Доступная ипотека
Ипотечные кредиты стали доступнее. Об этом свидетельствуют данные доклада Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Согласно опубликованным данным, в октябре 2017 года рост рынка ипотеки продолжился. В целом эксперты отмечают сейчас благоприятный период для покупки недвижимости.
По официальным данным, опубликованным в докладе Агентства ипотечного жилищного кредитования, в октябре этого года выдано на 25% больше ипотечных кредитов в денежном эквиваленте, чем в прошлом, — 700,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,29 трлн рублей. Данный показатель на 16% выше уровня прошлого года в количественном измерении.
В октябре рост рынка ипотеки продолжился: выдано более 115 тыс. кредитов на 210–230 млрд рублей. Ежемесячные темпы роста пятый месяц подряд держатся на уровне 40% и более, а в октябре выросли до 70–80%, говорится в докладе АИЖК о предварительной оценке рынка в октябре 2017 года.
В свою очередь, застройщики отмечают рост спроса на жилье. С января по сентябрь 2017 года, по официальным данным Росреестра, в Москве было зарегистрировано 36 656 ДДУ, что уже примерно на 1 тыс. больше, чем за весь 2016 год, и в 2,3 раза выше, чем за аналогичный период докризисного 2014 года. И это несмотря на значительные изменения в законодательстве, регулирующем долевое строительство.
Дело в том, что с 1 июля этого года в силу вступил первый пакет поправок в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в котором определены новые требования к минимальному размеру уставного капитала строительных компаний (от 2,5 млн до 1 млрд рублей в зависимости от площади строящихся объектов), договору поручительства (поручитель несет солидарную ответственность за исполнение застройщиком его обязательств) и компенсационному фонду, при этом застройщик должен иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м.
Также обязательно наличие денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете компании-застройщика и отсутствие обязательств по кредитам.
На вторичном рынке цены снижаются медленнее, чем в новостройках, так как частные продавцы порой предпочитают снять квартиру с продажи, нежели снизить цену, несмотря на то что на вторичный рынок серьезно давят объемы вводимых новостроек.
Крупные застройщики сумели сориентироваться в условиях изменения законодательства. Зафиксированному росту числа сделок в долевом строительстве способствует появление на рынке доступного жилья, считают эксперты.
Как сообщил «Известиям» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, многие застройщики уже адаптировались к новым условиям и стали выводить на рынок проекты по достаточно низким ценам.
Однако на вторичном рынке цены снижаются медленнее, чем в новостройках, так как частные продавцы порой предпочитают снять квартиру с продажи, нежели снизить цену, несмотря на то что на вторичный рынок серьезно давят объемы вводимых новостроек. По словам Олега Репченко, с начала года цены на вторичном рынке жилья снизились на 2% — со 169 500 до 165 860 рублей за 1 кв. м. На первичном же рынке цены колеблются вокруг отметки в 200 тыс. рублей за 1 кв. м, с начала года они снизились на 0,8% — с 201 400 до 199 800 рублей за 1 кв. м.
В целом снижению цен на жилье способствуют как минимум два фактора: доступность ипотеки и рекордное снижение ставок. На сегодняшний день базовая ставка на первичном рынке недвижимости начинается от 9%.
«Однако по факту в московских новостройках представлены многочисленные субсидируемые программы застройщиков и банков, ставка по которым начинается от 6% годовых. Таким образом, сейчас можно приобрести квартиру в кредит по ставке, всего в два раза превышающей уровень инфляции», — отметила управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Как отмечают специалисты ГК «Гранель», за десять месяцев 2017 года продажи выросли на 40%. Главной движущей силой такой динамики стало снижение ипотечных ставок, рассказал «Известиям» директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов.
По его словам, в связи с понижением ключевой ставки ЦБ наблюдается снижение ставок по ипотеке по всем банкам. К примеру, Сбербанк предлагает своим клиентам с зарплатными картами Сбербанка ставку 9,4% годовых. «ВТБ24» для своих зарплатных клиентов предоставил возможность уменьшить размер собственных средств до 10% от стоимости квартиры. Россельхозбанк предлагает своим зарплатным клиентам, которые берут ипотеку более 3 млн рублей, ставку в 9,1% годовых.
