Перезагрузились: россияне массово рефинансируют ипотеку
В 2020 году россияне рефинансировали рекордный объем ипотечных кредитов — максимальный за всю историю рынка. Общая сумма таких займов — около 600 млрд рублей. Главная причина — снижение ставок, которое подстегнула госпрограмма льготной ипотеки и снижение ключевой ставки ЦБ. При этом доходы жителей страны падают, а кредитов многие набрали на год-два вперед, и это опасная ситуация. Что будет со ставками в ближайший год, грозит ли рынку перегрев и как бум рефинансирования отразился на стоимости жилья, разбирались «Известия».
Перекредитовались по полной
За прошлый год жители России рефинансировали 234 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 600 млрд рублей. По данным аналитического центра ДОМ.РФ, по сравнению с 2019 годом доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки выросла более чем в два раза — до 13,7%. Как отмечают авторы исследования, такая динамика обусловлена заметным снижением ставок по жилищным займам в России.
По данным ЦБ, средневзвешенная процентная ставка по ипотеке снизилась c 9% в декабре 2019 года до 7,36% в декабре 2020 года. Во многом это заслуга введенной на фоне пандемии программы льготной ипотеки. Жилищные кредиты на новостройки по ставке 6,5% выдают с апреля, а разницу между льготной ставкой и рыночной возмещает государство. Программа была рассчитана на срок до 1 ноября прошлого года, но в октябре ее продлили до июля 2021-го.
Но дело не только в госпрограмме. Регулятор предпринял резкое снижение ключевой ставки в условиях нестандартной экономической ситуации.
«Всего за полгода значение ключевой ставки уменьшилось на 30% — до нынешней планки в 4,25%. Это позволило банкам снизить конечный процент по кредитам и ипотечным займам, поэтому рефинансировать свою задолженность необходимо было каждому заемщику», — указывает Александр Дужников, сооснователь федерального портала о недвижимости Move.ru.
Брали все
В то же время эксперты обращают внимание на то, что у бума рефинансирования ипотеки есть и обратная сторона. Он создал риск перегрева рынка, так как существенно выросла доля кредитов с платежом к доходу выше 80%. Нельзя исключать, что кредитный «пузырь» надувается и скоро многие россияне не смогут платить по взятым ранее обязательствам, считает Ирина Данилина, советник первого заместителя председателя комитета Госдумы по финансовому рынку.
Так, размер рекомендованного семейного дохода, необходимого для комфортного обслуживания среднего ипотечного кредита в России, за минувший год почти не изменился и по итогам декабря 2020 года составил 70,3 тыс. рублей (данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ)). Самый высокий уровень семейного дохода для комфортного обслуживания ипотечного кредита был рассчитан по Москве — 149,8 тыс. рублей, в Московской области — 113,1 тыс. рублей, Санкт-Петербурге — 92,1 тыс. рублей, Приморском крае — 82,9 тыс. рублей и Хабаровском крае — 80,1 тыс. рублей.
При этом реальные доходы населения, по данным Росстата, по сравнению с началом 2014 года упали более чем на 10%. В зависимости от методик расчета люди стали беднее в среднем на 11–15%, указывает президент Межотраслевой ассоциации СРО в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус. А долговая нагрузка, по данным Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА), с 2014 года выросла более чем в 1,5 раза.
Рост цен на жилье
Очевидным следствием стал и рост цен на жилье: подстегиваемый рекордным кредитованием квадратный метр заметно подорожал.
«По итогам 2020 года цены на первичку в зависимости от города выросли в среднем на 15–30%. Одновременно в период пандемии, массового оттока зарубежной рабочей силы и заморозки строек на 2% снизились темпы ввода в эксплуатацию нового жилья, что тоже толкнуло цены на недвижимость вверх. Из-за массового спроса и сокращения предложения некоторые стройки прибавили за год почти 100% стоимости», — указывает Александра Белоус.
Подорожали не только новостройки: 2020 год стал рекордным по росту цен загородного жилья.
«Льготная ипотека, помноженная на пандемийное желание выбраться из города, спровоцировала колоссальный спрос на частные дома в Подмосковье. Так, недвижимость на престижной Новой Риге выросла в среднем на 30%», — говорит Максим Лалакин, член комитета по строительству «Деловой России».
Период охлаждения
Эксперты предполагают, что тенденция массового рефинансирования сохранится как минимум до июля этого года, пока действует программа льготной ипотеки. Однако в дальнейшем темпы ипотечного кредитования и рефинансирования будут снижаться.
Во-первых, сработает отложенный эффект в виде сокращения объемов кредитования. Дело в том, что население сконцентрировало новые займы в короткий промежуток времени — во второй половине 2020 года. Поэтому через несколько лет после окончания льгот и возвращения ключевой ставки к «нормальным» значениям количество новых кредитов сократится.
К тому же регулятор, скорее всего, возьмет курс на повышение ключевой ставки, от которой зависят и ставки по ипотеке.
«2020 год стал неким подобием горлышка бутылки, сконцентрировав в себе заемщиков следующих нескольких лет. В Центральном банке, безусловно, понимают это и учитывают соответствующие риски, — указывает Александр Дужников. — Скорее всего, после окончания программы субсидирования льготной ипотеки в июле и при отсутствии коронавирусных проблем мы увидим постепенное увеличение значения ключевой ставки: по 0,25–0,75 п.п. в год в ближайшие пару лет».
В то же время, по мнению Геннадия Салыча, председателя правления банка «Фридом Финанс», запас прочности на 2021 год еще есть, поскольку потенциал падения ключевой ставки еще не отыгран. «Даже если государство отменит льготные ставки, банки продолжат снижать стоимость займов по своим обычным программам. При ключевой ставке 4,25% рыночные займы должны стоить 6–6,5%, то есть сейчас они всё еще стоят дороже как минимум на 1%. Они будут снижаться. Следовательно, будет расти объем ипотеки в целом и рефинансирования в том числе» — заключил эксперт.
