Перейти к основному содержанию
Реклама
Прямой эфир
Мир
БПЛА «Форпост-Р» производства РФ уничтожил готовивших теракт в Сирии боевиков
Общество
Белгородские власти планируют организовать очное обучение в новом учебном году
Спорт
На Играх БРИКС стартовали соревнования по художественной гимнастике
Общество
Казанские медики извлекли осколок из сердца раненого бойца
Общество
В Санкт-Петербурге в 2023 году сделали более 100 тыс. высокотехнологичных операций
Экономика
Индексация пенсий для работающих пенсионеров в РФ будет происходить дважды в год
Мир
Путин рассказал о позиции России по переговорам по Украине
Общество
Путин назвал актом агрессии обстрелы ВСУ Белгорода дальнобойным оружием
Авто
Страховщики назвали самые распространенные опасности при путешествии на авто
Экономика
Эксперт объяснил рост доли расчетов в нацвалютах между РФ и Вьетнамом
Происшествия
Тело ребенка нашли в реке Урал под Оренбургом после трех дней поисков
Мир
Президент Румынии Йоханнис снял свою кандидатуру на пост генсека НАТО
Мир
В США предположили смерть большинства находящихся в плену у ХАМАС заложников
Армия
Путин заявил о возможных изменениях в российской ядерной доктрине
Общество
Эксперт допустил внеплановые проверки магазинов после вспышки ботулизма
Общество
В России опубликовали документы о помилованном отцом фон дер Ляйен убийце
Авто
Продажи нового Haval H6 стартовали в Китае
Главный слайд
Начало статьи
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

Продажи новостроек упали на 25–35% в денежном выражении и на 20–25% в количественном. Чтобы стимулировать потребителей, застройщики снижают заоблачные цены, изобретают новые акции и предлагают скидки. Но даже такие незапланированные подарки застройщик должен чем-то оправдывать в своей финмодели. Какими условиями привлекают клиентов и выгодно ли сейчас приобретать квартиру — в материале «Известий».

Вниз и вниз

В настоящий момент все застройщики — федеральные и региональные, крупные и небольшие — испытывают проблемы с продажами, констатирует руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин. По разным оценкам, за третий квартал 2022-го в сравнении с тем же периодом прошлого года продажи в денежном выражении упали на 25–35%, в количестве квартир — на 20–25%, в количестве проданных квадратных метров — на 30–50%. Эксперт подчеркивает, что рынок демонстрирует такие показатели, несмотря на огромное количество мер поддержки строительной отрасли: льготная и субсидированная ипотека, специальные акции застройщиков: ипотека за 0,1%, ипотека за 1 рубль и так далее.

Офис продаж
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Онлайн-интерес пользователей также сократился.

— Осенью 2022 года мы видим, как по рынку недвижимости, включая сегмент новостроек, ударила новая волна кризиса, — отмечает коммерческий директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. — По нашим данным, онлайн-спрос покупателей на новостройки в третьем квартале 2022 года был на 30,6% ниже показателя за аналогичный период годом ранее. А октябрь по этому показателю стал худшим месяцем за последние два года. Количество запросов россиян упало в 1,8 раза, если сравнивать с прошлогодним октябрем.

Схожую динамику показывает и ипотечный сегмент. По оценкам, которые озвучил вице-премьер России Марат Хуснуллин, объемы выдачи ипотечных кредитов по итогам девяти месяцев 2022 года снизились в России на 36% в количественном выражении (число кредитов) и на 21% — в денежном (общая сумма) относительно аналогичного периода прошлого года.

Ипотека
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков

На фоне сокращения спроса застройщикам пришлось снизить завышенные цены. По данным ЦИАН, в Москве и Подмосковье падение оказалось рекордным за всю историю наблюдений. В столице «квадрат» в новостройках подешевел на 1,7%, а в области — на 1,3%. Таким образом, по итогам октября средняя цена 1 кв. м в Москве составила 320,1 тыс. рублей (352,1 тыс. рублей — в старых границах города и 230,6 тыс. рублей — в Новой Москве), в Московской области — 163,5 тыс. рублей.

Уберечь накопления

У нынешней ситуации есть несколько причин. На рынке первичной недвижимости установились высокие цены, а начало СВО и частичная мобилизация лишь подстегнули намеченные ранее тенденции снижения спроса, отмечает Алексей Лазутин. Резкий рост цены квадратного метра начался во время выхода из пандемии и санкционных реалий, когда люди старались уберечь рубли от выросшего курса валюты.

Наличие 214-ФЗ, который подразумевает расчет через эскроу и привлечение проектного финансирования, вынуждает застройщиков сохранять цены на недвижимость в рамках определенных ценовых коридоров, и дольщики после изменений в законодательстве от середины 2018 года больше не могут рассчитывать на низкие цены при покупке «на котловане», — добавил эксперт IPG.Estate.

Подобной шоковой реакции не наблюдалось ни в минувшем феврале, ни в марте, когда началась спецоперация, говорит Ярослав Баджурак. По его словам, несмотря на резко и почти в два раза выросшие ипотечные ставки, в марте 2022 года онлайн-спрос и на новостройки, и на ипотеку был максимальным за последние три года.

Дома
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Бедняков

Покупатели в целом боятся загадывать наперед и всё больше присматриваются ко вторичке, считает вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, генеральный директор АН «ОРАНЖ» Олеся Рудакова.

