Анализ крова: цена аренды в крупных городах выросла более чем на треть
Аренда квартир в России за год подорожала на 25–31%, рассказали «Известиям» участники рынка. Сильнее всего выросли цены в Красноярске, Перми, Уфе и Ростове-на-Дону — стоимость средних ставок съема жилья там подскочила на 40–58%. Относительно 2022 года цена на аренду квартир увеличилась в полтора раза. Опрошенные эксперты отметили, что рынок съемного жилья сейчас перегрет спросом, ключевой ставкой и дорогой ипотекой.
Как выросли цены на жилье
По данным федеральной компании «Этажи», однушки выросли на 31%, двушки — на 29%. А по данным «Циан.Аналитики», по городам-миллионникам средние ставки аренды однокомнатных квартир за год выросли на 27% — до 34 тыс. рублей, двушки подорожали на 21% — до 49 тыс. рублей.
— В 2023 году годовые темпы роста ставок были ниже, — пояснил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — С октября 2022 года по октябрь 2023-го долгосрочная аренда и однокомнатных, и двухкомнатных квартиры стала на 20% дороже.
В «Яндекс Аренде» «Известиям сообщили, что средняя стоимость студий в городах-миллионниках в середине октября 2024 года составляет около 32 тыс. рублей, что на 25,5% больше, чем за тот же период прошлого года.
— Это на 49,6% выше медианной цены долгосрочной аренды этого формата недвижимости в октябре 2022 года, — указал руководитель сервиса Роман Жуков. — В сегменте однокомнатных квартир медианная ставка сегодня находится на отметке 34 тыс. рублей. Относительно аналогичного периода прошлого года она выросла на 36,7%, а относительно октября 2022-го — на 65,7%.
Ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов назвал 2024 год рекордным по росту средних ставок аренды жилья.
— В прошлом году средние ставки аренды студий и однокомнатных квартир за аналогичный период выросли лишь на 12,7%, двухкомнатных — на 11,2%, — сказал он.
Среди городов-миллионников, по его данным, самый сильный рост средних ставок аренды однокомнатных квартир по сравнению с октябрем прошлого года зафиксировали в Казани — там стоимость съема жилья выросла на 58%, в Красноярске аренда подорожала на 56%.
В Перми рост стоимости составил 41%, Екатеринбурге — 40%, Ростов-на-Дону прибавил 39%, а Санкт-Петербург и Челябинск — 37%. В Омске, Волгограде и Нижнем Новгороде рост составил 31%. В Москве за аналогичный период прирост составил 29%.
Средние ставки аренды двухкомнатных квартир значительнее всего выросли в Красноярске (+56%), Казани (+53%), Санкт-Петербурге (+45%), Екатеринбурге (+43%) и Челябинске (+39%). В Москве, для сравнения, рост составил только 25%.
По данным «Яндекс Аренды», максимальный рост средней стоимости долгосрочной аренды по всем типам квартир за год отмечается в Уфе — увеличилась на 59,9%.
— Топ-5 продолжают Красноярск (+54,5%), Ростов-на-Дону (+41,1%), Самара (+39,9%) и Санкт-Петербург — там прирост цены составил 34,5% за год, — добавил Роман Жуков. — Несмотря на выход на рынок новых съемных квартир, в сегменте долгосрочной аренды пока сохраняется дефицит предложения отдельных типов недвижимости.
По его словам, тренд связан с сохраняющимся высоким спросом на съемное жилье и отсутствием необходимого объема бюджетных лотов на рынке.
Почему растет стоимость
Сейчас рынок аренды сильно перегрет, пояснил Александр Иванов. Сказались как резкое сокращение количества наиболее бюджетных вариантов квартир из-за снижения доступности ипотечных кредитов, так и рост затрат собственников, в том числе на коммунальные платежи.
— Плюс на рынок всё больше выходит квартир в новостройках с качественным ремонтом, которые собственники не готовы сдавать дешево, — сказал эксперт. — При этом арендаторы стараются найти более бюджетный вариант и сократить свои затраты. Риелторы стали предоставлять рассрочки на оплату комиссии за подбор объекта — это еще один показатель того, что ставки аренды выросли чрезмерно.
Еще одна причина роста арендных ставок — высокая ключевая ставка, а вместе с ней высокие ставки по ипотечным кредитам, отмена и изменения ряда льготных ипотечных программ, отметил коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.
— Многие, кто планировал покупку квартиры, не смогли реализовать свои планы и вынуждены оставаться в статусе арендаторов, — полагает он. — Эти причины актуальны как для региональных, так и для московского рынка. И в Москве наблюдается дефицит ликвидного предложения, что сказывается на росте арендных ставок.
Генеральный директор VSN Group Яна Глазунова полагает, что рост ставок также связан с отменой «повсеместной» льготной ипотеки. Кроме того, ставки обычной ипотеки стали заградительными, а первоначальные взносы достаточно большие — многим не хватает накоплений для покупки собственного жилья.
Еще один фактор, влияющий на увеличение стоимости долгосрочной аренды, — выход на рынок вчерашних новостроек, то есть инвестиционных квартир, купленных во времена ипотечного бума, считает Роман Жуков. Часть из них переходит в сегмент съемного жилья. Это квартиры со свежим ремонтом, техникой и новой мебелью, что и обуславливает их большую стоимость.
— Рост ставок долгосрочной аренды в течение последнего года также может быть связан и с постепенным переходом компаний в этот период к офисному типу занятости сотрудников, — подчеркнул эксперт. — В 2020–2022 годах работодатели еще практиковали дистанционный формат, и тогда многие сотрудники вернулись из мегаполисов в родные города. Но уже в 2023-м работодатели вернулись к офисному формату работы, что привело к возвращению специалистов в города.
Ждать ли снижения цен
Спрос на рынке аренды жилья постепенно будет остывать на фоне завершения традиционного пикового сезона, полагает Александр Иванов. После этого средние ставки аренды могут снизиться на 5–7% до конца года, как за счет конкуренции между арендодателями, так и из-за постепенного восстановления структуры предложения на рынке аренды квартир.
— Основной пик роста арендных ставок в Москве, на наш взгляд, уже пройден, — добавил Владимир Моребис. — Мы предполагаем, что до конца года рост средней ставки составит порядка 7% накопительным итогом, то есть это будет не более 2–3% в месяц. По некоторым объектам и локациям возможна даже остановка роста цен.
В долгосрочной перспективе тренд на годовой рост стоимости съемного жилья будет сохраняться, отметили в «Яндекс Аренде». Тенденция продолжит быть актуальной до изменения условий на покупку собственной недвижимости.
— Незначительное снижение стоимости долгосрочной аренды возможно только в месячном отношении и связано с сезонными факторами, — сказал Роман Жуков. — При этом даже в этот период оно окажется небольшим и будет составлять всего несколько сотен рублей.
Спад цен, как отметила Яна Глазунова, можно ожидать в том случае, если власти введут дополнительные меры господдержки или снизят ключевую ставку.
