Магазины некоторых западных брендов, не принявших окончательное решение о дальнейшей судьбе в России, например торговой группы Inditex (бренды Zara, Bershka, Massimo Dutti, Stradivarius, Oysho, Pull & Bear и другие), стоят закрытыми уже практически полгода.
И кейс Inditex показателен тотальной политикой молчания в официальных каналах и противоречивыми сигналами со стороны главных лиц ритейлера. Желание «открыться при первой возможности» не подкрепляется материальными доказательствами — и, более того, привело сразу к нескольким судебным искам со стороны собственников крупных торговых объектов.
Фактически у владельцев площадей есть два рычага давления на несговорчивых партнеров — это арендная плата и штрафы за «закрытые двери» (the right not to go dark). На последнее торговые центры уже были готовы смотреть сквозь пальцы, но после выхода письма Минпромторга о возможности взимания арендной платы на основании среднего показателя за предыдущий период с закрывших свои двери магазинов собственники торговых центров получили более сильную позицию перед ритейлером и обоснованно выставили свои претензии на арендные платежи. Однако извечный ультиматум крупнейшего игрока fashion-ритейла «или будет по-нашему, или уйдем» и слепая вера девелопера в магию бренда привели к дисконтированию и этого среднего показателя до 50% в некоторых проектах.
Магазины Inditex по сложившейся на рынке практике никогда не присутствовали в торговом центре на равных с другими арендаторами условиях. Отделка магазинов за счет девелопера по стоимости около €1–1,2 тыс. за 1 кв. м могла окупаться от пяти до десяти лет за счет арендных платежей. Собственник ТЦ нес за ритейлера все риски, так как плата в основном взималась исключительно в виде процента с оборота. У арендодателя было весьма приблизительное представление о перспективах возврата своих инвестиций в проект.
Если же собственнику удавалось перенести расходы по отделке на плечи ритейлера, тогда он соглашался только на пониженный процент с оборота (меньше 8%).
Например, если магазины занимали в торговом центре 7 тыс. кв. м и они должны были платить 15 тыс. рублей за «квадрат» в год (со скидкой 50% от 30 тыс. рублей за кв. м в год), то за полгода простоя только один ТЦ мог недополучить 50 млн рублей. Если же мы добавим к этим расчетам расходы на отделку, которые зачастую нес собственник в отношениях с этим брендом, то ущерб может составлять сотни миллионов рублей.
Поначалу уход Inditex из торговых центров выглядел как настоящий крах. Ритейлер часто занимал в объектах целый фланг торговой галереи либо располагался по обеим сторонам торговых коридоров, зачастую единолично (эксклюзивно) генерируя трафик для магазинов по соседству. С его закрытием ТЦ получили темные половины этажей, а ритейлеры, которые располагались рядом, потеряли до 90% оборота: покупатель, видя закрытые двери с одной или с обеих сторон, логично даже не заходит в такое крыло ТЦ. Общая просадка трафика в торговом центре из-за всех закрытых магазинов в совокупности может составлять до 30%.
Но есть и хорошие новости: одним из первопроходцев в расторжении договоров с ритейлером стал ТРЦ «Афимолл Сити», который уже заявил о возвращении трафика к допандемийным значениям и готовит к открытию ритейлеров на освободившихся от Inditex площадях в октябре.
Кто придет на замену испанскому гиганту? На самом деле, за его площади уже разворачивается борьба: по моей оценке, на одно помещение в торговом центре может претендовать до пяти арендаторов. Среди перспективных брендов, способных эффективно занять востребованные площади — Gloria Jeans, Lady & Gentleman City, бренды Melon Fashion Group (befree, Zarina, Love Republic, sela), Lime, «Слепая курица», Charuel, «Стокманн» и универмаги типа Telegraph, «Калина Маркет», Trend Island и другие.
При этом у арендодателя в данном случае однозначно сильная позиция. С приходом новых операторов он может повысить капитализацию квадратных метров: предоставить площади уже без специальных скидок и условий, добавить к взимаемому проценту с оборота фиксированную арендную плату. И если раньше российские универмаги не могли соперничать с так называемым fast fashion, то сейчас под давлением санкций российские дизайнеры отшивают огромное количество базовой одежды и не сегодня, но уже в следующем году смогут предложить нам реальный выбор товарного ряда.
Значит, и шанс на становление новых якорей в ТЦ отличен от нуля. Дальнейший выбор уже будет за покупателем, который без альтернатив может сменить свои привычки и в общем-то безболезненно смириться с уходом недоговороспособного бренда.
Но что если такой ритейлер всё же захочет вернуться в Россию, сделав, например, ребрендинг, и политически проигнорирует «нелояльных» к нему арендодателей в будущем? На этот случай в том же «Афимолле» есть давний кейс, подтверждающий, что на поверку такие угрозы часто оказываются блефом. В 2011 году торговый центр судился с Uniqlo, выставив иск за арендные неплатежи закрытому магазину на сумму более 13 млн рублей. Но потом все старые обиды были забыты, и в 2019 году ритейлер снова открылся в ТЦ.
Поэтому при перспективе переговоров с новыми представителями компании у ТЦ появятся даже новые точки роста. Ведь заходящая заново с неприятным шлейфом сеть вынуждена будет разговаривать с собственниками, чьи инвестиции так и не удалось окупить, которые понесли ущерб от закрытых в течение полугода якорных площадей и получили коммерческие предложения от российских федеральных брендов уже на паритетных началах.
Автор — эксперт по торговой недвижимости, генеральный директор Smart Estate Moscow
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
