Домашний рычаг: изменились правила выбора управляющих компаний
С сентября решение о смене управляющей компании должна принимать не четверть всех собственников, как это было раньше, а половина. По задумке законодателей, новое положение избавит от махинаций с подделкой голосов и не даст меньшинству делать выбор за весь дом. Критики поправок в свою очередь опасаются, что конкуренция между компаниями — а значит, и качество услуг — снизится из-за пассивности жильцов, которых и прежде было трудно собрать для голосования. Подробнее — в материале «Известий».
Половина плюс один
С 1 сентября в России изменились правила выбора управляющих компаний (УК) в многоквартирных домах. Новый закон вносит изменения в ст. 44 и 46 Жилищного кодекса России.
Прежде для смены УК требовалось, чтобы на общедомовом собрании присутствовал кворум — половина собственников. Решение о смене принималось большинством голосом, то есть было достаточно, чтобы за новую УК проголосовали 25% всех собственников плюс один. Теперь для этого нужно больше 50%. Таким образом, смена УК сравнялась по доле необходимых голосов с созданием общедомового собрания. Участвовать в выборе могут не только собственники квартир, но и владельцы нежилых помещений, например магазинов, салонов красоты и других коммерческих площадей.
— И если только собственники помещений не выбрали способ управления этим домом, или если принятое решение не было реализовано, или не состоялся конкурс по отбору УК, тогда орган местного самоуправления самостоятельно определяет управдома сроком на один год. И через год процедура повторяется, — растолковала ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Наталья Иванкина.
Тем самым законодатели хотели уйти от ситуации, когда управляющая компания менялась вопреки большинству, а также решить проблему фальсификаций. Случается, что управляющая компания договаривается с небольшой группой собственников и продвигается за счет их голосов. Или вовсе подделывает подписи, проводя собрания только на бумаге.
Прецеденты действительно есть. Так, жители многоквартирных домов в большинстве районов Волгограда обнаружили, что у них неожиданно сменился управдом, а среди тех, кто голосовал на общем собрании жильцов, были умершие люди и несовершеннолетние дети. Уголовные дела, возбужденные зимой 2021 года, пока находятся в стадии расследования.
Похожая ситуация в Тюмени, скандал произошел в элитном ЖК «Столичный». Часть жителей настаивают на смене действующей компании и уверяют: несколько лет назад они ее не выбирали. Собственники уже запросили у жилищной инспекции бюллетени, чтобы разобраться и опросить квартиры, — кто же все-таки ходил на голосование с явкой в 60%.
Пассивное большинство
Практическая польза от новой редакции не вполне очевидна, считает адвокат Гюзель Жубанова. По ее убеждению, от фальсификации голосов это не спасет:
— Те, кто готовят такие протоколы, «нарисуют» любой кворум, ведь оспорить его можно только в судебном порядке. Это сложно, долго, притом никак не защищает от повторного фальшивого протокола собраний и нового судебного дела по его оспариванию.
По мнению адвоката, более эффективным станет перевод оформления результатов голосования в категорию госуслуг, что исключит или уменьшит возможность фальсификаций и значительно удешевит проведение собраний.
К тому же созвать жильцов по новым правилам будет физически сложно. Заручиться 50,1% голосов всех собственников — задача непростая. Жильцы часто игнорируют не только общие собрания, но и бытовые вопросы, которые обсуждаются, например, в чате дома. При этом подавляющее большинство просто не знает о правах, которые у них есть.
Пассивное поведение собственников может снизить здоровую конкуренцию между управляющими организациями, полагает Наталья Иванкина. При проведении конкурсов, скорее всего, предпочтение будет отдано компании, предложившей минимум, установленный правовыми актами.
— Если компания понимает, что снять ее невозможно, качество ее услуг также непременно снизится, — добавляет адвокат Константин Ерохин. — На практике это означает, что жители просто-напросто станут заложниками управляющей компании.
Причины для смены УК
Конфликты с УК происходят нередко. Согласно опросу, около трети россиян не удовлетворены работой управдомов.
Например, в Волгограде жители комплекса «Царица» считают, что их двор постепенно превращается в гетто. Вода появилась в доме спустя два месяца после сдачи квартир, зимой — проблемы с отоплением, обещанных разметок на парковке и спортивных площадок так и нет. Компания досталась жильцам «в наследство» от застройщика, срок контракта с ней — пять лет.
В Москве с августа 2022 года управляющие компании сменились в 66 домах, говорится в отчете Мосжилинспекции. Всего лицензии на управление домами в столице имеют 1059 организаций, профильную деятельность ведут 626 из них.
