Пока не все с домом: ставку льготной ипотеки сохранят, несмотря на рост ключевой
Ставку по льготной ипотеке на первичное жилье не планируется поднимать после внепланового повышения ключевой 15 августа, сообщили «Известиям» в Минфине. Позиция ведомства может говорить о том, что ужесточение денежно-кредитной политики временно и вскоре регулятор может начать ее смягчение, полагают эксперты. После удорожания рыночных жилищных кредитов спрос на программы с господдержкой увеличится, однако вряд ли это приведет к пузырю на рынке. По оценкам аналитиков, субсидирование в новых условиях может стоить бюджету более 70 млрд рублей.
Сохранение следует
15 августа Центробанк РФ внепланово увеличил ключевую ставку с 8,5 до 12%. В последний раз резко ее поднимали только 28 февраля 2022 года — с 9,5 до 20%. Тогда за этим последовало ужесточение условий по льготной ипотеке с 7 до 12%. Затем ключевую постепенно снижали, доведя ее к июню до 9,5%. Параллельно уменьшали проценты и по госпрограмме — до 9% в апреле и до 7% в июне.
Однако в этот раз не планируется повышение ставок по льготным ипотечным программам, сообщили «Известиям» в пресс-службе Минфина.
Повышение ключевой в августе 2023-го было вынужденной мерой для поддержания финансовой стабильности на фоне волатильности курса рубля и роста инфляционных ожиданий, подчеркнул глава отдела экспертов по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Альберт Короев. Однако в сравнении с февралем 2022 года ее рост не настолько существенен, чтобы экстренно реагировать на него в контексте льготной ипотеки, отметил он.
При этом, судя по ставкам облигаций федерального займа (ОФЗ), участники рынка полагают, что резкое ужесточение монетарной политики — это временная мера и в будущем ставку понизят, отметил Альберт Короев. Повышение ключевой, как правило, снижает цены на ОФЗ. Сейчас же их стоимость уменьшается незначительно — на десятые доли процентных пунктов.
Бюджетные ведомства делают прогнозы госрасходов на каждый следующий год в том числе исходя из предполагаемой динамики ключевой, отметила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Заявление Минфина в таком случае говорит о том, что он не считает нынешний уровень ставки достаточно высоким и в будущем скорее ожидает ее снижения, а не подъема.
Новые траты
Повышение ставки при сохранении условий льготных программ ведет к дополнительным тратам из бюджета, ведь государство компенсирует банкам недополученный доход. В 2022 году власти потратили на льготную ипотеку на новостройки 132,3 млрд рублей, говорится на сайте Минфина. Решение о продлении господдержки на 2023-й было принято после утверждения бюджета (в конце декабря 2022-го), то есть дополнительные расходы не учитывались в плане. Как заявлял представитель Минфина в январе, на все программы льготной ипотеки в этом году заложили около 260 млрд рублей.
Исходя из повышения рыночных ставок в среднем на 4 п.п., увеличение затрат Минфина на субсидирование ипотеки, по нашим подсчетам, составит около 72 млрд рублей, оценил для «Известий» гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП» Евгений Шавнев.
— При ключевой в 12% власти сумеют найти ресурсы для субсидирования льготных ипотечных ставок. Однако если ЦБ продолжит быстрое ужесточение денежно-кредитной политики, корректировка процентов по госпрограммам в сторону повышения станет весьма вероятной, — считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Впрочем, ставку по программе могут и поднять уже в сентябре 2023-го до 10%, предположил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. Это не даст рынку особого охлаждения, но поможет снизить нагрузку на бюджет, полагает он.
Ипотека социального значения
Льготная ипотека — это «особый» продукт по факту социального значения, пояснил Евгений Шавнев. Поэтому по отношению к нему любые телодвижения будут применяться в крайнем случае. Пока предпосылок для этого нет, считает эксперт.
— Сейчас государство ориентировано дальше поддерживать ипотеку на новостройки, и кардинального ухудшения условий программы в ближайшее время не должно произойти, — уверена главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.
После заседания ЦБ 15 августа рыночные ипотечные ставки поднялись в район 14%, что уже близко к «запретительному» уровню, отметил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Если в таких условиях повысить проценты по госпрограммам, это может привести к заметному снижению спроса на жилищное кредитование в целом, что нанесет ущерб крайне важной для российской экономики строительной отрасли.
Сегодня на долю льготных программ в общих выдачах ипотеки приходится порядка 40%, сообщил Евгений Шавнев из ООО «ФЛИП». При этом ежемесячно банки выдают около 40 тыс. субсидируемых жилищных кредитов — этот показатель вдвое выше прошлогоднего, поскольку в 2022-м ежемесячно выдавали около 20 тыс. кредитов с господдержкой. После внепланового повышения ключевой в августе 2023-го спрос на жилищные кредиты с господдержкой в России вырос на 40%, писали ранее «Известия».
Впрочем, пока признаков пузыря нет, подчеркнул руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. Он пояснил, что снижения стандартов кредитования не наблюдается: на рынке жилья восстановлен баланс спроса и предложения, запускаются новые проекты, а рост цен стабилизировался.
Ставку по льготной ипотеке могут повысить на 0,5–1% в 2024 году, чтобы не слишком перегревать цены на первичном рынке жилья, однако более вероятен вариант полной отмены предложений с господдержкой, полагает Наталья Мильчакова. По ее словам, на это указывает само заявление Минфина — если при ужесточении политики ЦБ условия по кредитам с господдержкой не меняются, это может сигнализировать о планах властей свернуть программу в течение нынешнего и следующего годов. При этом льготы для отдельных отраслей, таких как IT-специалисты, военнослужащие и фермеры, сохранятся.
«Известия» направили запрос в ЦБ.
