Жил бы в Сочи: где темпы роста цен на недвижимость опережают московские
С начала 2021 года «квадрат» жилья в 50 городах России подорожал в среднем до 79,2 тыс. рублей (на 22,43%). Быстрее всего растут цены в Краснодаре. Таковы результаты исследования, проведенного специалистами консалтинговой группы SRG. Подробности — в материале «Известий».
Кто выбился вверх
Лидером рейтинга оказался Краснодар, где жилье подорожало на 69,92% с января 2021 года. Стоимость «квадрата» — 94,3 тыс. рублей. На втором месте — Сочи, где за 1 кв. м жилья просят 193,9 тыс. рублей, что на 54,24% дороже относительно начала года. Третьим стал Севастополь, где жилье стало дороже на 42,95% (136,2 тыс. рублей за квадратный метр).
В топ-10 также вошли Улан-Удэ, Калининград, Омск, Нижний Новгород, Курск, Казань и Тверь. Любопытно, но Москвы и Санкт-Петербурга в рейтинге стремительно дорожающих с точки зрения жилья не оказалось даже в первой двадцатке. Москва — на 22-м месте, Санкт-Петербург — на 27-м. За квадратный метр в столице придется заплатить 287,3 тыс. рублей (+20,07% относительно начала 2021 года), в Питере — 166,7 тыс. рублей (+18,11%).
Ни в одном из рассматриваемых в исследовании городов цены не упали, однако следует учесть, что изучался лишь вторичный рынок жилья. Что касается новостроек, в 2021 году стоимость «квадрата» в городах с населением от 0,5 млн жителей перевалила за 100 тыс. рублей (согласно декабрьскому исследованию ЦИАН).
Поддержать туризм
Рост цен на вторичную недвижимость в Краснодаре и Сочи, вероятно, связан с высоким спросом на туризм в курортные регионы России, полагает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
— Россияне увидели будущие инвестиционные перспективы в покупке недвижимости на море, поскольку внутренний туризм развивается, турпоток увеличивается, цены растут.
Немалую роль, по мнению аналитика, сыграли коронавирусные ограничения и популярность дистанционки.
— Из-за этого некоторые столичные жители перебираются с ноутбуком жить поближе к морю и более мягкому климату. В сезон квартиру можно сдавать по высокому прайсу, а в несезон — самостоятельно проживать в ней.
По оценкам эксперта, цены на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге в первой половине 2022 года останутся на достигнутых высоких значениях.
— Ближе ко второй половине года произойдет стабилизация на фоне ослабевшего спроса и высоких ставок. При этом на фоне роста ставок и удорожания ипотеки снизится совокупная доля ипотечных сделок. Бурного роста цен в среднесрочной перспективе не ожидаем, повышение будет соответствовать уровню инфляции.
Кто покупает недвижимость
Очевидно, что жилье поближе к морю стремятся приобрести те, у кого сохраняется такая возможность, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.
— Скорее всего, большинство покупателей — это москвичи и петербуржцы. Причины разные: сохранить деньги, инвестировав в перспективную недвижимость, заняться бизнесом по сдаче в аренду отдыхающим, переехать самим сейчас или потом, обеспечить себя жильем на время отдыха на море, перевезти родителей.
По мнению аналитика, бум на покупку жилья также объясняется рекордно низкими ставками по ипотеке.
— Такой грандиозной раздачи ипотечных кредитов от банков при господдержке не придется ожидать еще очень долго, с учетом растущей ключевой ставки.
Между тем в резко дорожающем жилье эксперт видит риски для этих регионов.
— Условный москвич или питерец привык к дорогому жилью и морально готов выплачивать ипотеку или выделить сбережения на покупку. Однако популярность [Краснодара и Сочи] обернулась кошмаром для местных жителей. Разница в зарплатах может быть кратной. Теперь, чтобы отделиться, молодой семье придется испытать огромную финансовую нагрузку. Решать проблему нужно системно, на региональном уровне, например, продумать поддержку «своих» — возможно, за счет льготного кредитования или других мер, — заключает эксперт.
Рынок подстроился под спрос
Темпы роста цен в каждом конкретном городе определяются индивидуально и зависят от баланса спроса и предложения, утверждает старший преподаватель инвестиционно-строительного бизнеса и управления недвижимостью факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Кирилл Сиволапов.
— Краснодар и Сочи — особенные города. Там недвижимость покупают зачастую не местные жители, а иногородние, рассматривающие недвижимость как инвестиционный инструмент. Это создает дополнительный спрос и приводит к более высокому темпу роста цен.
По мнению собеседника «Известий», резерв по росту цен уже практически выбран и вряд ли продолжится в будущем году.
— Тем не менее предпосылок для коррекции цен в сторону снижения в Москве и Санкт-Петербурге также пока нет.
Перегрев вторички
Наблюдаемый рост цен обусловлен тем, что в регионах, как правило, предложение жилья на вторичном рынке очень небольшое, особенно в таких привлекательных для переселения городах, как Краснодар и Сочи, говорит директор департамента рынка капиталов ИК «УНИВЕР Капитал» Артем Лютик.
— Это объясняется тем, что в Москве и Санкт-Петербурге рынок жилья перегрет постоянно, так что цены и так близки к пределу покупательной способности.
Говоря о региональных рынках, главным фактором развития эксперт считает программу льготной ипотеки.
— Госпрограмма сильно сократила предложение на первичном рынке. Также в этом году цены на новостройки ускорились за счет роста стоимости стройматериалов. Соответственно, вторичный рынок тоже начал перегреваться, и относительный рост цен на нем оказался существенно выше, чем в столицах, где цены и до того были высоки.
Аналитик ожидает охлаждения первичного и вторичного рынков недвижимости в 2022 году.
— Скажутся и удорожание кредитов, и ужесточение политики ведущих мировых центробанков, — подытоживает эксперт.
Все в Москву
Несмотря на отсутствие Москвы в топ-20 регионов с самыми высокими темпами роста цен на вторичку, подорожание на 20% — всё равно очень высокий результат, полагает младший директор корпоративных рейтингов НРА Алла Юрова.
— В отсутствии Москвы на первых позициях виноват эффект высокой базы на фоне отсутствия значительных колебаний покупательской способности населения. Цена квадратного метра в столице в разы выше, чем в регионах, лидирующих по росту цен в процентном выражении. Кроме того, в первом полугодии 2021 года условия программы льготной ипотеки позволяли использовать ее для покупки жилья в Москве, что стимулировало выбор граждан в пользу первичного жилья. Также определенный эффект могло оказать развитие удаленной занятости.
По оценке НРА, в 2022 году рост цен замедлится из-за растущих ставок по кредитам.
— В целом рынок вторичного жилья менее волатилен с точки зрения ценовой динамики по сравнению с первичным. Для многих граждан квартира — основной актив, и при неблагоприятной ценовой конъюнктуре они не выходят на сделку, — говорит эксперт.