Для смены управдома у собственников есть несколько законных оснований, поясняет адвокат Константин Ерохин.
Согласно ст. 162 ЖК РФ, жильцы вправе расторгнуть договор с управляющей компанией по истечении каждого последующего года со дня его заключения. Подобный способ применим для компаний, которые были выбраны местной администрацией на открытом конкурсе (например, когда жильцы не смогли определить кандидатуру самостоятельно). Для такого решения тоже нужно провести собрание собственников.
Второй вариант, когда жильцы самостоятельно выбирали и заключали договор с управляющей компанией и теперь она их не устраивает. По словам эксперта, в этом случае вопрос расторжения как раз связан с неисполнением или ненадлежащим исполнением УК своих обязанностей. Как правило, речь должна идти о длящихся нарушениях, имеющих достаточно серьезные последствия для многоквартирного дома или жильцов.
— Это важно учитывать, так как нежелательные инциденты случаются у любых, даже самых профессиональных УК, поэтому для смены компании нужно доказывать серьезность и длительность негативных событий, — подчеркивает адвокат Константин Ерохин.
Речь, например, может идти о ситуациях, которые создают опасность здоровью граждан или их имуществу: затягивается ремонт лифтов, нарушаются требования хранения взрывоопасных или токсичных вещей, пожары по вине сотрудников УК, некорректная работа с проводкой и другое, перечислил собеседник «Известий».
Отдельно можно выделить случаи намеренного обмана жителей — неправильная фиксация показаний, завышение тарифов, создание искусственных проблем. В таких случаях вопрос о смене УК решается достаточно оперативно, говорит эксперт.
При этом собственникам необходимо иметь доказательства нарушений, отмечает ведущий юрист группы «Совет» Ирина Шадрина. По ее словам, в качестве подтверждений можно использовать:
− фотографии и видеозаписи, фиксирующие нарушения;
− письменные обращения в управляющую компанию с проставлением отметки о получении сотрудниками управляющей компании;
− письменные обращения в надзорные органы (например управление ЖКХ) и прокуратуру в случаях, когда управляющая компания не реагирует на требования собственников помещений.
Сменить УК можно и менее революционным способом, добавляет собеседница «Известий». Например, дождаться истечения договора между собственниками и управляющей компанией (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Обычно контракты заключаются на срок от года до пяти лет. Либо совершить замену после окончания действия лицензии на управление домом (ст. 199 ЖК РФ). Кстати, добиться прекращения лицензии могут сами жители, если представят контролирующему органу данные о несоответствии УК требованиям контракта.
И конечно, для смены управляющей компании от собственников потребуется определиться с кандидатурой новой УК.
Расторжение договора
Наконец, для расторжения договора нужно провести общее собрание собственников. Оповестить о нем каждого владельца следует не позднее чем за 10 дней. Для этого можно поместить объявление в холле дома, вручить уведомление под подпись каждому собственнику или направить заказным письмом.
— Важно, что количество голосов, которые есть у собственника помещений, пропорционально его площади владения, — обращает внимание Ирина Шадрина. — Таким образом, количество голосов одного собственника определяется по следующей формуле: площадь принадлежащего собственнику помещения делить на общую площадь жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, и умножить на 100%.
Итоги голосования оформляются протоколом.
Уведомления и жалобы
Решения о смене УК должно быть сообщено всем жильцам дома (в течение 10 дней), а также самой управляющей компании. Для этого решение должно быть опубликовано в публичном месте, но на практике достаточно часто каждого жильца уведомляют по почте или лично, также дополнительно используются мессенджеры (домовые чаты), отмечает Константин Ерохин.
Что касается УК, а также органа государственного жилищного надзора, им отправляется отдельное письменное уведомление в течение пяти дней (п. 18 «Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).
Бывает, что смены компании не происходит, несмотря на активность жильцов. С жалобами по этому поводу можно обратиться на портал «Наш город» в Москве. Так, жители дома в Сокольниках решили сменить управляющую компанию с «Жилищника» на «Арбат-сервис» УН». Голосование, как пишет пользовательница, прошло с соблюдением всех статей и положений ЖК РФ. Но смены так и не произошло. На портале ответили на жалобу и устранили нарушение, включив новую УК в реестр. Решение заняло чуть больше недели.
О коммунальных проблемах во дворе можно сообщить в подмосковный «Добродел». Помимо этого, рассказать о плохой работе УК можно жилищной инспекции — она проведет проверку и при необходимости выпишет штрафы, в крайнем случае — аннулирует лицензию управдома.
