Пока рынку недвижимости пророчат относительную стабилизацию и оживление вследствие понижения ключевой ставки ЦБ до 10%, мы попытались проанализировать, что же происходило с ним в течение последних двух лет, когда рынок боролся с последствиями низких цен на нефть, действующего режима антироссийских санкций и бесконечных валютных колебаний.
Интенсивный рост курса доллара по отношению к рублю наблюдался в течение всего 2014 года, но пик пришелся на последний квартал. В общей сложности за тот год американская валюта подтянулась на 10 позиций — с 33,3 до 43,3 рубля по курсу ЦБ. Последствия девальвации спровоцировали волну ценовых колебаний на недвижимость. По данным аналитиков Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, уже в октябре средняя стоимость жилья снизилась на 4% в долларовом эквиваленте и составила порядка $4,5 тыс. за квадратный метр. В рублях же понижение оказалось незаметным, цена в 194,85 тыс. рублей за 1 кв. м осталась на уровне начала года.
Снижение курса национальной валюты и перемены в банковском секторе привели к потребительскому ажиотажу на рынке — стремление россиян сохранить свои сбережения зачастую было ориентировано на один из самых надежных способов инвестиционных вложений — покупку недвижимости. Спад в российской экономике в первую очередь сыграл на руку держателям валютных банковских вкладов. Многие валютные вкладчики, до сих пор не имевшие возможности улучшить свои жилищные условия, после нескольких кризисных месяцев становились собственниками квартир.
Таким образом, к концу года количество имущественных сделок в Москве возросло, объемы продаж строящихся квартир резко пошли вверх — по данным Росреестра, в 2014 году в столице было заключено свыше 24 тыс. договоров долевого участия, что на 13% превышало показатель предыдущего года. В тот период рынок буквально перенасытился, а затем спрос начал падать. Тем временем рубль продолжал дешеветь, стремительно теряли в цене и квартиры.
Москвичи начали активно покупать недвижимость, ведь сумма, например, в $100 тыс., которая раньше даже не рассматривалась для приобретения более или менее ликвидного жилого объекта, теперь представляла собой довольно приличное накопление для покупки квартиры даже в пределах МКАД. В ценовом диапазоне 5 млн рублей два года назад можно было подобрать однокомнатные квартиры на окраине Москвы стандартного метража — от 33 до 42 кв. м, в пешей доступности от метро.
Если анализировать другие сегменты рынка, то, например, арендное, в том числе элитное, жилье стало постепенно терять в цене. Но здесь арендодатели попытались компенсировать упущенную выгоду, устанавливая ценник в долларах. Однако вместо шикарных апартаментов в центре столицы искушенные потенциальные квартиросъемщики все чаще отдавали предпочтение квартирам подешевле. Жилье бизнес-класса обесценивалось на глазах.
2015 год отметился настоящей стагнацией на московском рынке недвижимости. О низкой покупательской активности свидетельствовал не только небольшой процент сделок и операций, но и существенное снижение потребительского интереса как такового. Основной поток желающих приобрести жилье пошел на спад. Сокращалась и платежеспособность населения. Продавцы вынуждены были реализовывать объекты с существенными скидками — показатель таких сделок составил примерно 80%.
По разным оценкам, за 9 месяцев 2015 года стоимость предложения на московском рынке вторичного жилья опустилась на 1,5%. В итоге к октябрю Росреестр зафиксировал уменьшение объема сделок с жилой недвижимостью до минимума — на 38,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. К этому моменту доллар подорожал еще на четверть и, по данным ЦБ, на 1 октября 2015 года уже составлял 65,7 рубля. Вместе с тем снижалась стоимость жилой недвижимости, показав долларовый дисконт около 35% по аналогии с прошлым годом. Средняя цена 1 кв. м недвижимости уже составляла $3,046 тыс. Тем не менее в рублях цены уже не снижались, а как раз напротив — стабилизировались и даже начали возвращаться на докризисный уровень.
Сегодня рынок продолжает диктовать тренды на малобюджетность. Кризисные явления до сих пор влияют на спрос и платежеспособность покупателей квартир. Цены на недвижимость по-прежнему не растут, зато растет спрос на малогабаритное жилье — «однушки» небольшой площади и квартиры–студии до 30 квадратов.
Соответственно диапазон ценовой шкалы незначительно смещен — лимит в $100 тыс. теперь, как и в 2015 году, оценивается почти в 6,5 млн рублей. Под этот сегмент могут попадать однокомнатные квартиры с небольшим метражом — до 35 кв. м, на севере Москвы в панельной многоэтажке, в 20 минутах езды от метро. Можно рассматривать и «двушки», требующие капитального ремонта, — например, в Текстильщиках или в Зеленограде, площадью от 43 до 52 кв. м.
Вместе с тем по законам рынка в ближайшее время отрасль должна непременно отреагировать на скорое сокращение ставок по банковским кредитам, которое, в свою очередь, наряду со снижением темпов инфляции и укреплением рубля повлечет повышение спроса на ипотеку, а значит, на жилье. Соответственно цены на недвижимость могут укрепиться и некоторое время не сдавать позиции.
Автор — президент Гильдии юристов рынка недвижимости
