Кредитный опрос: ипотечные сделки физлиц обяжут заверять у нотариуса
Все ипотечные сделки между физическими лицами могут обязать заверять у нотариусов. Такой законопроект Минфина одобрил кабмин, несмотря на то что против него возражал целый ряд ведомств, в том числе Минюст. В Федеральной нотариальной палате (ФНП) инициативу поддержали, отметив, что сейчас такая процедура необязательна. Нотариальное заверение поможет бороться и с нелегальными кредиторами, то есть работающими без лицензии, но выдающими займы под залог недвижимости. О том, как будет работать механизм, какие у него плюсы и минусы, — в материале «Известий».
Как будут заверять сделки по ипотеке
В России могут ввести обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки между гражданами, включая индивидуальных предпринимателей. Такой законопроект Минфина 30 марта одобрила правительственная комиссия по законопроектной деятельности, сообщил «Известиям» источник в кабмине.
Сейчас такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения, что, по мнению авторов поправок, создает условия для злоупотреблений со стороны нелегальных кредиторов, пояснил председатель Общероссийского профсоюза медиаторов Владимир Кузнецов. Организации без лицензии или физлица часто выдают займы под кабальные проценты, под залог имущества, чтобы в итоге завладеть им.
— Банк России указывает на значительную долю физических лиц, систематически предоставляющих займы под залог жилой недвижимости без статуса профессионального кредитора, — напомнил эксперт.
По данным Центробанка за девять месяцев 2025 года, подобной деятельностью без соответствующего статуса на системной основе занимается около ста организаций и физлиц.
Правительство предлагает внести изменения в федеральный закон о государственной регистрации недвижимости, рассказал председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев.
— Речь идет о нотариальном удостоверении договоров, где предметом залога является жилье или доля в нем, — пояснил он. — Это усилит защиту заемщика-гражданина, предоставив ему дополнительную гарантию в виде профессиональной правовой оценки сделки нотариусом.
По мнению авторов законопроекта, поправки позволят снизить риски для заемщиков, которые могут оказаться в невыгодном экономическом положении по сравнению с ситуациями, когда кредитором выступает профессиональная финансовая организация.
Нотариус, заверяя сделку, сможет выявить кабальные или противоречивые условия, а также обратить внимание заемщика на риски утраты жилья, добавил Владимир Кузнецов.
— Изменения должны привести к повышению правовой защищенности граждан, создавая дополнительный механизм защиты прав заемщиков, — сказал он.
Сейчас основную проверку законности сделки проводит Росреестр при государственной регистрации ипотеки, напомнил Владимир Груздев. При этом, по данным «Известий», Росреестр не поддержал поправки, которые предложил Минфин.
Какие ведомства поддержали проект
Не поддержал законопроект и Минюст. В частности, в своем отзыве (есть у «Известий») ведомство отметило, что проблема нелегальных кредиторов — это публично-правовая сфера. А нотариальная форма сделки создана для защиты частных интересов сторон, а не для борьбы с отсутствием лицензии.
Кроме того, нотариус не сможет отказать в удостоверении сделки, даже если заподозрит нелегальное кредитование, так как отсутствие лицензии не делает договор займа недействительным, отметили в Министерстве юстиции. Там полагают, что поправки создадут дополнительную финансовую нагрузку на граждан, но не предоставят им «содержательных благ». Также предлагаемый механизм дублирует уже существующую процедуру проверки со стороны Росреестра.
А в Федеральной нотариальной палате «Известиям» сообщили, что поддержали инициативу Минфина.
«Фиксировались случаи, когда один человек одалживал другому деньги под залог квартиры якобы на предпринимательскую деятельность, — рассказали там. — При этом никто из них предпринимателем не являлся. Подобные схемы осуществляются в простой письменной форме, то есть без визита в нотариальную контору. Итог часто плачевный — люди, которые толком не разобрались, что делают, теряют свое жилье. Вот почему так важно разложить всё по юридическим полочкам».
Нотариус всегда подробно беседует с заемщиком наедине, без кредитора и посторонних лиц, напомнили в ФНП. Он объясняет все нюансы сделки, риски и последствия таких договоров, устанавливает истинную волю человека. И нотариус может отказать в удостоверении договора, если на то есть причины.
«Важно, чтобы заемщик полностью отдавал себе отчет в происходящем, чтобы на него никто и ничего не влияло, — добавили в ФНП. — Например, бывало, что люди приводили своих пожилых родителей, чтобы те заключили договор займа под залог своей квартиры и передали деньги детям на развитие предпринимательской деятельности. В практике много случаев, когда после разговоров с нотариусом, взвесив все за и против, люди отказываются от мысли брать подобные займы».
Нотариус также способен выявить включение в документ кабальных и противоречивых условий.
«С одной стороны, это позволит избежать злоупотреблений со стороны кредиторов и защитить законные интересы добросовестных заемщиков. С другой — минимизирует риски оспаривания сделки в будущем», — отметили в пресс-службе ФНП.
Плюсы и минусы поправок
Проблема нелегального кредитования должна решаться ужесточением административной и уголовной ответственности, а не установлением частноправовых запретов, которые могут нарушить права добросовестных граждан, предоставляющих займы родственникам или друзьям, полагает Владимир Кузнецов.
Поправки призваны не допустить, чтобы спорные или сомнительные сделки проходили регистрацию автоматически, а затем создавали цепочку перепродаж и усложняли возврат имущества, полагает адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он уверен, что инициатива направлена на профилактику таких ситуаций.
— Практика последних лет показала, что значительное количество споров по недвижимости связано именно с регистрационным этапом: ошибки, формальный подход или злоупотребления позволяют легализовать спорные сделки, — сказал он.
Руководитель блока безопасности федеральной компании «Этажи» Елена Тикунова отметила, что в случае вступления изменений в силу увеличится финансовая нагрузка для граждан, оформляющих ипотеку.
— Рост нагрузки почувствуют и нотариусы. Нужно четко понимать реальную пропускную способность нотариата при таком росте количества обращений. Не приведет ли это к коллапсу в таких сделках из-за элементарной перегрузки? — задалась вопросом эксперт. — Исходя из текста законопроекта, он больше направлен не на защиту граждан, а на легализацию деятельности по выдаче займов.
В итоге затраты будут возложены на конечных потребителей, при этом законопроект не предлагает для них большей выгоды и защиты.
— Контрольную функцию в этой сфере сейчас осуществляет Росреестр. Нотариусы, по факту будут дублировать его функцию, — полагает Елена Тикунова. — Законопроект не указывает, какие именно риски закрываются для физических лиц.
Чтобы законопроект был эффективен, требуется внесение изменений в законодательство о нотариате. Сейчас нотариус, занимающийся частной практикой, несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине.
— Но в случае с мошенниками вину нотариуса будет доказать крайне проблематично, поскольку он действовал в рамках закона и с точки зрения документов нет никаких нарушений, — полагает она. — Поэтому такое нововведение по обязательному требованию нотариального удостоверения сделок не даст ожидаемого эффекта, но создаст дополнительную финансовую нагрузку для участников сделки.
Возможны и злоупотребления — когда формальные основания используются для затягивания регистрации или давления в корпоративных и имущественных конфликтах, сказал Алексей Гавришев. Если контроль станет чрезмерным, это может замедлить сделки и создать новые барьеры для бизнеса, полагает он.
