Загородные просторы: физлица смогут открывать эскроу-счета на строительство домов
Физические лица смогут открывать эскроу-счета под строительство частных домов по одобренному банком проекту — ведется проработка такого механизма, сообщили «Известиям» в Минстрое. Этот шаг упростит выдачу ипотеки, в том числе льготной, считают в ведомстве. Сейчас эскроу-счета применяются только при строительстве многоквартирных домов или малоэтажных поселков. Эксперты говорят, что расширение механизма на строительство частных домов будет способствовать развитию рынка загородного жилья, но важно оставить возможности и для других способов стройки.
Упрощение механизмов
Физические лица смогут открывать эскроу-счета для строительства частных домов. Сейчас ведется проработка такого механизма, рассказали «Известиям» в Минстрое.
— Рассматриваем возможность дать людям право открывать эскроу-счета, нанимать аккредитованные в банках подрядные организации, которые будут строить дома по проектам, акцептованным в банке, — рассказали в министерстве. — По таким проектам будет примерно понятна итоговая стоимость дома.
Сегодня эскроу-счета используют девелоперы: на них хранятся деньги дольщиков до момента ввода дома в строй, средства же для стройки выдают банки в кредит. С конца 2021 года застройщики могут использовать механизм эскроу-счетов и для возведения малоэтажных жилых комплексов, поселков.
Этот же механизм, вероятно, будет использоваться и для стройки частных домов с помощью наемных подрядчиков. В этом случае схема будет выглядеть примерно так: деньги заказчика, в том числе ипотечные средства, окажутся на эскроу-счете. Подрядчик построит дом либо за свой счет, либо на заемные средства. А когда объект будет сдан, он заберет деньги с эскроу-счета. Подробности механизма пока прорабатываются.
Сейчас кредиты на самостоятельную стройку, то есть без участия девелопера, банки выдают неохотно: они не до конца понимают предмет залога — какой дом в итоге будет возведен. Кроме того, финансовые организации зачастую просят поручительство или залог на другое имущество. Для получения же ипотеки на покупку квартиры это не требуется.
В рамках развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и инициативы «Мой частный дом» применяются различные меры поддержки частного строительства.
В частности, на ИЖС распространяются такие программы, как льготная ипотека под 6%, семейная ипотека, IT-ипотека, сельская ипотека и дальневосточная ипотека.
Как уточнили в Минстрое, распространение механизма эскроу-счетов на самостоятельную стройку домов способно решить эти проблемы — ипотека будет выдаваться так же, как и на квартиры.
— Это важная мера для развития отрасли индивидуального жилищного строительства. Мы настаивали на обеспечении безопасности средств граждан и создании понятного и ликвидного предмета залога для банка, — сказал «Известиям» член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. — Это позволит получить ипотечный продукт по адекватной стоимости.
При этом нужен широкий выбор утвержденных банками проектов домов, которыми можно будет воспользоваться бесплатно, а услуги аккредитованных подрядчиков не должны превышать среднерыночные, подчеркнул депутат.
Повышение прозрачности
Реализация меры может стать новым этапом в развитии рынка загородной недвижимости, считает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Подрядчики будут заинтересованы участвовать в программе, а затем, возможно, появятся специальные региональные программы, полагает он.
По словам заместителя гендиректора «Kaskad Недвижимость» Дарины Муллиной, рынок загородной недвижимости в стране находится на начальном этапе развития и пока не может перейти в следующую стадию. При этом потенциальный рост сегмента колоссальный. Для примера, около 66% американцев проживают в собственных домах. В России же этот показатель составляет 24%, добавила она.
— Мера способна повысить прозрачность рынка, на котором сейчас крайне не хватает системности, особенно после введения льготной ипотеки на самостоятельное строительство дома, — сказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. — Сейчас люди зачастую пользуются услугами непроверенных строительных бригад, поэтому банкам сложно выдавать ипотеку.
Главное, чтобы возможность открыть эскроу-счет не превратилась в обязанность, считает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. По его мнению, на рынке ИЖС необходимо сохранить альтернативные способы строительства и привлечения заемных средств, в том числе с залогом или поручительством. При этом ипотека на строительство с использованием эскроу-счетов должна выдаваться по более низким ставкам, считает эксперт.
— Рынку требуется разнообразие финансовых инструментов для успешного развития, поэтому любые законодательные инициативы в данном направлении приветствуются, — согласна с ним Дарина Муллина. — Сейчас загородный рынок, например, Московского региона систематизирован лишь на 15%, так что впереди огромный объем работы.
При этом есть риск банкротства аккредитованных подрядчиков, например, из-за резких колебаний стоимости строительных материалов, отметил Сергей Зайцев. Если наступит дефицит таких компаний, то может вырасти стоимость их услуг, добавил он. Важно предусмотреть механизмы нивелирования подобных проблем, считает эксперт.
