Пройденный этап: в России готовятся свернуть льготную ипотеку
Объемы выдачи ипотечных кредитов за последний год сильно упали, исключением стала льготная ипотека. Однако, как считают в Минфине, в господдержке рынок новостроек больше не нуждается. Как заявили в министерстве, выдача льготной ипотеки под 7% на жилье в новостройках закончится 31 декабря. Подробности — в материале «Известий».
«Нет необходимости»
Объемы выдачи ипотечных кредитов по итогам трех кварталов снизились в России на 36% в количественном выражении и на 21% — в денежном. Льготная ипотека, наоборот, выросла. По данным «ДомКлик», доля сделок на льготных условиях в целом по России находится на уровне 25%, а в крупных городах достигает почти половины от общего объема.
Впрочем, как считают в Минфине, первичный рынок жилья больше не нуждается в господдержке.
«Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря», — сказал замминистра финансов Алексей Моисеев. По его словам, в продлении программы нет необходимости.
При этом в конце октября замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил, что министерство будет добиваться продления льготной ипотеки на новостройки и после 2022 года.
Разгон цен на жилье
Льготная программа ипотеки на новостройки действует с 2019 года. На данный момент выдано 764,1 тыс. кредитов на общую сумму 2,25 трлн рублей. Всего выплачено возмещений на сумму 59,4 млрд рублей, из них в 2021 году — 23,3 млрд рублей. Раньше такую ипотеку можно было взять под 6,5%, с 1 июля 2021 года ставка выросла до 7%, в марте 2022 года — до 12%, с 1 мая составляла 9%, а с 22 июня — 7%.
Уже в прошлом году стало ясно, что ажиотажный спрос привел к росту цен на жилье, особенно первичное, на которое и действует госпрограмм. Это перечеркнуло выгоду от снижения ставок для многих заемщиков.
— С одной стороны, льготная ипотека — это программа господдержки строительной отрасли и граждан, дающая возможность улучшить жилищные условия в трудных экономических условиях. С другой стороны, она формирует негативные последствия в виде роста цен на новостройки и сокращения спроса на них, — отмечает Владимир Сагалаев, финансовый аналитик группы компаний CMS.
— Минусы льготной ипотеки — в том, что она подстегивает спрос на жилье в новостройках и тянет вверх цены, поэтому в тех городах, где такая программа еще действует, подавляющему большинству их жителей новое жилье недоступно даже в кредит и даже по льготной ставке, — добавляет Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global.
Как утверждают застройщики, рынок новостроек все еще нуждается в поддержке, а потому ждут продления госпрограммы.
Решение преждевременное
Однако планы по сворачиванию льготной ипотеки на новостройки многим представляются преждевременными: рынок продолжает испытывать трудности. Как отмечает Яна Вирченко, директор по продажам ГК «Полис», сейчас застройщики «вынуждены включать программы по ставкам от 0,01%, чтобы привлекать покупателей».
А при подобных околонулевых ставках, как уже указали в ЦБ, сама стоимость квартиры в итоге оказывается завышенной на 20–30%.
Как прогнозирует Роман Эткинд, специалист по международным финансовым рынкам маркетплейса «Финмир», в случае сворачивания программы спрос со стороны розничных покупателей может просесть, что приведет к коррекции цен на жилье в районе 5–10% по всем сегментам рынка жилья.
По оценкам Натальи Мильчаковой, краткосрочного снижения цен на 10–15% можно будет ожидать через несколько месяцев после отмены госпрограммы.
Однако, как прогнозируют эксперты и участники рынка, обвала цен не произойдет. «Это заставит людей переключиться с первичного рынка на вторичный, и цены на недвижимость падать не будут», — считает Юлия Березникова, CEO Easy Home.
А вот ставки по ипотечным кредитам возрастут.
— Сейчас такая ипотека позволяет людям брать жилищные кредиты на новостройки дешевле, а банки дают дополнительные дисконты до 1–2,5% к базовой ставке госпрограммы. Ее завершение 31 декабря приведет к тому, что все, кто не подпадает под другие льготные программы (семейную, сельскую, дальневосточную, ИТ), будут вынуждены кредитоваться для покупки жилья по ставкам выше, — указывает Ярослав Баджурак, коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Ставки вырастут
По оценкам игроков рынка, рост ставок может оказаться существенным.
— После отмены субсидирования ипотеки ставки для покупки новостроек на рынке ипотеки поднимутся с текущих 6–7% годовых до 10–11%, то есть почти в два раза. А это вызовет резкое снижение активности покупателей и инвестиций в строительный сектор, который сейчас сдерживает от падения ВВП, — предупреждает Владимир Щекин, совладелец «Группа Родина».
Пока игроки рынка рассчитывают на то, что вместо льготной ипотеки населению предложат что-то другое. Еще два месяца назад правительство заявляло о намерении выделить в следующем году 56 млрд рублей на льготные ипотечные программы.
— Скорее всего, будут просто изменены некоторые условия программы, как сейчас происходит с субсидированными ипотечными ставками, — предполагает Алексей Перлин, гендиректор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции».
Поэтапная отмена
Таким образом, в нынешней ситуации эксперты считают целесообразным поэтапную отмену льготной ипотеки: сначала в Москве и Санкт-Петербурге, где рынок перегрет, потом в городах-миллионниках, а на последнем этапе и в остальных городах. Однако сначала нужно дождаться приемлемого уровня ключевой ставки.
— Решение сворачивать программу господдержки ипотеки под 7% может быть принято только при условии снижения ключевой ставки рефинансирования ниже 5%. В этом случае ипотечные ставки будут на приемлемом уровне не только на первичном, но и на вторичном рынке. Застройщики также будут продолжать со своей стороны субсидировать ипотеку, но финансовая нагрузка на них будет уже не такая большая, — указывают в «Бон Тон».
По прогнозу ЦБ в 2023 году темпы инфляции замедлятся до 5–7%, а к 2024-м вернутся к целевым 4%. В таком случае диапазон ключевой ставки в 2023 году может составить 6,5–8,5%, в 2024 году — 6–7%. При этих условиях средняя ипотечная ставка на первичном рынке составит 6,4–6,8%. Это устроит и потребителей, и не приведет к обвалу спроса. Пока же рынок к этому не готов: ключевая ставка составляет 7,5% годовых, и предоставлять кредиты ниже 9% без господдержки банки не будут.
