Дача с неизвестными: как решат проблему заброшенных соток
Правительство РФ утвердило план совершенствования законодательства по эффективному использованию земель. Один из пунктов плана посвящен в том числе вопросам освоения заброшенных садовых и огородных участков. Эксперты считают, что введение в оборот дач, чьи владельцы никому не известны, — проблема огромная и малорешаемая. В правительстве же надеются разобраться в этом вопросе, создав механизм признания земельных участков неиспользуемыми. «Известия» узнали, какими будут признаки таких территорий. Данные критерии позволят в будущем изымать участки и продавать их заинтересованным.
Какие законы должны появиться
Согласно плану, в Земельном кодексе должно быть закреплено понятие «освоение земельных участков, находящихся в границах населенных пунктов, а также садовых и огородных земельных участков», а правительство наделят полномочиями по утверждению признаков их неиспользования. Законопроект на этот счет внесут в правительство в октябре 2023 года, а в мае 2024 года — в Госдуму.
Разработкой документа должны заняться сразу семь федеральных министерств и ведомств — кроме Росреестра это Минприроды, Минсельхоз, Минстрой, Минтранс, Минэнерго, Минэкономразвития.
Депутат Госдумы, председатель Союза дачников Подмосковья Никита Чаплин поясняет, что критерии неиспользования участков нужны для того, чтобы начать процедуру изъятия исходя из степени их заброшенности.
— Сама по себе процедура изъятия уже существует, и в некоторых случаях неиспользуемые участки изымаются у нерадивых собственников и сейчас, чтобы потом продавать их заинтересованным гражданам, поэтому самое главное — чтобы в порядке, установленном законом, были определены критерии неиспользуемости, — сказал он «Известиям».
Депутат Госдумы, председатель Союза садоводов России Олег Валенчук заметил, что пока понятие брошенного участка отсутствует. Сейчас на правительственной комиссии по вопросам развития садоводства и огородничества, где депутат является заместителем председателя, создана рабочая группа по направлению «Имущественные вопросы». Там уже предварительно разработаны признаки неиспользуемого садового участка: он должен быть захламлен более чем на 50% и не убираться в течение одного года; должны быть разрушены объекты капитального строительства и не восстанавливаться более пяти лет; более 50% площади участка заросло сорной растительностью, и она не устраняется в течение одного года. Также определен срок освоения участка — три года.
Правительственный план подразумевает разработку и других нормативных актов, например законов о создании новых механизмов для наполнения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведениями о границах земельных участков, об усовершенствовании процедуры торгов земельными участками в государственной или муниципальной собственности, об определении соразмерности площади участков и расположенных на них строений и т.д.
Каков масштаб проблемы
Эксперт Проектно-учебной лаборатории муниципального управления НИУ ВШЭ и Фонда поддержки социальных исследований «Хамовники» Артемий Позаненко поясняет, что, говоря о проблеме, надо выделять два массива. Во-первых, это СНТ с небольшими участками по 6–8 соток. Такие товарищества, как правило, сосредоточены вокруг региональных центров и крупных городов и ориентированы на жителей. Эти дачные территории, хотя и сталкиваются с проблемами заброшенных участков, востребованы, и случаи, когда они опустели совсем, крайне редки. Во-вторых, это массивы, в которых участки используются именно для огородничества. Их выдавали в основном жителям многоквартирных домов. На таких участках жилое здание строить нельзя. Они остались в регионах вокруг рабочих поселков, небольших городов. Многие из них полностью заброшены.
Его коллега, эксперт фонда «Хамовники» Александр Павлов замечает, что земли под СНТ выделяли часто очень хаотично: известны случаи, когда товарищество оказывалось на земле, арендованной заводом; в подлетной зоне аэродрома, где с появлением нового законодательства строиться вообще нельзя; на землях лесного фонда и так далее. Однако в рыночной парадигме, считает он, проблемы как таковой нет: там, где земля ценится, СНТ постепенно самостоятельно осваивают брошенные участки, используя разные способы. Те же товарищества, которые находятся в неудачных местах, не нужны ни людям, ни местным администрациям — освоить их слишком сложно.
Однако Олег Валенчук подчеркивает: проблема брошенных участков имеет «грандиозный масштаб распространения», такие дачи есть в «абсолютно каждом товариществе». Средний процент брошенных участков составляет около 20% — такое число вывели из обращений от граждан, говорит он. Официальный учет данных не ведется.
— Я знаю некоторые товарищества, где брошено до 80, а то и 90% участков, — заметил в беседе с «Известиями» председатель общероссийской общественной организации «Садоводы России» Андрей Туманов. — На краю Псковской области меня однажды привезли в товарищество, где не было даже дороги — только тропинка через лес. Из 500 владельцев участков осталось только 20. И таких много по всей стране. Даже в Подмосковье, в Шатурском районе, есть товарищества в местности торфяников, где брошено более 50% участков.
