Сдали маху: как безопасно предоставить в аренду свое жилье
Чаще всего арендаторы квартир в России портят обои и двери — об этом рассказали эксперты. По их словам, съемщики наносят повреждения почти в каждой пятой арендованной квартире, а в 5% случаев арендодателям даже приходится делать косметический ремонт. Как безопасно сдать свое жилье и что делать, если квартиранты нанесли ему большой ущерб, — в материале «Известий».
От обоев до техники
О том, какие поломки в съемном жилье встречаются чаще всего, рассказали специалисты сервиса «ПИК-Аренда». По их словам, арендаторам чаще всего приходится менять обои и двери, поскольку на них остаются царапины от когтей животных или детские рисунки. Следом по распространенности идут неисправности бытовой техники. А в 1% случаев собственникам квартир приходится компенсировать соседям ущерб из-за пожара или затопления.
Эксперты сервиса «ПИК-Аренда» отметили, что те или иные повреждения после арендаторов остаются практически в каждой пятой съемной квартире. В 5% случаев собственникам жилья приходится проводить косметический ремонт. Кроме того, в момент выселения жильцов около 17–18% арендаторов сталкиваются с нарушениями условий договора в части оплаты сломанного имущества.
Между тем в компании «Этажи» добавили, что средняя сумма ущерба от квартирантов составляет 40–60 тыс. рублей и зачастую покрывается депозитом. Однако в 10% случаев она превышает 100 тыс. рублей. При этом, по наблюдениям специалистов, сегодня собственники реже включают в договор условие о депозите — вместо этого они страхуют жилье и имущество. По страховке максимальная сумма компенсации ущерба составляет 1 млн рублей.
Отбирая жильцов
По словам экспертов, опрошенных «Известиями», процесс сдачи жилья в аренду неизбежно связан с целым рядом рисков. Адвокат Московской коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Владислав Шурховецкий относит к ним ухудшение состояния квартиры, а также поломку и пропажу вещей, которые передаются в пользование арендатору вместе с жильем. Кроме того, арендаторы втайне от собственника могут пустить к себе для проживания других людей (так называемый коллективный съем), а их поведение иногда оборачивается проблемами с соседями. Не стоит забывать и о том, что порой квартиранты могут просто не платить арендную плату.
— При выборе жильцов необходимо проявлять осторожность и учитывать несколько ключевых факторов, — говорит соучредитель агентства недвижимости Wellside Александр Седов. — В частности, нежелательно сдавать жилье лицам с непроверенной кредитной историей или без подтвержденного источника дохода.
Эксперт советует обратить внимание на предыдущий опыт проживания в арендованных жилых помещениях, поскольку проблемные жильцы могут повторить свои негативные действия. Узнать больше о потенциальных квартирантах можно, запросив рекомендации от предыдущих арендодателей и осуществив проверку их кредитной истории. По словам Александра Седова, лучше всего работать с жильцами, которые предоставляют полную информацию о себе, имеют положительные рекомендации и демонстрируют надежность и ответственность. В свою очередь, Владислав Шурховецкий рекомендует при выборе арендаторов квартиры учитывать количество желающих вселиться и габариты помещения.
— Например, желание одинокого лица занять четырехкомнатную квартиру должно насторожить собственника: возможно, квартиру планируют превратить в хостел, — отмечает он.
Если потенциальный квартиросъемщик прошел все критерии вашего «отбора», в самой квартире всё равно не стоит оставлять ценные и личные вещи. Это могут быть драгоценности, ценные украшения, важные документы или предметы с эмоциональной ценностью. По словам Александра Седова, такой подход поможет исключить возможность кражи или повреждения таких вещей.
— Несмотря на то что следить за квартирантами 24/7 объективно невозможно, минимальный набор мебели должен остаться в квартире, иначе в нее просто никто не въедет, — предупреждает эксперт в области договорного права и судебных разбирательств, кандидат юридических наук Дарья Петрова.
Между тем всё, что собственник передает квартирантам, обязательно должно быть отражено в акте приема-передачи квартиры и иных предметов (например ключей). Как объясняет Владислав Шурховецкий, если в акте мебель и другие ценные предметы, находящиеся в квартире, не были отражены и никак не упоминаются в договоре, следственным органам и суду будет очень затруднительно доказывать факт кражи, повреждения имущества и другие негативные последствия, которые станут предметом спора.
Тонкости договора
Главный инструмент, при помощи которого собственник жилья может обезопасить себя от рисков, — это договор с арендаторами, на составление которого нужно обратить особое внимание. При этом не стоит скачивать шаблонный документ из интернета, а сам договор необходимо обязательно дополнить актом приема-передачи квартиры.
— Прежде всего в договоре прописываются сроки внесения арендной платы, удобные собственнику жилья, — рассказывает в беседе с «Известиями» Дарья Петрова. — Лучше всего установить авансовую форму расчетов: так вы исключите ситуацию, когда жилец будет проживать в вашей квартире, а потом неожиданно съедет, не заплатив.
Следующий важный момент, который необходимо отразить в договоре, — это обеспечительный платеж (залог), та сумма, которую наниматель вносит вместе с первым арендным платежом и в дополнение к нему. Она служит гарантией интересов собственника квартиры.
По словам Дарьи Петровой, если жилец что-то сломает или повредит в квартире, то часть обеспечительного платежа, соответствующую сумме ущерба, можно будет оставить у себя. Если же сумма вреда кратно больше, чем обеспечительный платеж, то придется либо договариваться с жильцом о его возмещении, либо же идти в суд и взыскивать эти деньги в принудительном порядке.
— В случае добровольного возмещения вреда достигнутые договоренности, а главное сроки уплаты денег, нужно зафиксировать в договоре, — объясняет эксперт. — Так собственник защитит себя от того, что жилец «пойдет на попятную».
Если же ущерб с жильца приходится взыскивать через суд, то в этой ситуации важно доказать, что именно он нанес самой квартире или находившимся в ней вещам конкретные повреждения. Именно здесь пойдут в ход заключенный договор, устанавливающий сроки найма помещения, фотографии до и после повреждений, свидетельские показания и многое другое.
Механизмы защиты
Еще один немаловажный пункт в договоре с квартирантами, на который советует обратить внимание Дарья Петрова, связан с их выселением. Суть в том, что если наниматель допускает вопиющие нарушения, например систематически портит мебель или заливает соседей, то у собственника должно быть право выселить его.
— Это право нужно четко и недвусмысленно предусмотреть в договоре найма — в противном случае такая опция будет доступна только через обращение в суд, а это долго и затратно, — отмечает собеседница «Известий».
Александр Седов напоминает, что, помимо договора, для защиты имущества также можно рассмотреть возможность оформления страхового полиса, который покроет возможные убытки в случае повреждений. Если же квартиранты всё же нанесли вашему жилью ущерб, то прежде всего необходимо задокументировать все повреждения и убытки. Такое документирование включает в себя фотографии или видеозаписи, свидетельства свидетелей или соседей, а также (при необходимости) оценку ущерба со стороны профессионала.
— Далее следует обратиться к юристу или специалисту по недвижимости, чтобы получить совет и руководство по правовым возможностям компенсации ущерба, — говорит Александр Седов. — В некоторых случаях может потребоваться подача судебного иска или использование альтернативных способов разрешения споров.
Эксперт заключает, что сдача жилья в аренду может быть выгодной инвестицией, но требует соответствующих мер предосторожности. Выбор надежных жильцов, заключение письменного договора, обеспечение безопасности имущества и знание действий в случае возникновения проблем помогут минимизировать риски и обезопасить вас в процессе аренды.
