"Богатые кварталы станут отгораживаться от соседей"
По уровню комфортности проживания Москва давно крайне неоднородна. Метрогородок и Фрунзенская набережная - как две разные планеты. Однако разница в средней стоимости квадратного метра жилья (исключая элитное) в самых дорогих и самых дешевых районах всего лишь 2:1. Аналитики портала MneDa.ru разбили Москву на 241 район и оцифровали параметры качества жизни в каждом из них. Лидеры превзошли аутсайдеров в 3,5 раза.
Исследователи определили для себя 50 индикаторов качества и объединили их в 5 групп. У каждой группы свой "вес". Первая - инфраструктура: какова насыщенность и качество предприятий торговли, услуг, досуга, социальной сферы (школы, детсады, поликлиники и т.п.). Вторая группа - экология: близость к магистралям, промышленным предприятиям и другим "грязным" объектам. Третья группа - положительное соседство: парки, архитектурные и культурные достопримечательности, церкви. Четвертая группа объединила транспортные факторы: продолжительность поездки на различных видах транспорта, включая личный, до важных объектов (старый центр, аэропорты, новый центр "Москва-Сити"), насыщенность дорожно-транспортной сети, близость к метро. Пятая группа индикаторов - близость к объектам психологического дискомфорта: вокзалам и автостанциям, рынкам, транспортным узлам, коммунально-промышленным зонам, железным дорогам, депо и сортировочным, больницам и кладбищам, следственным изоляторам.
В результате каждый район получил свой индекс качества, выраженный в баллах (смотрите карту). От менее 300 (Рязанский проспект в районе станции Карачарово, поселок Восточный, Капотня и др.) до более 700 (несколько районов в центре, кварталы, примыкающие к Комсомольскому проспекту, окрестности Воробьевых гор).
Получившуюся карту соотнесли с ценами на недвижимость в этих кварталах и обнаружили ряд расхождений. Так, Ростокино, Марьинский парк, Сокольники, Преображенка, район Коломенского и Тимирязевской академии набрали много баллов, хотя недвижимость там относительно недорогая. А кварталы, прилегающие к Ленинградскому и Ленинскому проспектам, вокруг метро "Комсомольская", в Крылатском стоят дорого, но, по мнению исследователей, их цена не соответствует качеству.
Поначалу хотелось упрекнуть авторов в субъективизме: присвоили они, скажем, Мосфильмовской более 700 баллов, а мне она не нравится, по мне куда лучше Сокол, где всего лишь 500-550. Но у нас эмоции и пристрастия, а у них - цифры. К тому же в большинстве случаев индекс качества совпадает с "ценовым рангом", который занимает квартал на рынке недвижимости.
Интересно посмотреть на эту алгебру с географией и под другим углом. Карта демонстрирует дифференциацию Москвы на высококлассные и малокомфортные кварталы. Приведет ли это к такому же четкому социальному разделению их жителей? Тенденция уже есть, но ее масштаб пока незначителен. На "золотой миле" (Остоженка, Арбат) через улицу от "элиты" живут бедняки в коммуналках. Однако авторы исследования полагают, что Москва имеет все шансы распасться на "гетто".
С одной стороны, транспортную инфраструктуру в первую очередь строят в престижных районах. Яркий пример: Звенигородский проспект на западе Москвы гораздо менее актуален, чем дублер Волгоградки, но проспект уже почти готов, а дублер еще даже не в проекте. Город резко сокращает строительство социального жилья в старых обжитых районах, переселяя малообеспеченных москвичей в полнейшее неудобье. С другой стороны, средний класс, "культурная публика" не настолько богата, чтобы приобретать или снимать жилье в престижных районах. Они селятся там, где по карману, тем самым улучшая социальный состав недорогих районов. Кроме того, московская недвижимость любого качества очень дорога. Это не допускает в Москву слишком много приезжей бедноты и дает москвичам большие возможности для экономического маневра.
И все же пресловутый фактор кризиса может сыграть негативную роль.
- Заметьте, именно сейчас, в кризис, вновь заговорили о том, что налог на недвижимость следует брать с ее рыночной стоимости, - говорит руководитель департамента аналитики MneDa.ru Алексей Попов. - Эти суммы могут оказаться неподъемными для многих жителей ныне дорогих и престижных районов, что побудит их искать более дешевое жилье. Но даже и без этой новации в ухудшении экономического положения различия между районами будут нарастать. Богатые кварталы будут стремиться отгородиться от соседей, а самые дешевые существенно сменят социальный состав. Вырастет значение этнического фактора. И хотя количественно "культурная публика" значительно превышает число мигрантов, эти две группы демонстрируют совершенно разное социальное поведение. В силу этого облик бедного района будут формировать все-таки мигранты, а не москвичи с высшим образованием скромного достатка.
