Из зала — сюда: суды начали отменять решения по «схеме Долиной»
Российские суды начали пересматривать решения о возвращении квартир бывшим владельцам, если те продали их под влиянием мошенников, выяснили «Известия». Одним из первых стало решение апелляционного суда в Кисловодске. 22 декабря он отменил решение предыдущей инстанции, по которому продавшая квартиру пенсионерка вернула себе жилье. Право собственности оставили за покупателем. Суд отдельно привел доводы Верховного суда РФ, вставшего на сторону Полины Лурье — покупательницы квартиры певицы Ларисы Долиной. Эксперты отмечают, что решение ВС может послужить прецедентом для пресечения злоупотреблений со стороны недобросовестных участников сделки. Подробности — в материале «Известий».
Как пенсионерка продала квартиру
Судебный спор вокруг квартиры, которую пенсионерка из Кисловодска Наталья Ш. продала по указке мошенников, длился более двух лет. Апелляционный суд 22 декабря 2025 года отменил решение предыдущей инстанции, по которому женщина вернула себе жилье, и встал на сторону покупателя.
По версии следствия, в 2023 году пенсионерка, увидев рекламу в интернете, решила заработать на инвестициях. Наталья перешла на сайт по ссылке, которую оставили мошенники, и перевела им в общей сложности около 600 тыс. рублей. Злоумышленники обещали Наталье доход от продажи ценных бумаг. Для этого «менеджер» и его сообщник Волков убедили пенсионерку взять три кредита на сумму более миллиона рублей. А затем убедили продать квартиру, «получить от продажи быстрые деньги и вложить их в акции».
11 января 2024 года пенсионерка продала квартиру. В день заключения сделки она добровольно прошла психиатрическое освидетельствование, которое «подтвердило ее вменяемость и способность к свободному волеизъявлению».
Но затем Наталья Ш. обратилась в МВД и подала иск в Кисловодский городской суд, заявив, что не собиралась продавать недвижимость, а договор подписала под влиянием аферистов. Кроме того, во время заключения сделки пенсионерка, по ее словам, «была больна, плохо себя чувствовала».
Суд первой инстанции счел факт обмана недоказанным и отказал Наталье Ш. в оспаривании сделки. Но на апелляции были представлены результаты экспертизы, согласно которой у женщины на момент продажи спорной квартиры были психические проблемы. Она якобы страдала от головокружений, головных болей, повышенной тревожности «со снижением когнитивных, критических и прогностических способностей». В итоге в январе 2025 года суд отменил сделку по квартире.
Еще одна собственница
К тому времени квартира была еще раз перепродана, и в марте 2025 года новая владелица жилья Кристина Т. подала кассационную жалобу. В результате 22 декабря апелляционный суд вернул право собственности на спорную квартиру покупательнице. Это случилось буквально спустя пять дней после решения Верховного суда РФ по «делу Долиной». ВС также встал на сторону покупательницы квартиры, несмотря на то, что Лариса Долина утверждала, что в момент сделки находилась под влиянием мошенников и полагала, что так помогает правоохранительным органам в некой операции.
Случаи, когда пенсионеры продают свои квартиры, а потом пытаются вернуть жилье, заявляя, что их обманули, участились, заявила «Известиям» старший юрист национальной юридической компании «Митра» Елена Сулейманова, которая защищала Кристину Т. в кисловодском суде. Она обратила внимание, что еще в начале рассмотрения дела юристы компании полагали, что одними из первых столкнулись с «бабушкиными схемами» и заявили о них.
— Данные явления служат одним из поводов судебных тяжб, при которых собственники квартир пытаются вернуть свое жилье, указывая, что их обманули, а они доверились и не понимали юридических последствий сделок или платежей. Зачастую инициаторами подобных исков являются пенсионеры. Аналогичная ситуация коснулась и нашего доверителя, — сказала она.
