Правило съема: продолжит ли дешеветь аренда жилья в Москве
В феврале снять квартиру в Москве стало дешевле в среднем на 3% по сравнению с январем. К такому выводу пришли эксперты сервиса «Яндекс.Недвижимость». По мнению авторов исследования, тенденция сохранится при текущей динамике роста предложения. Можно ли говорить об общем снижении цен на недвижимость и аренду в Москве, Московской области и по России — в материале «Известий».
Кратковременный тренд
В январе 2023 года аренда московской студии снизилась на 2%, однушки — на 4%, двушки — на 9%, трешки — на 25% по сравнению с январем 2022 года. В феврале цены упали еще на 3%. Так, снять студию в Москве можно за 50 тыс. рублей, однокомнатную квартиру — за 45 тыс. рублей, двухкомнатную — за 65 тыс. рублей, трехкомнатную — за 110 тыс. рублей в месяц. В целом рынок арендного жилья в Москве оценивают как инертный.
Скорее всего, снижение стоимости съемного жилья в Москве будет недолгим. Это явление можно объяснить совокупностью нескольких факторов, считает заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко.
— Первое — в 2022 году некоторые москвичи покинули Россию и сдали свои квартиры в аренду. Или владельцы помещений искали новых жильцов взамен тех, кто спешно уехал. Чтобы быстрее получить доход с недвижимости, собственники были вынуждены снизить цены. Это особенно видно по резкому снижению аренды за двушки и трешки. Второе — с 2020 года продолжается тренд на удаленную работу, когда нет необходимости проживать в Москве, работая при этом на московскую компанию. И третье — отток жильцов и быстрое замещение в квартирах, где проживали сотрудники иностранных компаний, — отметила она.
По мнению финансиста, падение прекратится и разница скоро «отыграется»: ожидается, что рынок вернется к росту арендной платы уже в 2023 году. По его прогнозу, в Подмосковье спрос сохранится на стабильно высоком уровне.
— Во-первых, миграция из Московской области была небольшой, а большая часть населения региона работает в столице. Во-вторых, некоторые москвичи с упавшими доходами рассматривают переезд в область ради экономии, то есть возможен незначительный переток из Москвы в Подмосковье, — дополняет Юлия Макаренко.
Неизбежный рост цен
В текущем году спрос на аренду жилья будет активизироваться на фоне снижения покупательной способности россиян, что приведет к повышению стоимости аренды, полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
— К основным факторам, влияющим на рынок аренды жилья, можно отнести динамику цен на покупку и продажу квартир на первичном и вторичном рынках, размер ипотечных ставок и процент одобрения ипотеки, а также объем доступного предложения на рынке аренды. В Москве ожидается дальнейшее замедление роста цен на новостройки и восстановление вторичного рынка, что будет благоприятно влиять и на рынок аренды, — поясняет она.
Однако в случае новых потрясений обстановка может кардинально измениться. По мнению эксперта, нельзя составить общую картину по российским регионам в целом из-за их разнородности.
Без драмы на рынке
Московский рынок недвижимости был и остается самым стабильным в стране, уточняет заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.
— Цену аренды жилья здесь поддерживает в первую очередь большое количество рабочих мест и высокое качество жизненной среды. Тем не менее при базовом сценарии в течение первого полугодия можно ожидать относительно плавного снижения цен, — дополняет она.
Экономист, напротив, считает, что в Подмосковье снижение цен будет выражено более ярко, чем в столице, а цены на аренду жилья в других регионах будут корректироваться по той же схеме.
— Рынки региональных центров будут более стабильными, пригород рискует «просесть» сильнее. Рост цен на аренду возможен в городах, где обеспечена опережающая динамика по созданию рабочих мест и ограничены объемы ввода жилья, — замечает Татьяна Школьная.
При базовом сценарии ценовые колебания будут наблюдаться в течение всего 2023 года, при этом никаких существенных падений и взлетов ждать не стоит, отмечает собеседница издания.
— Влияние колебаний в данном сегменте может оказывать лишь очень ограниченное влияние на экономику страны. Не следует забывать про отечественную специфику: рынок аренды жилья в основном серый, — напоминает специалист.
Тревожный сигнал
Если глобально смотреть на ситуацию, при инфляции 12% в 2022 году и ожидаемой инфляции в 4–7% в 2023 году снижение стоимости аренды квартир в Московском регионе свидетельствует о пока еще скрытой рецессии в экономике РФ, утверждает директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов.
— Реальная стоимость аренды квартиры снизилась не на 2–3%, а с учетом инфляции на 14–15%. Утверждается, что снижение произошло из-за роста предложения. Рост предложения означает, что на рынок выводятся новые квартиры, арендаторы съезжают из старых, а спрос не растет. Это плохой знак для экономики РФ, — полагает аналитик.
Москва долгие годы являлась точкой притяжения для жителей других регионов: сюда ехали за работой, быстрыми доходами и карьерой. По мнению собеседника «Известий», прогнозы экспертов по возврату рынка аренды к росту связаны с ожиданиями, что ипотечная ставка на фоне роста цен на недвижимость опять станет дороже ставки аренды жилья.
— Такое предположение актуально, только если цены на недвижимость продолжат расти. Однако Центробанк РФ принял меры к охлаждению рынка недвижимости, запретив ипотеку от застройщика и тем самым снизив рост цен на недвижимость. Опять же, не приходится говорить о росте цен на недвижимость, если у некоторых застройщиков продукт под 0,01% занимал до 70% от проданных квартир, а в этом продукте цена недвижимости на 25–30% выше рыночной, — резюмирует Артем Тузов.
