Эксперт рассказала о ситуации на рынке недвижимости в России в октябре
При каждом кризисном изменении экономики рынок недвижимости очень чувствительно на это реагирует, рассказала «Известиям» гендиректор ООО «Инком», академик МАИН, член Российского общества оценщиков Юлия Савиных.
«Если проанализировать наиболее яркие кризисы с 1998 по 2008 год и даже 2014 год, когда стали применяться санкции в отношении РФ, то в этом сравнении рынок 2022 года стабилен и спокоен, в первую очередь благодаря долгосрочной стратегии и государственной поддержке строительной отрасли», — отметила она.
Эксперт напомнила, что 15 лет назад спрос падал, индекс жилья уменьшался, застройщики снижали стоимость квадратных метров из своей рентабельности, взаимозачетов с подрядчиками, «которые потом демпинговали стоимость, выводя объекты на рынок в кеш в большом объеме». Иногда до 30% рынка реализовывалась именно от подрядчиков и субподрядчиков, что приводило к большому снижению цен и возможности «вырвать» дисконтный объект на первичном или вторичном рынке, добавила она.
Савиных подчеркнула, что в настоящее время подобных предложений почти нет. Кроме того, повышения стоимости строительных материалов и благоустройства современных домов, их внешний вид, элементы инфраструктуры — всё это не может снижать стоимость квадратного метра, заявила она.
«Все эмоциональные всплески 2022 года максимально не затронули рынок недвижимости по всей России. Более того, в некоторых регионах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, наоборот, цены на экономический класс жилья выросли до 8%, потому что соблюдается устойчивый спрос именно на экономкласс и бизнес-класс, объем рынка которых составляет почти 60% и уже исторически имеет устойчивый спрос», — рассказала эксперт.
Эксперт сообщила, что 78% от общего спроса приходится на жилье для нужд потенциальных покупателей — проживания в недвижимости. На этот сегмент направлены все программы льготной ипотеки.
«Если мы посмотрим статистику продаж и предложений в Москве и Новой Москве, то цены стабильны и не меняются. Разовые сделки, мы их называем ситуационные, на рынок в целом не влияют. И их меньше 1% — это как раз тот случай, когда снижают до 20–30% от рыночной стоимости, для оперативного обналичивания средств. Но такой рынок существует всегда и во всех странах, это называется срочный выкуп, и он никак не влияет на общую конъюнктуру», — отметила она.
При этом в 2022 году наблюдается существенный спад на премиум- и элитную недвижимость, которая терпит наибольшее снижение стоимости до 10%.
«Эти объекты не подходят под общие программы кредитования, поэтому если вы давно мечтаете об элитном домике с развитой инфраструктурой или пентхаусе в центре Москвы — сейчас самое время покупать, скидки действительно существенны, и стоимость снижена до цены 2020 года. Вместо $3 млн вы купите за $2,5 млн, но таких покупателей всего 4% от всего рынка недвижимости», — объяснила эксперт.
Несмотря на то что предложений на рынке много, средняя стоимость остается в рамках колебаний 3–6%, что за год несущественно в пределах инфляции, рассказала Савиных. Рост предложений на рынке недвижимости она связала с тем, что за 2022 год объемы ввода жилья в РФ выросли на 44%.
Тем, кто планирует в ближайшее время купить недвижимость, она посоветовала изучить фактический анализ рынка и руководствоваться своими собственными возможностями и целями.
«Если квартира приобретается для сдачи в аренду, то ее инвестиционный доход будет зависеть от локации и стоимости аренды в этом районе. Вкладывая 15 млн рублей в покупку квартиры в Москве для сдачи в аренду, нужно понимать, что средний доход в данной сфере это 3–5% годовых, не считая простоя или вложений в мебель и ремонт», — уточнила она.
При этом, по ее словам, на 28% повысился спрос на приобретение жилья в Краснодарском крае по сравнению с 2022 годом. Россияне инвестируют в объекты в таких регионах, так как доход от любой недвижимости на курортах выше.
Накануне аналитики сервиса Dombook рассказали «Известиям», что в столице впервые в реализации будут представлены квартиры-студии с собственным патио. 19 октября сообщалось, что общий объем реализованного жилья в сентябре 2022 года в Москве составил 5,3 тыс. лотов, или 255,3 тыс. кв. м (общий объем выручки — 77,4 млрд рублей).