Елена Сулейманова обратила внимание, что повторная судебная экспертиза подтвердила, что у Натальи Ш. «не было формальных психических расстройств»: та сама обратилась в агентство недвижимости по продаже квартиры, действовала последовательно и даже получила страховые выплаты, что свидетельствует о понимании значения своих действий.
— Это подтвердили и свидетели, у которых был прямой контакт с пожилой женщиной в день совершения сделки, — добавила Елена Сулейманова.
Как изменится судебная практика
Решение об отказе в возврате квартиры кисловодской пенсионерке Наталье Ш. продолжает правовую тенденцию, обозначенную в определении Верховного суда по «делу Долиной». Ключевой момент в разъяснении — если приобретатель действовал добросовестно, не знал о мошенничестве в отношении продавца, то сделку нельзя признать недействительной по основанию заблуждения.
— Теперь суды будут более внимательно относится к доводам покупателей об их добросовестности и доводам продавцов, что они заблуждались или не понимали значение своих действий, — считает Елена Сулейманова.
Руководитель юридической компании Виктория Шабанова пояснила «Известиям», что суд оценивает недействительной сделок по нескольким критериям, среди них — наличие обмана или давления.
— Для этого требуется доказательства, желательно аудиозаписи, видео, переписки и свидетельства других лиц. Ключевую роль играет экспертиза, которая покажет, мог ли человек понимать значение своих действий, — сказала она.
Вслед за решением по «делу Долиной» суды начали чаще вставать на сторону покупателей. В декабре 2025 года московский суд также отказался возвращать 72-летней женщине квартиру. А в Туле в этом же месяце пенсионерку, продавшую жилье по «схеме Долиной», саму обвинили в мошенничестве.
Но пока о полном развороте дел по «бабушкиным схемам» говорить еще рано, полагает управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.
— Суть определения ВС РФ по делу Долина – Лурье не в том, что ВС РФ закрыл какую-то мошенническую схему. А в том, что он повысил стандарт доказывания для истца при оспаривании им сделок, который до этого определения был до неприличия низок. Теперь одного лишь факта заключения продавцом договора купли-продажи под влиянием телефонных мошенников недостаточно для оспаривания по указанным основаниям, необходимо приводить иные, значительно более убедительные доказательства, — отметил эксперт.
Юрий Пустовит отметил, что определение ВС РФ не предусматривается в качестве основания для пересмотра судебных актов по аналогичным делам.
— Определение ВС РФ — это не закон, оно вынесено применительно к конкретным обстоятельствам данного дела. Впрочем, скорее всего, это оно окажет положительное влияние на рынок вторичной недвижимости и будет заставлять суды более тщательно разбираться в обстоятельствах похожих дел, — полагает он.
А судебный юрист Любава Трофимова считает, что решение Верховного суда поставило точку в делах по «схеме Долиной». По ее словам, теперь в случае оспаривания подобных сделок суды будут вставать на сторону покупателей.
— «Дело Долиной» потрясло рынок вторичного жилья. Многие начали выигрывать суды, утверждая, что их обманули мошенники, — сказала она.
Председатель Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Валерий Фадеев
Суды обычно руководствуются практикой других вышестоящих инстанций, поэтому определение ВС РФ, скорее всего, будет учитываться при принятии решений, полагает адвокат по уголовным делам Вероника Полякова.
Председатель Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека Валерий Фадеев назвал решение Верховного суда по квартире Ларисы Долиной неожиданным.
— Долина с квартирой расстанется, это ясно, но есть же еще другие люди. Те решения, которые уже приняты, могут пересмотреть, если сроки давности не вышли, пострадавшие могут обращаться в суды, требуя пересмотра дела с учетом решения Верховного суда, — сказал он «Известиям».
Но Валерий Фадеев отметил, что «у таких дел есть нюансы»: может выясниться, что у продавца возвращенное ему жилье — единственное, а единственное жилье не отнимают. Кроме того, и деньги, вырученные за квартиру, уже могли потратить или «куда-то перевести». Вот по этим вопросам судам предстоит принимать решения уже самостоятельно.
