит — под 34%, писали «Известия».
В пресс-службе «Совкомбанка» «Известиям» подтвердили большой спрос на такой вид кредитования. Там указали, что в декабре 2024 года объем выдач вырос более чем на треть относительно аналогичного периода 2023 года.
— На январь пока сложно делать прогнозы, поскольку месяц еще продолжается, но мы планируем выдать не меньше, чем в январе прошлого года, — подчеркнули в кредитной организации.
По итогам 2024 года, как указали в пресс-службе ВТБ, банк предоставил кредитов под залог недвижимости более чем на 3,1 млрд.
— Нецелевые кредиты под залог недвижимости позволяют повысить вероятность одобрения и получить более низкую ставку в сравнении со стандартными кредитами наличными за счет передачи в залог имеющегося в собственности объекта, — отметили там. — Среди других плюсов — возможность направить средства на любые цели, низкий по сравнению с кредитами наличными платеж благодаря длительному сроку финансирования до 30 лет.
Почему люди стали чаще брать кредиты
В последний год ЦБ активно ограничивает потребительское кредитование — и с помощью повышения ключевой ставки, и вводя количественные ограничения на оформление займов — это так называемые макропруденциальные лимиты. Сейчас банки не могут выдавать более 3% беззалоговых кредитов людям, которые направляют на погашение долгов более 80% доходов. Финансовым организациям приходится искать обходы таких ограничений, поэтому они охотнее выдают займы под залог авто или недвижимости.
Причинами роста обеспеченного кредитования стали изменение финансового поведения заемщиков, адаптация банковских продуктов к новым требованиям, снижение интереса к потребительским кредитам, рассказала управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
— В условиях экономической нестабильности и ужесточения банковских требований граждане стали использовать залог как инструмент для получения более крупных сумм и снижения ставок, — полагает она. — Это особенно актуально для среднего класса, который нуждается в значительных средствах на крупные покупки или решение долговых вопросов. Банки охотно предлагают кредиты под залог, поскольку это позволяет минимизировать их риски.
При этом, по ее словам, кредитные организации активно адаптируют продукты: например, упрощают процедуры оценки залога, предлагают более гибкие сроки и лояльные ставки.
Получить необеспеченный кредит стало гораздо сложнее по сравнению с ситуацией 2–3-летней давности, добавил член экспертного совета по развитию цифровой экономики при комитете Госдумы по экономической политике Валерий Тумин.
— До недавнего времени сфера обеспеченного кредитования не была в фокусе внимания Банка России и получить кредит под залог машины или квартиры можно было относительно легко, — отметил он. — Тем не менее с ноября 2024 года начали действовать лимиты и на выдачу кредитов под залог транспортного средства. А ведь три четверти всех обеспеченных выдач приходились именно на этот вид залога.
С 1 ноября прошлого года вступили в силу новые макропруденциальные ограничения, связанные с выдачей нецелевых потребительских кредитов под залог транспортного средства. Банк России повысил макронадбавки по таким кредитам — изменения затронули заемщиков с показателем долговой нагрузки выше 50%.
Доля кредитов под залог транспортного средства в общем объеме потребкредитов физлицам возросла с 1% в 2023 году до 3% во II квартале 2024-го. В отдельных банках доля таких кредитов выросла с нуля и стала составлять до половины всех выдач, отмечал Банк России. При этом более 40% кредитов под залог автомобиля предоставляется заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%.
— Вследствие прикрытия лазейки для взятия кредитов под залог ТС в 2025–2026-м, скорее всего, вырастут объемы выдач под недвижимое имущество: квартиры, земля, — считает Валерий Тумин. — Снижать требования к заемщикам Банк России, судя по всему, не намерен.
За восемь месяцев 2024 года россияне заложили более 1,5 млн транспортных средств — это на 64% больше, чем за аналогичный период 2023 года, сообщили «Известиям» в Федеральной нотариальной палате (ФНП).
— Всего сейчас в реестре уведомлений о залоге движимого имущества содержится 11,6 млн записей о залогах на транспортные средства, — указали там.
Однако драйвером для банков этот сегмент стать не сможет, считает Никита Арзамасцев.
— Разница в 2–3% годовых при текущем уровне ставок не играет существенной роли для потребителя, — отметил он. — Если взять, к примеру, кредит в 1 млн рублей на пять лет, то ежемесячный платеж под 26% и под 29% составит примерно 30 тыс. рублей и различаться будет на 2–3 тыс. рублей.
Какие риски есть у залога
Кредиты под залог увеличивают имущественную нагрузку на заемщиков, напомнила Екатерина Косарева. По ее словам, если экономическая ситуация ухудшится, граждане могут массово терять имущество.
— Тренд на рост обеспеченного кредитования — это реакция рынка на новые экономические реалии, — подчеркнула эксперт. — Но важно, чтобы заемщики понимали: такие кредиты несут определенные риски, особенно в нестабильной экономической ситуации. В то же время этот инструмент может быть полезен при правильном подходе.
Александр Казусь отметил, что при таких кредитах процентная ставка может казаться заемщику меньше среднерыночной.
— Но если изучить график платежей, окажется, что она превышает 21% годовых, и это с учетом страховки, — отметил юрист. — Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1–5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5–2 процентных пункта от ставки. Ставка также зависит от типа залога и суммы кредита.
По его словам, кредит под залог дома обойдется по более высокой ставке, чем под залог квартиры. Под залог деревянного дома банк предложит 50%, а кирпичного — 70%.
— При этом процентная ставка может расти, если клиент имеет просрочки и задолженности — до 48% годовых, — предупредил Александр Казусь. — Банки вправе продавать закладные третьим лицам, цель которых — заставить вас накапливать пени, штрафы и так далее, что делает возврат долга крайне затруднительным.
Эксперт добавил, что рыночная стоимость недвижимости может со временем падать, и тогда банк может потребовать дополнительные обеспечительные меры или усилить контроль над исполнением договора.
— Даже если человек попытается разобраться в договоре, он может неправильно его понять и сделает неверные выводы о последствиях, — сказал он. — С заемщиком могут заключить кредитный договор либо договор займа. При этом договор залога недвижимости в обеспечение возврата заемных средств оформляется отдельно либо объединяется с договором кредита, займа.
Пока действует залог, недвижимость нельзя продать, обременение можно будет снять только после того, как будет погашен кредит.
— Так как кредит нецелевой, то нельзя получить налоговый вычет, — отметил юрист. — Если заемщик не может погасить кредит, банк имеет право изъять залоговое имущество и продать его на аукционе для покрытия задолженности.
В итоге все описанные сценарии сводятся к одному риску — утрате заложенного имущества, подчеркнули эксперты.