По его словам, работать над изъятием участков, которые выделялись в поле под возделывание, проще: там и площади больше, и осваивать их легче. А вот дачи в шесть-восемь соток мало кому интересны, кроме самих СНТ. Между тем для СНТ максимальное количество взносов — вопрос благополучия и выживания: эти владельцы не платят взносы, а значит, товарищество на оставшиеся копейки вынуждено содержать дороги, водопровод и остальное общее имущество. За заросший участок может наказать пожарный инспектор, который оштрафует не владельца дачи, а само СНТ. На брошенной земле появляется борщевик и начинает досаждать соседям и т.д.
Никита Чаплин отмечает, что в Московской области в некоторых районах брошено до 70% земельных участков.
Как осваивают участки
Член правления СНТ «Солнечный» под Ульяновском Валентина Качалова рассказывает: несмотря на благополучие их товарищества, удачное расположение и интерес жителей к обретению дачи на этой приволжской территории, брошенных участков — около 30%.
— Это просто нерешаемая проблема, — заявила она «Известиям». — Порядка 10% — это участки, от которых официально отказались собственники. Они попали во владение местной администрации, на них мы пишем ходатайство и передаем другим, заинтересованным людям. И то это довольно сложная процедура: дело может дойти до аукциона, на проведение которого у администрации тоже нет денег. Но по большей части собственников брошенных дач просто нельзя найти — есть около 150 участков, владельцы которых умерли или выехали за пределы области.
Иногда способом обнаружения владельца становится иск в суд с требованием взыскать долги за взносы за последние три года (25 тыс. рублей для этого конкретного СНТ). Тогда собственник проявляется: либо отказывается от участка, либо продает его. Но если найти владельца вообще не удается, как это часто и происходит, тогда должна вступить в силу процедура признания участка бесхозяйным с последующей перепродажей. Это опять же дело местной администрации, которая объясняет бездействие отсутствием денег.
Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов отмечает, что и продажа заброшенного участка часто становится сложной задачей.
— Они часто находятся не в самых лучших местах. Например, в Подмосковье есть крупные массивы участков под просеками ЛЭП, у многих объектов не хватает всех документов, — сказал он «Известиям». — На агрегаторах публикация объявлений стоит денег, тогда как по ним может не поступить ни одного звонка даже при невысоких ценах за объект. В результате не все из желающих продать свои участки выводят их в реализацию.
В чем дело, товарищества?
Андрей Туманов замечает: нередко председатели идут ради освоения участков на махинации — и иногда попадаются. При этом и товарищества, и местные власти были бы рады, если бы у участков появился хозяин — пусть даже их передадут бесплатно.
— Мне многие председатели предлагали: «Понравилось у нас? Хочешь, возьми три участка бесплатно — мы придумаем как, это не твое дело». Им выгодно, чтобы я платил взнос, региону — получать от меня земельный налог. Все будут довольны, но пока система не работает, — рассказывает эксперт. — По нынешнему законодательству изымать участок должна местная власть, а не товарищество. А это сложно: земельный отдел должен прислать специалиста, оценить, найти хозяев, от которых никаких концов не осталось. Перед изъятием участка как бесхозного — дать объявление в местной газете. Затем подавать в суд — только через него происходит изъятие. В общем, связываться с этим местным чиновникам очень не хочется.
Олег Валенчук считает, что важно дать товариществам и собственникам смежных садовых земельных участков возможность преимущественного права приобретения «брошенных» участков. Но любое изъятие может производиться исключительно на основании решения суда, поэтому нужен правовой механизм, позволяющий отчуждать такие участки в пользу СНТ.
Александр Павлов замечает, что к решению вопроса государство подходит как к проблеме отдельных участков, но, по сути, объектом регулирования должны быть не единичные дачи, а СНТ.
Андрей Туманов, в свою очередь, предостерегает от упрощения системы: она может начать работать хуже либо приведет к тому, что изымать начнут не бесхозяйные, а, наоборот, самые лучшие земли. По его словам, проблема слишком велика и комплексна, чтобы можно было каким-то простым решением всё исправить. Скорее всего, речь должна идти о масштабной земельной реформе. Эксперт признается, что и он сам, и юристы по земельным вопросам здесь все как один пессимисты и каких-то реально действующих механизмов в ближайшее время не ждут.
— В Литве, в Эстонии эти вопросы решены, причем достаточно жестко — многие пострадали, там пользовались не пряником, а скорее кнутом, — заметил он. — Понятно, что это маленькие страны с малым количеством земли, но изучать их опыт, как и опыт других стран, у нас не очень хотят. У нас, к сожалению, никак не закончится и дачная амнистия (ее продлили до 2031 года. — Ред.). Вероятно, нужна сплошная инвентаризация земель — и государству за это нужно будет платить, потому что оно один из главных интересантов в этом вопросе.
Зампред комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Николай Николаев подчеркивает, что самое важное сейчас — вообще понять ситуацию с заброшенными садовыми участками и навести порядок в этом вопросе.
— Без наведения порядка мы не поймем, насколько проблема решаема, — сказал он «Известиям». — Наверняка останутся проблемные участки, которые потребуют дальнейших разработок законодательных норм. Но это задача системной работы — постепенно решать все вопросы с помощью уже апробированных механизмов. Росреестром за последние пять лет уже проделана большая работа по поэтапному решению земельных проблем.