— Новостройка — это, как правило, сдача дома в эксплуатацию через год, два, три, то есть это как раз то будущее, которое неизвестно. Таким образом, люди стараются концентрироваться все-таки на вторичном жилье. Теперь за ту же цену, что и в новостройке, можно купить квартиру на вторичке, только уже с ремонтом или со встроенной мебелью, — сравнила собеседница.

Для привлечения покупателей

В текущих реалиях экономическая ситуация обострена, и застройщики стараются восстановить спрос, замораживая новые проекты или искусственно выводя часть лотов из продажи, говорит Алексей Лазутин.

— Мы ожидаем заметное снижение числа выводимых проектов, распродажу старых «запасов», а также появление новых маркетинговых инструментов, чтобы подстегнуть спрос без снижения цены квадратного метра, — отметил собеседник «Известий».

Непростые для рынка недвижимости времена, очевидно, стали катализатором для изобретательности девелоперов. Столичные и региональные застройщики соревнуются, предлагая множество акций и скидок.

Стройка
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

— Начнем с нашумевшей за октябрь траншевой ипотеки, — разбирает Ярослав Баджурак. — Согласно условиям программы, покупатель должен оплатить застройщику первый взнос. Человек оформляет ипотеку и фиксирует цену квартиры и условия жилищного кредита, после чего банк переводит первый минимальный транш, к примеру 100 рублей. Это позволяет заемщику ежемесячно вносить символическую сумму, допустим, равную рублю. Данный период продолжается до сдачи квартиры, но не дольше трех лет. Сейчас траншевую ипотеку предлагают вместе с банками-партнерами, например, «А101», «Группа ЛСР», GloraX, «Основа», «Страна Девелопмент», «Мармакс».

Отсрочка платежа — еще один способ привлечь внимание покупателя. Схема «купи сейчас — плати потом» дает возможность приобрести квартиру по ДДУ, заплатив первый взнос не менее 30% от стоимости. Остальную сумму можно погасить как единовременно, так и с привлечением ипотечных средств, но не позднее срока ввода дома в эксплуатацию. Сейчас у большинства объектов это 2025 год. Такую акцию сейчас предлагает ГК ФСК.

Схема «Трейд-ин» также вновь набирает популярность, отмечает эксперт «Выберу.ру». Имеющаяся недвижимость покупателя новостройки идет в счет оплаты будущей квартиры. Сам клиент продолжает жить в своей старой квартире, пока не сдана новостройка. Подобная программа есть у многих столичных девелоперов. Например, MR Group, ГК «Инград», ГК ФСК.

Стройка
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Андрей Эрштрем

Застройщики рассматривают в «Трейд-ин» и автомобиль покупателя. Правда, в этой схеме автомобиль сразу переходит к девелоперу и продается.

Инвесторы в недвижимость, которые активно покупают квадратные метры на котловане, могут воспользоваться программами обратного выкупа квартир (sale-pay-back). В этой схеме человек может приобрести квартиру, а потом вернуть ее застройщику после ввода дома, получив обратно всю ее стоимость, плюс заработать некоторую сумму сверху. Например, обратный выкуп квартир действует сейчас в ГК ФСК и у «Самолета». Но тут нельзя не сказать, что тренд на снижение цен на новостройки уже наметился, поэтому предложение не выглядит убедительно, — предупредил Ярослав Баджурак.

Ипотека под ноль

Еще одна привлекательная акция — ипотечная ставка от застройщика, близкая к нулю. Правда, и она может исчерпать свой потенциал.

— Цена на жилье ведь не остается прежней, а сразу же повышается на 3–4 млн. рублей. Покупаешь в рассрочку, но стоимость объекта сразу вырастает в цене, — говорит Олеся Рудакова.

В ноябре ипотеку под 0,01% предлагают «Инград», MR Group, «Самолет», «Гранель», Level Group. У ГК «ПИК» продолжает действовать ипотека под 1%. Optima Development в начале ноября запустила ипотеку под 0%. Как правило, такая ставка распространяется на первые три года, первый взнос составляет 50%.

Новостройка
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

После критики Центробанком околонулевой ипотеки Минстрой в октябре договорился с крупными застройщиками о сворачивании программ по ставкам от 0,1%. Регулятор опасается раздувания пузыря на рынке ипотеки. К тому же с 1 декабря ЦБ обязал банки создавать повышенные резервы по жилищным кредитам с первоначальным взносом меньше 10%. Кредитным организациям они будут просто невыгодны.

— Правда, и сейчас, выдавая кредит под 0,1% на новостройку по цене в среднем на 15–20% выше рынка, кредитор принимает больше рисков, — считает эксперт «Выберу.ру» Ярослав Баджурак. — Ведь ипотеку с минимальным платежом берут не самые состоятельные люди, которые могут не рассчитать свою финансовую нагрузку и выйти на просрочку. В такой ситуации у банка окажется в залоге объект, который на вторичном рынке придется продавать по цене ниже на 20–30% от продажной. В выигрыше от ипотеки под 0,1% только девелоперы.

Однако на прошлой неделе сами банки обратились к регулятору, назвав такие меры избыточными и несвоевременными, напомнил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. Кредиторы предложили ввести минимум для ставок ипотеки «от застройщиков».

В целом, по прогнозу эксперта, парад скидок и акций продлится до конца года.

— Некоторые застройщики сейчас предлагают рекордные скидки до 30%. Но стоит понимать, что даже такие незапланированные акции застройщик должен чем-то оправдывать в своей финмодели, поэтому они не могут быть бесконечными, — отмечает Коноваленко. По его словам, это один из аргументов в пользу покупки квартиры в самое ближайшее время, пока девелопер еще балует клиентов хорошими скидками и условиями.

Прямой эфир