«Тем, кто хочет взять квартиру в ипотеку, но не имеет первоначального взноса, Металлинвестбанк предлагает программу без первоначального взноса — 0% от стоимости квартиры», — отметил Рустам Арсланов.
При этом покупателям есть из чего выбирать, так как растет и уровень предложения. Так, по сравнению с декабрем 2014 года, сейчас в продаже представлено на 85% квартир больше, чем в прошлом году. Согласно данным «Метриум Групп», в «старой Москве» в этом году выставлено на продажу 40 230 квартир и 9720 апартаментов (49 950 лотов) в 305 новостройках. По сравнению с 2016 годом прирост составил 24%.
— С января по сентябрь в продажу вышло 17 комплексов с апартаментами и 48 с квартирами (в сумме 65). Для сравнения: за весь 2016 год рынок пополнился 66 проектами, — пояснила «Известиям» управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
При этом предложение остается высококонцентрированным. На долю крупнейших девелоперов Москвы приходится 68% продаж по ДДУ. Среди них такие группы компаний, как «ПИК», «ПСН» и «ЛСР» и другие.
Потенциальному покупателю есть из чего выбирать, на рынке представлено жилье всех классов — от люкса до эконома. Однако есть и новые направления. Как пояснил «Известиям» генеральный директор Tekta Group Роман Сычев, тенденция рынка последних лет, которая продолжилась и в 2017 году, — вывод в массовом порядке на рынок малогабаритных квартир-студий и квартир-капсул (площадью 18–20 кв. м) с низкими бюджетами.
— При этом удельная стоимость, т. е. цена за 1 кв. м в таких квартирах, — самая высокая в проекте. Это тревожный фактор, поскольку в погоне за продажами никто не задумывается о комфорте проживания в таких квартирах в будущем, — отметил Роман Сычев.
— Да и сами покупатели стали более требовательными не только к качеству жилья, но и к организации придомового пространства, благоустройству, транспортной доступности проектов, архитектуре, планировкам и, самое главное, к комфорту проживания, — отмечает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. — Основные сложности на рынке сейчас связаны с изменениями в законодательстве, которые происходят на фоне роста затоваривания рынка: начало работы компенсационного фонда, заявленный переход от ДДУ к проектному финансированию. Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от конкретных сроков и условий перехода на новую схему финансирования проектов. Однако, учитывая то, что переход будет не резкий, а в течение ближайших трех лет, застройщики постараются вывести максимальное количество запланированных проектов до изменений закона. Это приведет к росту объема предложения, который и так сегодня демонстрирует рекордные показатели. Если говорить о спросе, то основным его драйвером останется дешевеющая ипотека.
Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение ипотечных ставок. Хотя уже сейчас на рынке сложились достаточно комфортные условия для покупки жилья.
Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение ипотечных ставок. Хотя уже сейчас на рынке сложились достаточно комфортные условия для покупки жилья.
— Это значит, что не нужно торопиться и стремиться осуществить покупку во что бы то ни стало. Оснований для спешки нет — более того, тренд на снижение сохраняется. Цены достигнут дна примерно к 2020 году, после чего стабилизируются у новых отметок. Однако специально выжидать, пока они достигнут минимальной отметки, тоже не стоит. Многие застройщики уже адаптировались к новым условиям и выводят на рынок проекты по очень привлекательным ценам, в черте МКАД немало предложений с ценой 100 тыс.–140 тыс. рублей за 1 кв. м — как раз к такому уровню цен рынок должен прийти через несколько лет. Поэтому стоит в спокойном режиме мониторить рынок и, если найдется подходящее предложение, выходить на сделку, — рассказал «Известиям» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
На цены в итоге может повлиять и то, что скоро рынок недвижимости ждут очередные законодательные потрясения. По поручению Владимира Путина в России будет постепенно ликвидировано долевое строительство.
По данным руководителя Минстроя Михаила Меня, на данный момент в стране насчитывается 830 «недостроев». До конца 2017 года должны быть сданы 140 таких объектов, еще 187 из них планируется завершить в 2018 году. Для 227 из таких домов сроки ввода в эксплуатацию пока не определены. Вместо оплаты жилья гражданами на этапе строительства глава государства поставил задачу ввести на стройках проектное финансирование с привлечением банков. Переход к новой системе может быть совершен после 1 июля следующего года, когда вступят в силу более высокие, чем сейчас, требования к застройщикам.
