Ипотечные ставки в России упадут до 6%
В уходящем году сфера строительства и ЖКХ традиционно была в центре внимания. С одной стороны, произошел рекордный рост числа ипотечных кредитов, с другой — возникли проблемы при расселении аварийного жилья. О том, как строительная и коммунальная отрасли заканчивают 2017 год, когда поднимутся цены на недвижимость и упадут ставки на ипотеку и где еще возможна реновация, в интервью «Известиям» рассказал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
— Михаил Александрович, подводя итоги уходящего года, можно ли назвать его успешным для сферы ЖКХ?
— Думаю, да, хотя проблем еще предостаточно. И здесь я опираюсь в первую очередь на мнение самих людей. Изучение общественного мнения граждан о самых волнующих их вопросах показало, что тема ЖКХ наконец перестала занимать верхние строчки. Согласно декабрьскому опросу ВЦИОМа, 81% граждан удовлетворены качеством ЖКУ. Ежегодно растут темпы модернизации коммунальной инфраструктуры. К примеру, по последним данным, в стране действует 1759 концессионных соглашений, где сумма инвестиционных обязательств почти 215 млрд рублей. Главное, что в регионах, где действуют такие соглашения, наблюдается снижение аварийности: в теплоснабжении — на 47%, в водоснабжении — на 21%. Всё больший интерес к отрасли проявляют не только стратегические, но и портфельные инвесторы, например банковский сектор.
— Еще в начале года вопрос расселения из аварийного жилья был крайне болезненным. Как в итоге справились? Деньги удалось найти или подключился административный ресурс?
— Вы правы, не во всех регионах программа проходила гладко. Были отдельные вопросы к качеству работ и степени администрирования этой программы на местах. В итоге в проблемных регионах на хорошие показатели выходим только благодаря жесткому контролю. К концу года планируем выполнить эту программу на 98%. Но вопрос не в деньгах, которые всегда выделялись на эту программу. Чаще это — административные проблемы, как правило, вызванные отсутствием контроля за ситуацией со стороны глав регионов. Даже принимались кадровые решения, от должности был отстранен глава Забайкальского края. Подавляющее большинство уже выполнили эту программу, в отстающих — республики Тыва и Карелия, Забайкальский и Приморский края, Иркутская, Ивановская, Костромская и Тверская области. Всего же за время действия программы с 2008 года расселено 1 млн 12 тыс. человек, что сопоставимо с населением Красноярска, в части площади — это 15,6 млн кв. м, что составляет 5% от общей площади всего жилищного фонда страны. При этом темпы расселения с 2009 года, когда программа заработала в полную силу, увеличились почти в два раза. За 11 месяцев 2017 года уже расселено 145,9 тыс. человек. Решением президента работа Фонда содействия реформированию ЖКХ продлена до конца будущего года. За этот период нам предстоит создать механизмы расселения жилья, признанного аварийным уже после января 2012 года.
— Как часто при реализации, а точнее, при нереализации программы расселения аварийного жилья присутствует коррупция?
— Бывали случаи. В пресловутых Белых Берегах в Брянской области, например. Там виновные уже отбывают наказание.
— Вы сейчас отчитываетесь о проделанной работе, и всё получается на словах довольно гладко. А есть что-то, что не удалось решить? Ложку дегтя можете добавить?
— Да, это долги за ресурсы ЖКХ, эту проблему пока не удалось решить. Сейчас эта сумма превышает 1 трлн рублей, из которых 250 млрд — это задолженности управляющих компаний перед ресурсоснабжающими. Это перманентно отложенные постоянные неплатежи. Граждане платят управляющим компаниям, но некоторые начинают на этом зарабатывать деньги, вместо того чтобы оперативно их передавать поставщикам услуг. Надеюсь, что в этом году в Госдуме будет принят инициированный Минстроем закон о так называемых прямых платежах. Если управляющая компания в течение двух-трех месяцев собирает средства с граждан, но не перечисляет их ресурсникам, то по акту сверки или по решению суда поставщик ресурсов может перейти на получение платежей от граждан напрямую. Также такой переход может быть инициирован самими собственниками жилья на общем собрании. Это частично поможет решить проблему неплатежей в ЖКХ.
— Счета за коммунальные услуги часто вызывают искреннее удивление и даже возмущение. Цифры в платежках еще вырастут?
— В этом году никаких повышений коммунальных услуг уже быть не должно, в том числе с 1 января. Но, давайте сразу оговоримся, речь идет именно о коммунальных платежах (вода, газ, тепло, свет), а не жилищных. Сколько платить за домофон, уборку двора или подъезда, содержание дома, жители должны решать на общедомовом собрании с управляющей компанией, в случае недовольства — жаловаться в жилинспекцию. Если говорим о коммунальных платежах, то на федеральном уровне создан эффективный механизм защиты граждан от роста тарифов. Устанавливается предельный рост индекса совокупного платежа, который не может быть выше инфляции, в этом году это 4% в среднем по стране. Тарифный год начинается с 1 июля — до этого времени точно не стоит ждать повышения. Но мы с коллегами из ФАС и Министерства экономического развития проводим сейчас глубокий анализ тарифного формирования, тщательно изучаем так называемый эталонный тариф. Это когда счета, скажем, за тепло в Костроме и Ярославле не должны сильно отличаться. А вот, например, в Якутии должен быть совсем другой тариф по понятным причинам. В регионах с одинаковым климатом и одинаковым типом домов не должно быть огромной разницы в тарифах. Поэтому, прежде чем говорить об их повышении, нам нужно доработать эталонные принципы. Возможно, тогда и произойдет какая-то корректировка. И еще хотел бы отметить, что в этом году на меры социальной поддержки, в том числе субсидии оплаты услуг ЖКХ, государством было выделено почти 360 млрд рублей. Для сравнения: в 2010 году эта сумма едва превышала 11 млрд рублей.
