Центральный банк России 25 июля снизил ключевую ставку до 18% годовых — на 2 п.п. Рынок недвижимости давно ждал этого решения, надеясь на улучшение ситуации — активизацию спроса. Но снижение ставки на 2 п.п. мало повлияет на ипотечное кредитование, которое помогло бы значительно нарастить продажи.
При ключевой в 18% ставки по ипотеке не опустятся ниже 20%. И это всё равно весьма высокий уровень, по сути, заградительный для граждан (по данным Единой информационной системы жилищного строительства, на конец июля средневзвешенная ставка составила 24,45% годовых на рынке первичного жилья и 24,57% на рынке вторичного жилья. — «Известия»). Люди всё так же не смогут купить квартиру, так что такое решение ЦБ — скорее формальность, чем реальная помощь. И поэтому никакой внезапной покупательской активности на рынке не возникло.
Сейчас приобретают недвижимость всё еще только те люди, которые приходят с «живыми» деньгами. Они не зависят от ипотеки, и снижение ставки для них не имеет особого значения.
Брать кредиты под 20% и выше сейчас будут только те, кому жизненно необходимо жилье, а все остальные, скорее всего, продолжат занимать выжидательную позицию, опасаясь брать такие дорогие займы. Кроме того, банки наверняка будут стараться увеличить свою прибыль за счет страховок или навязывания каких-то допуслуг.
Поэтому сейчас тем, кто всё же решится взять ипотеку, стоит крайне внимательно изучить договор, особенно касательно наличия страхования и его условий, оценки недвижимости и дополнительных услуг. Они навязываются не только при подписании договора, но и в дальнейшем.
Один из позитивных вариантов, к которым может привести снижение ключевой ставки, — рост активности на вторичном рынке. При этом значительного увеличения цен ожидать не стоит — продавцы будут держать уже установленные, чтобы быстрее реализовать свою недвижимость. Падение стоимости квадратного метра также вряд ли произойдет в текущих условиях.
Впрочем, при снижении ключевой ставки до 12–15% есть значительный риск того, что рынок может перегреться. Интерес к покупке жилья резко взлетит, потому что его настигнет накопленный за несколько лет отложенный спрос, то есть возникнет некий ажиотаж. Из-за этого могут сильно вырасти цены, потому что возникнет конкуренция уже не за покупателя — это покупатели начнут конкурировать друг с другом.
Больше всего такая тенденция затронет сегмент экономкласса — он самый чувствительный к любым колебаниям на рынке, и там самая дешевая недвижимость. При дальнейшем снижении ставки мы будем наблюдать плавный рост цен в комфорт-классе, где динамика спроса сильнее зависит от ипотечных программ. В классах бизнес и элит будет сохраняться тенденция предыдущих месяцев, так как они менее привязаны к рыночным ипотечным условиям.
При этом может возникнуть дефицит жилья в новостройках, поскольку активное строительство бюджетных проектов сейчас не ведется. И на фоне ставки в 18% ожидать их увеличения также не приходится, ведь девелоперам невыгодно строить себе в убыток в условиях сильного удорожания земли, стройматериалов, рабочей силы и прочего.
В нынешних условиях, если бы ко мне пришел человек, который давно думает купить квартиру, но сомневается из-за высоких ставок, я бы в первую очередь предложила ему оценить свои финансовые возможности. При покупке жилья в ипотеку следует просчитывать свою финансовую подушку. Запаса средств должно хватать минимум на 6–8 месяцев.
Если квартира нужна срочно, то лучше покупать, пока ситуация на рынке спокойная и можно зафиксировать нынешнюю ставку. А затем, в случае очередного снижения, рефинансировать свои кредиты. Но если «не горит», то покупку следует немного отложить и отслеживать изменения на рынке, а также копить первоначальный взнос — чем он больше, тем выгоднее будут условия ипотеки. Однако стоит помнить, что рынок живой. И то, что три месяца назад стоило 10 млн, спустя пару месяцев может значительно прибавить в цене.
В целом текущее решение ЦБ РФ — важный шаг, но устойчивое восстановление спроса возможно при закреплении ставки на более низком уровне и в более долгосрочной перспективе.
Автор — владелица агентства недвижимости, риелтор
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