— В ходе предыдущих интервью вы приводили рекордные цифры роста объемов ипотечного кредитования. Что получается по итогам?
— Общий объем выдачи ипотеки за 10 месяцев этого года превысил итог всего 2016 года. На 1 ноября 2017 года выдано 813 342 ипотечных кредита на общую сумму 1,5 трлн рублей. То есть на 20,5% выше в количественном и на 30% в денежном выражении аналогичного периода 2016 года. Это связано в первую очередь со снижением процентной ставки — она уже ниже 11%. Ежемесячные темпы роста выданных кредитов с мая 2017 года составляли около 40%. По кредитам на новостройки ставка в октябре составила 9,81%, а на приобретение готового жилья на вторичном рынке — 10,02%. По прогнозам АИЖК, в этом году будет выдано более миллиона ипотечных кредитов на сумму 1,9–2 трлн рублей, а общий объем ипотечного портфеля достигнет 5,2–5,4 трлн рублей.
— Можете дать прогноз спроса и роста цен на недвижимость в будущем году?
— Основным показателем роста спроса на жилье является ипотечное кредитование. В настоящее время рынок ипотеки находится на подъеме, спрос растет. Также удалось снизить стоимость квадратного метра, с начала 2013 года цены на жилье в реальном выражении (за вычетом инфляции) снизились более чем на 20%. В то же время у нас в перспективе очень серьезное ужесточение рынка долевого строительства. В июле вступают в силу изменения в 214-й закон, ужесточающие требования к застройщикам, к минимальному уставному капиталу, собственным средствам, банковскому контролю над сделками в строительстве. Мы понимаем, что теоретически при сохранении высокого спроса цена незначительно, но все-таки может вырасти.
— Как появление нового строительно-ипотечного банка изменит строительный и жилищный рынки страны?
— Да, действительно, на базе АКБ «Российский капитал» планируется создание универсального ипотечно-строительного банка. Его деятельность будет направлена на обеспечение задач единого института развития в жилищной сфере, а также на развитие ипотечного кредитования в России. Его появление увеличит конкуренцию между банками, а это всегда хорошо.
— Готов ли рынок к программе субсидирования ипотеки для семей с двумя и более детьми? Какой объем финансирования предусмотрен этой программой?
— Принципы в этой программе остаются такими же, какими были в программе субсидирования ипотеки на покупку жилья в новостройках для всех до 12%. По сегодняшним расчетам и опросам, около 620 тыс. семей, в которых двое и больше детей, в случае снижения процентной ставки до 6% готовы идти в ипотеку. Для семей, где второй ребенок появится в 2018 году, субсидию будут давать три года. Для семей, где трое и больше детей, субсидирование рассчитано на пять лет. Мы рассчитываем, что в течение пяти лет поэтапно ключевая ставка ЦБ будет снижаться, в связи с этим будет снижаться ипотечная ставка. В конечном итоге мы выйдем на 6%, которые уже не нужно будет субсидировать. Точную сумму программы пока не могу назвать — считаем вместе с Минфином и Минтрудом.
— 2015 и 2016 годы в сфере строительства были сложными. Удастся ли в будущем году наверстать упущенное?
— Давайте дождемся конца декабря и в I квартале будущего года подведем итоги. Прогнозируем, что в 2017 году мы сможем ввести в стране около 77–78 млн кв. м. Сейчас вводятся в эксплуатацию дома, разрешение на строительство которых выдавали в 2015 году. Это был самый сложный с точки зрения экономики год. Тогда многие застройщики не спешили идти в новые проекты, поэтому разрешений на строительство было выдано меньше. Никакого провала, к счастью, не произошло. Во многом сработали различные меры поддержки. Было выделено 20 млрд рублей на социальную, внутриквартальную и дорожную инфраструктуру, чтобы уменьшить стоимость квадратного метра в регионах, где реализуется комплексное освоение территории. Есть шанс в следующем году вернуться к преодолению рубежа в 80 млн кв. м жилья по объему годового ввода. Но мы всё равно должны понять, как нормы, вступающие в силу в июле, отразятся на бизнесе застройщиков. На объемы 2018 года они мало повлияют, потому что мы будем вводить то, что закладывалось в 2016 году.
— Этот год запомнился и реновацией в столице. Нет планов включить в программу другие города?
— Реновация всегда сложна тем, что необходимо расселять людей. Мы будем очень внимательно изучать опыт Москвы. Если эффект будет позитивным, а модель можно будет применить в ряде крупных городов, мы предложим губернаторам регионов обратить на это внимание. Но вернуться к вопросу можно будет примерно через два года. И реализация этой программы будет возможна только в тех городах, где потенциально высокая стоимость земли и перспектива развития ныне действующих территорий. К примеру, это могут быть Екатеринбург и Сочи.
